Łowcy kamienic

Łowcy kamienic

Inwestowanie w Warszawie to spacer po polu minowym – tak wiele działek ma wciąż nieustalony status własnościowy. Na rozminowywaniu stolicy można zarobić grube miliony.
Rozmowę o odzyskiwaniu kamienic Jan Lubomirski-Lanckoroński zaczyna od  rodzinnej dykteryjki. – Wie pan, skąd wzięła się nazwa Mokotów? – pyta. – Moja ciotka księżna Izabela Lubomirska (tu Lubomirski wskazuje wzrokiem oprawiony w złote ramy portret damy w niebieskiej sukni), nazywała tę część Warszawy „Mon Coteau", czyli moja górka, bo prawie wszystko to należało do rodziny.

Minęło 200 lat zaborów, wojen, komuny i  budowy demokracji, a 33-letni potomek książąt Lubomirskich zaczyna odzyskiwać kawałeczki rodzinnej „górki". Na działce przy ulicy Kazimierzowskiej na Mokotowie dobiegają końca prace budowlane, które z  zapuszczonej kamienicy uczynią luksusowy apartamentowiec. Cztery lata temu Lubomirski odzyskał od miasta zagrabioną przez komunistów działkę, zainwestował dobrych parę milionów w odkupienie budynków i ich przebudowę, a wkrótce urządzone tam apartamenty wystawi na sprzedaż. Liczy na 35 mln złotych.

Jeszcze kilka lat temu Lubomirskiego złośliwcy przezywali „księciem de Buła", bo w Poznaniu prowadził bar z kanapkami. Ale zmysł prawniczy, wsparcie zamożnej i wpływowej rodziny oraz  kilkadziesiąt transakcji podobnych do tej na Mokotowie wywindowały go do  czołówki inwestorów działających w biznesie reprywatyzacyjnym. I – przy okazji – na 94. miejsce na liście najbogatszych Polaków tygodnika „Wprost”.

– Sądzić się z państwem przez kilka lat, potem odzyskać ruinę i władować w nią miliony dla niepewnego w gruncie rzeczy zysku?! Na  takie szaleństwo stać niewielu, ale ja działam nie tylko dla pieniędzy –  przekonuje Lubomirski.

Pierwsze lekcje biznesu odebrał 15 lat temu, gdy arystokratyczna rodzina odzyskała kilka pierwszych kamienic w Krakowie. Podczas jednego z niedzielnych obiadów Lubomirscy debatowali, co zrobić z zaniedbanym, zasiedlonym przez lokatorów z kwaterunku dobrem. Większość była za sprzedażą i pozbyciem się kłopotu. Tylko Jan, wówczas 18-latek, nalegał, by doprowadzić budynki do dawnej świetności.

–  Powiedzieli mi: jak chcesz, to się tym zajmij. I tak zostałem rodzinnym ekspertem od nieruchomości – mówi Lubomirski.

Pozbył się lokatorów komunalnych, wyremontował wnętrza i wynajął mieszkania po stawkach rynkowych. Dziś Lubomirscy mają kilkadziesiąt kamienic, m.in. w  Warszawie, Krakowie, Łodzi i Poznaniu, a większość przynosi po  kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie. Część zysku Lubomirski-Lanckoroński lokuje w nowoczesne projekty, takie jak budowa ekologicznego hotelu w Krakowie czy łódzki biurowiec nazywany Pałacem Lubomirskich. 10 lat temu przejął od państwa kontrolę nad rodowym zamkiem w Wiśniczu. W 2009 r., po latach procesowania się odzyskał działkę z parkingiem przed budynkiem Sejmu, gdzie od lat odbywają się polityczne manifestacje.

Specjalnością Lubomirskiego stały się transakcje na rynku roszczeń reprywatyzacyjnych – kupuje od dawnych właścicieli prawa do atrakcyjnych gruntów i zabytkowych obiektów, a  następnie odzyskuje je od gminy albo skarbu państwa.

Warszawa do zwrotu
Jednak Lubomirski to tylko jedna gruba ryba w całej ławicy, która żeruje na dobrych warszawskich adresach. W środowisku prawniczym krąży plotka, że większość roszczeń do działek na pl. Defilad ( jest ich ponad 20) ma  właściciel MarcPolu Marek Mikuśkiewicz, do niedawna jedna z czołowych postaci naszej listy 100 najbogatszych Polaków. Nie mniej aktywny jest też inny krajowy milioner, krakowski potentat hotelowy Wiesław Likus, który w Warszawie na działce przy ulicy Brackiej wybudował luksusowy dom towarowy. Spółka Echo Investment, której głównym akcjonariuszem jest miliarder Michał Sołowow, przejęła z kolei roszczenia przedwojennej spółki belgijskiej i ubiega się o zwrot 32 ha na warszawskiej Pradze. Zażarta walka sądowa trwa o każdą piędź ziemi na Rynku Starego Miasta, na samym Nowym Świecie jest 40 spraw sądowych, a na Krakowskim Przedmieściu o ponad 20 adresów walczą byli właściciele, ich spadkobiercy lub inwestorzy, którzy odkupili roszczenia.

