Dla przeciętnego Polaka kupującego mieszkanie, kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem na sfinansowanie transakcji. Home Broker przypomina, że kredyt to nie tylko oprocentowanie i wysokość miesięcznej raty i zwraca uwagę na najważniejsze ryzyka z nim związane.
1) Ryzyko wzrostu stóp procentowych
Najniższe stopy procentowe w historii, z którymi mamy obecnie do czynienia oznaczają, że… statystycznie jest większe prawdopodobieństwo ich wzrostu niż spadku. Warto pamiętać, że stan taki nie będzie trwał wiecznie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych opiera się najczęściej na stawce WIBOR 3M, która (w uproszczeniu) jest pochodną stóp procentowych. Podniesienie stóp przez Radę Polityki Pieniężnej wiąże się więc ze wzrostem oprocentowania kredytów i miesięcznych rat. Przykładowo wzrost WIBOR-u o 1 pkt proc. przekłada się na ratę kredytową wyższą o około 10 proc.
2) Ryzyko walutowe
Choć w ofertach banków kredytów w walutach obcych praktycznie już nie ma, to wielu Polaków wciąż taką pożyczkę spłaca (np. kredyty we franku jest w naszym kraju ponad 550 tys.) i jeszcze przez wiele lat będzie spłacać. Warto pamiętać, że w przypadku takiego kredytu, należy brać pod uwagę nie tylko jego oprocentowanie, ale i zmieniający się kurs waluty, w której kredyt jest rozliczany. Wahania kursów bezpośrednio przekładają się na wysokość raty kredytowej. Może zdarzyć się tak, że z miesiąca na miesiąc rata wzrośnie o kilkadziesiąt proc., o czym przekonali się ostatnio zadłużeni we franku.
3) Dodatkowe koszty związane z kredytem
Przeciętny klient zaciągający kredyt hipoteczny zwraca uwagę głównie na wysokość raty. A należy pamiętać o bardziej szczegółowym zapoznaniu się z taryfą opłat i prowizji bankowych, by po kilku latach nie zostać niemile zaskoczonym. Zwrócić uwagę trzeba m.in. na prowizję za wcześniejszą (całkowitą i częściową) spłatę kredytu. W wielu bankach występuje ona przez pierwszych kilka lat, a wynosić może nawet kilka proc. spłacanej kwoty. Choć w chwili kupowania mieszkania kredytobiorca może nie planować wcześniejszej spłaty, to trzeba taką możliwość mieć na uwadze.
Istotnym kosztem z punktu widzenia klienta mogą być ubezpieczenia, które stały się częstym (choć nie zawsze przez klientów pożądanym) dodatkiem do kredytów. Z jednej strony mamy więc obowiązkowe ubezpieczenia samego kredytu (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), z drugiej dotyczące nieruchomości, a z trzeciej – samego kredytobiorcy. Trzeba przyjrzeć im się pod kątem częstotliwości pobierania składki, jak i jej wysokości oraz sposobu naliczania. W przypadku osób spłacających kredyt we franku szwajcarskim okazało się, że po kilku latach muszą zapłacić kilka tys. zł z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
4) Obniżenie zarobków
Kredyt mieszkaniowy to długoterminowy produkt finansowy. Większość osób zaciąga go na 25 lub nawet 30 lat nie wiedząc, co czeka je w przyszłości, choćby w perspektywie kilku lat. Zadłużając się na pół życia należy wziąć pod uwagę kilka negatywnych scenariuszy i zabezpieczyć się przed nimi. Możliwości jest bardzo wiele: kryzys i utrata pracy, znaczna obniżka pensji, śmierć lub choroba kredytobiorcy lub współmałżonka itd. Z tego względu warto przede wszystkim nie zaciągać kredytu na maksymalną zdolność kredytową, a jednocześnie w trakcie jego spłacania budować sobie finansową poduszkę bezpieczeństwa, z której skorzystamy w razie sytuacji alarmowej.
5) Zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania
Ani bank ani klient nie mogą bez zgody drugiej strony zmienić warunków umowy kredytowej. Nie mogą, chyba że… sama umowa o tym mówi. W okresie walki o klientów banki łapały się różnych sposobów na przyciągnięcie kupujących i jednym z nich było oferowanie niskiej marży, ale tylko przez jakiś czas. Jeśli ktoś zaciągnął taki kredyt to musi pamiętać, że za rok, dwa czy trzy, marża pójdzie w górę, a wraz z nią miesięczna rata. Planując domowy budżet należy w takiej sytuacji uwzględnić właśnie tę wyższą wartość miesięcznego obciążenia.
6) Pułapka w kredytach Rodzina na Swoim
Program Rodzina na Swoim to dofinansowanie do kredytów hipotecznych ze skarbu państwa. Przez osiem lat budżet dopłaca kredytobiorcy połowę odsetek. Problem polega jednak na tym, że po ośmiu latach gdy dopłaty się skończą, dojdzie do skokowego wzrostu raty kredytowej. Na chwilę obecną skok ten wynosić będzie około 40 proc., ale przy wyższych stopach procentowych może to być nawet 50 czy 60 proc. Wiele osób nie jest na to przygotowanych i może pojawić się problem z dopięciem domowego budżetu.