Skąd to  zamieszanie? Jesienią 1945 r. dekretem Bieruta w stolicy zlikwidowano prywatną własność. Dekret miał służyć szybkiej odbudowie miasta po  pożodze wojennej. Część nieruchomości miała być przeznaczona na cele społeczne: poszerzenie ulic, budowę dworca kolejowego, dróg przelotowych itd. Wywłaszczeni właściciele mieli pół roku na złożenie wniosku o  przywrócenie praw. Kamienice i działki teoretycznie mogły do nich wrócić, jeśli nie kłóciło się to z nowymi planami zabudowy. Jednak dekret stał się narzędziem walki politycznej.

– Wielokrotnie spotkałem się z decyzjami, w których obywatelowi odmówiono zwrotu własności, gdyż „nie uczestniczył w odbudowie Polski Ludowej". Uzasadniano także, iż  „zwrot tak dużej nieruchomości byłby popieraniem własności kapitalistycznej” lub po prostu „nie, bo nie”. Dziś takie postępowanie jest podstawą do udowodnienia bezprawności podjętej decyzji – wyjaśnia mecenas Jan Stachura, specjalizujący się w odzyskiwaniu zagrabionych przez komunistów nieruchomości. Prowadzi m.in. sprawy nieruchomości położonych przy ul. Marszałkowskiej, Alejach Jerozolimskich, Nowym Świecie, Krakowskim Przedmieściu i Chmielnej.

Eksperci od reprywatyzacji pracują za premię od wyniku. W zależności od stopnia skomplikowania i  zaawansowania sprawy liczą sobie 10-50 proc. wartości odzyskanej nieruchomości. Dużo? – Jeśli nie uda się doprowadzić sprawy do końca, to  kancelaria, a nie klient ponosi wszystkie koszty. A przecież wystarczy, że nie da się odnaleźć jednego spadkobiercy i sprawa staje w martwym punkcie. Kiedyś musieliśmy szukać spadkobierców, którzy uciekli z Polski przez Litwę i Estonię do Japonii, a potem zamieszkali w Australii –  wspomina mecenas Stachura.

W poszukiwaniu spadkobierców musiał przekopać archiwa Czerwonego Krzyża i stare księgi meldunkowe, dotrzeć do  międzyrządowych rozliczeń odszkodowań powojennych z danymi o  właścicielach warszawskich kamienic, którzy zamieszkali poza Polską.

Pan się buduje na moim
Od połowy lat 90. kolejne ekipy rządzące stolicą zwracają majątki odebrane z rażącym naruszeniem dekretu Bieruta. W tym roku oddano 150. Ile czasu zajmie wyprostowanie stanu prawnego całego terenu dzisiejszej Warszawy? Mecenas Robert Nowaczyk, ekspert od reprywatyzacji, rozpiera się w skórzanym fotelu i liczy: – Dekretem Bieruta objęto 20 tys. nieruchomości. Byli właściciele złożyli około 17 tys. wniosków o zwrot, do tej pory oddano blisko 2 tys. nieruchomości. Jeśli nie będzie jednej ustawy, która załatwi temat reprywatyzacji, to procesy zajmą jakieś 20-30 lat.

W minionym dwudziestoleciu było już 18 projektów takiej ustawy, ale żaden z nich nie stał się prawem. Niejasność kwestii własnościowych powoduje, że inwestowanie w warszawskie nieruchomości to  spacer po polu minowym. – Jaki sens miałoby zabieranie się do budowy w  centrum Warszawy, skoro w każdej chwili może się pojawić ktoś z teczką pożółkłych dokumentów i powiedzieć: przepraszam, ale szarogęsi się pan na moim – mówi Nowaczyk.

Przekonali się o tym inwestorzy z Austrii, którzy w 1997 r. kupili prywatyzowaną spółkę Hotele Warszawskie „Syrena". Myśleli, że w pakiecie jest nieoszlifowany diament w postaci reprezentacyjnego hotelu Polonia Palace. W renowację budynku w Alejach Jerozolimskich zainwestowali ponad 30 mln euro. Po hucznym otwarciu hotelu okazało się, że roszczenia do niego ma Jolanta Lubomirska-Pierre. Sprawa jest w sądzie, na razie górą jest spadkobierczyni przedwojennych właścicieli.

Problem mają także ambasadorowie USA i Szwajcarii. Budynek amerykańskiej ambasady powstał u zbiegu Pięknej i Koszykowej na miejscu zburzonego w  latach 60. pałacyku Radziwiłłów, a budynek ambasady szwajcarskiej to  wypalona w trakcie wojny i gruntownie przebudowana tzw. willa Raua. Według sądu tereny te były bezprawnie wywłaszczone na cele publiczne, bo  dyplomaci mogą przecież pracować w wynajętych biurach.

Nad tym, kto i co może postawić w centrum, nie panują już nawet władze Warszawy. W 2005 r. z pompą ogłoszono plany budowy Muzeum Sztuki Nowoczesnej na placu Defilad. Problem w tym, że o część placu – w tym działkę pod muzeum, a  nawet tereny, na których stoi Pałac Kultury i Nauki – toczy się zażarta walka w sądzie. Roszczeń przybywa, odkąd cztery lata temu swój kawałek placu odzyskał Tadeusz Koss. Kamienica przy Zielnej 26 (przedwojenny adres) należała do jego dziadka. Rozleciała się w pył trafiona w powstaniu pociskiem z grubej berty. Koss niewiele może zrobić z  odzyskanymi 1,3 tys. mkw., bo według planów zagospodarowania miasta to  tereny zielone. Może za to zablokować budowę metra pod jego terenem, utyskuje też na urzędników, którzy zabronili mu ustawiania na działce reklam. Zawiązał porozumienie z innymi spadkobiercami i razem trzymają w  szachu prezydent Warszawy Hannę Gronkiewicz-Waltz. Liczą na wysokie odszkodowania.

Łowcy kamienic i lokatorów
Ceny roszczeń idą w górę. Komplet papierów do odzyskania kamienicy czy kilkusetmetrowej działki jest dziś wart od kilkuset tysięcy do miliona złotych.

– Ponieważ procedury zwrotu nieruchomości są już dobrze rozpoznane, to kupno takich roszczeń jest coraz bardziej pewnym biznesem. Inwestycja w najgorszym razie okaże się lokatą na parę lat –  ocenia mecenas Robert Nowaczyk.

W ten sposób z rąk do rąk przechodził słynny Pałac Błękitny w Warszawie. Jan hr. Zamoyski odsprzedał roszczenia do pałacu biznesmenowi Hubertowi Gierowskiemu, któremu w  końcu gmina Warszawa-Centrum zwróciła budowlę.

Obok znanych biznesmenów na rynku reprywatyzacyjnym przybywa zawodowych „łowców kamienic". Przeszukują przedwojenne archiwa i docierają do spadkobierców, składając propozycję odkupienia praw.

– Niejeden raz zaskoczona rodzina odkrywała, że babcia trzymała w szafie teczkę dokumentów wartą grube pieniądze. Nawet jeśli nieruchomość jest nie do odzyskania w naturze, to dobrze udokumentowane roszczenie gwarantuje, że jest się w grze o milionowe odszkodowanie – mówi biznesmen skupujący roszczenia.

Marek M. z Warszawy odzyskał w ten sposób już pięć budynków, a wciąż dysponuje pokaźną kolekcją roszczeń, m.in. na placu Defilad. Jego współpracownik mówi: –  Alternatywą dla reprywatyzacji jest zamiana centrum Warszawy w dzielnicę slumsów. Wystarczy przejść się Nowym Światem, Chmielną czy Krakowskim Przedmieściem. Gołym okiem widać, które z kamienic zostały już odzyskane przez dawnych właścicieli, a które nadal są w rękach gminy i niszczeją.

To prawda. I to optymistyczna prawda. Ale ma także swoją ciemną stronę. Marek M. przejmował kamienice wraz z lokatorami zasiedlającymi lokale komunalne. Słynny jest z tego, że nie zadrżała mu ręka, gdy podwyższał emerytom czynsz z niespełna 3 złotych za metr kwadratowy do nawet 13 zł. Ani wtedy, gdy niepłacącym odcinał prąd, gaz i wodę w przededniu Bożego Narodzenia.
Okładka tygodnika WPROST: 34/2011
Więcej możesz przeczytać w 34/2011 wydaniu tygodnika „Wprost”

Czytaj także

 3
  • Malgorzata IP
    i po to byl okragly stół??
    • Poznanianka IP
      Dość tego złodziejstwa w zgodzie z prawem.Za to wszystko płaca prości ludzie,którzy pracują na budżet państwa. Na Lubomirskich pracował chłop pańszczyźniany a tera robotnik i emeryt.Banda cwaniaków.
      • lucky IP
        Mam nadzieję że ta bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości już pęka.Coraz więcej terenów budowlanych porastają chaszcze.

        Czytaj także