Marcin Krasoń, analityk Home Broker
Najniższe stopy procentowe w historii, z którymi mamy obecnie do czynienia oznaczają, że… statystycznie jest większe prawdopodobieństwo ich wzrostu niż spadku. Warto pamiętać, że stan taki nie będzie trwał wiecznie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych opiera się najczęściej na stawce WIBOR 3M, która (w uproszczeniu) jest pochodną stóp procentowych. Podniesienie stóp przez Radę Polityki Pieniężnej wiąże się więc ze wzrostem oprocentowania kredytów i miesięcznych rat. Przykładowo wzrost WIBOR-u o 1 pkt proc. przekłada się na ratę kredytową wyższą o około 10 proc.
2) Ryzyko walutowe
Choć w ofertach banków kredytów w walutach obcych praktycznie już nie ma, to wielu Polaków wciąż taką pożyczkę spłaca (np. kredyty we franku jest w naszym kraju ponad 550 tys.) i jeszcze przez wiele lat będzie spłacać. Warto pamiętać, że w przypadku takiego kredytu, należy brać pod uwagę nie tylko jego oprocentowanie, ale i zmieniający się kurs waluty, w której kredyt jest rozliczany. Wahania kursów bezpośrednio przekładają się na wysokość raty kredytowej. Może zdarzyć się tak, że z miesiąca na miesiąc rata wzrośnie o kilkadziesiąt proc., o czym przekonali się ostatnio zadłużeni we franku.
3) Dodatkowe koszty związane z kredytem
Przeciętny klient zaciągający kredyt hipoteczny zwraca uwagę głównie na wysokość raty. A należy pamiętać o bardziej szczegółowym zapoznaniu się z taryfą opłat i prowizji bankowych, by po kilku latach nie zostać niemile zaskoczonym. Zwrócić uwagę trzeba m.in. na prowizję za wcześniejszą (całkowitą i częściową) spłatę kredytu. W wielu bankach występuje ona przez pierwszych kilka lat, a wynosić może nawet kilka proc. spłacanej kwoty. Choć w chwili kupowania mieszkania kredytobiorca może nie planować wcześniejszej spłaty, to trzeba taką możliwość mieć na uwadze.
Istotnym kosztem z punktu widzenia klienta mogą być ubezpieczenia, które stały się częstym (choć nie zawsze przez klientów pożądanym) dodatkiem do kredytów. Z jednej strony mamy więc obowiązkowe ubezpieczenia samego kredytu (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), z drugiej dotyczące nieruchomości, a z trzeciej – samego kredytobiorcy. Trzeba przyjrzeć im się pod kątem częstotliwości pobierania składki, jak i jej wysokości oraz sposobu naliczania. W przypadku osób spłacających kredyt we franku szwajcarskim okazało się, że po kilku latach muszą zapłacić kilka tys. zł z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
4) Obniżenie zarobków
Kredyt mieszkaniowy to długoterminowy produkt finansowy. Większość osób zaciąga go na 25 lub nawet 30 lat nie wiedząc, co czeka je w przyszłości, choćby w perspektywie kilku lat. Zadłużając się na pół życia należy wziąć pod uwagę kilka negatywnych scenariuszy i zabezpieczyć się przed nimi. Możliwości jest bardzo wiele: kryzys i utrata pracy, znaczna obniżka pensji, śmierć lub choroba kredytobiorcy lub współmałżonka itd. Z tego względu warto przede wszystkim nie zaciągać kredytu na maksymalną zdolność kredytową, a jednocześnie w trakcie jego spłacania budować sobie finansową poduszkę bezpieczeństwa, z której skorzystamy w razie sytuacji alarmowej.
5) Zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania
Ani bank ani klient nie mogą bez zgody drugiej strony zmienić warunków umowy kredytowej. Nie mogą, chyba że… sama umowa o tym mówi. W okresie walki o klientów banki łapały się różnych sposobów na przyciągnięcie kupujących i jednym z nich było oferowanie niskiej marży, ale tylko przez jakiś czas. Jeśli ktoś zaciągnął taki kredyt to musi pamiętać, że za rok, dwa czy trzy, marża pójdzie w górę, a wraz z nią miesięczna rata. Planując domowy budżet należy w takiej sytuacji uwzględnić właśnie tę wyższą wartość miesięcznego obciążenia.
6) Pułapka w kredytach Rodzina na Swoim
Program Rodzina na Swoim to dofinansowanie do kredytów hipotecznych ze skarbu państwa. Przez osiem lat budżet dopłaca kredytobiorcy połowę odsetek. Problem polega jednak na tym, że po ośmiu latach gdy dopłaty się skończą, dojdzie do skokowego wzrostu raty kredytowej. Na chwilę obecną skok ten wynosić będzie około 40 proc., ale przy wyższych stopach procentowych może to być nawet 50 czy 60 proc. Wiele osób nie jest na to przygotowanych i może pojawić się problem z dopięciem domowego budżetu.
Marcin Krasoń, analityk Home Broker