Lokator pańszczyźniany

Lokator pańszczyźniany

12 milionów Polaków w kajdanach spółdzielni mieszkaniowych
I pamiętajcie: jak się będziemy rozumieli, będzie dobrze. Jak się nie będziemy rozumieli, nie będzie dobrze. Rozumiemy się?" - pytał retorycznie Stanisław Anioł, despotyczny gospodarz domu przy ul. Alternatywy 4, bohater opisującego minioną - wydawałoby się - rzeczywistość filmu Stanisława Barei. PRL trzyma się jednak mocno w blokowiskach z wielkiej płyty, choć one same już się sypią. "My działamy jakby w interesie członków spółdzielni, bo o tym mówi art. 3 prawa spółdzielczego (...). I my ochronimy swój zasób" - cytat z Anioła? Nie - takie zdanie padło na spotkaniu prezesów największych spółdzielni mieszkaniowych, które odbyło się w Warszawie (fragmenty tej szokującej dyskusji drukujemy na kolejnych stronach). Życie prześcignęło filmową fikcję! Aniołowie naprawdę istnieją i mogą, gdy tylko zechcą, postawić niemal jednej trzeciej Polaków dosłownie każde ultimatum! I wyciągać z ich kieszeni pieniądze poza wszelką kontrolą.
Aż 18 mld zł, równowartość niemal jednej dziesiątej budżetu państwa, wpływa rocznie na konta spółdzielni mieszkaniowych. Większość mieszkańców spółdzielczych molochów, którzy płacą co miesiąc łącznie ponad 1,5 mld zł czynszu, nie wie dokładnie, za co płaci i dlaczego akurat tyle. 12 mln Polaków jest traktowanych przez potężne lobby zarządców spółdzielni - wspierane przez SLD oraz PSL i torpedujące wszelkie zmiany - niemal jak chłopi pańszczyźniani.

Państwo prezesów w państwie
O tym, jak są wydawane pieniądze członków 3 tys. działających w Polsce spółdzielni mieszkaniowych (wszystkich zarejestrowanych, w tym nie prowadzących działalności, jest 5,5 tys.), decyduje kilka tysięcy prezesów i członków władz SM-ów. Pochodzą oni niby z wyboru, ale często odbywa się on w dość specyficznych warunkach. Walne zgromadzenie spółdzielców (w większych spółdzielniach ich przedstawicieli) wybiera radę nadzorczą, a ta zarząd. By wybór rady nadzorczej był ważny (podobnie jak jej uchwały), na zebraniu musi się zjawić co najmniej połowa uprawnionych do głosowania, "chyba że statut spółdzielni stanowi inaczej". Wystarczy więc zapisać w statucie, że kworum tworzy 10 osób, i rządzić kilkudziesięciotysięcznym molochem przy pomocy żony, dorosłych dzieci, paru sąsiadów i grupki bezwolnych emerytów.
Wpływ lokatorów na zarządzanie spółdzielniami (teoretycznie należącymi do nich) jest praktycznie żaden, a próby walki o swoje prawa i dostęp do informacji spotykają się z szykanami. Gdy ktoś śmie krytykować nieudolnych zarządców, spółdzielnia może go pozbawić członkostwa na podstawie art. 24 par. 1 prawa spółdzielczego, twierdząc, że "z jego winy dalsze jego pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub zasadami współżycia społecznego". Pretekst zawsze się znajdzie: drobne spóźnienie w zapłacie czynszu, zakłócanie nocnej ciszy. Niektóre spółdzielnie jako podstawę podają wprost "szkalowanie ich dobrego imienia" poprzez... procesowanie się z nimi przed sądem! Według Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców, walczącego o prawa członków spółdzielni, w lipcu tego roku największa w Poznaniu Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedle Młodych wykluczyła kilkudziesięciu członków, a rada nadzorcza przygotowuje uchwały o wykluczeniu następnych trzystu, w tym wielu skonfliktowanych z władzami spółdzielni.
Tymczasem w co drugiej spółdzielni kontrolowanej przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP dopatrzono się nieprawidłowości: władze wybierają na przykład "zewnętrznych" usługodawców bez przetargu. W pracach kolejnych 25 proc. wykryto uchybienia o charakterze formalnym (przetarg jest organizowany, lecz bez jakiegokolwiek regulaminu), a w co setnej ujawniane są nadużycia uzasadniające podejrzenie popełnienia przestępstwa. To tylko wierzchołek góry lodowej, bo ZRSM przeprowadza kontrole co trzy lata i głównie w 600 spółdzielniach (20 proc. wszystkich), które są w nim zrzeszone.

Społem pod stołem
- W mojej Spółdzielni Chojny Zatorze im. XXX-lecia PRL koszt obsługi programu komputerowego do rozliczeń czynszów wynosi 100 tys. zł rocznie, na materiały biurowe przeznacza się 50 tys. zł rocznie - twierdzi Marcin Popławski z Łodzi. Wyszczególnione w jego czynszu koszty "eksploatacji podstawowej" wzrosły o 40 proc. przez dwa lata.
Zarządy spółdzielni zawsze potrafią wytłumaczyć zagadkowe koszty: ludzie nie płacą czynszów, bloki są stare i się rozlatują itd. Od spółdzielni zależy jednak co najmniej 30 proc. wysokości naszego czynszu: przeciętnie 12 proc. to koszty utrzymania administracji, a 18 proc. - remonty i konserwacje. I tu jest ogromne pole do nadużyć. Konrad Karwecki z Poznania dotarł do rachunków za remont dachów w blokach SM Osiedle Młodych, której jest członkiem, i porównał je z rachunkami za tę samą usługę w Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady. W jego spółdzielni koszt remontu wyniósł 40 zł za metr kwadratowy dachu, w drugiej - 17,55 zł! W osiemnastoletnich blokach Osiedla Kijowska, należącego do warszawskiej Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej Praga, w czynsz wliczony jest fundusz remontowy w wysokości 1,64 zł za metr kwadratowy lokalu. Do rachunku spółdzielnia dolicza też opłatę za konserwację, wynosząca 0,59 zł za metr kwadratowy. Dla porównania, w pięćdziesięcioletnim budynku przy stołecznym placu Konstytucji, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, fundusz remontowy wynosi tylko 50 gr za metr kwadratowy, a opłat konserwacyjnych w ogóle nie ma. Mimo to budynek jest czysty, ma nową windę i sprawny domofon. Czynsz w apartamentach o wysokim standardzie wybudowanych przez firmę Skanska przy ul. gen. Zajączka w Warszawie (na osiedlu są korty tenisowe, siłownia i mały park) jest niższy niż w mieszkaniach o podobnym metrażu w RSM Praga.
- Zapłaciłam spółdzielni za całe nowo wybudowane mieszkanie. Po roku otrzymałam pismo, że mam dopłacić blisko 35 tys. zł. Poinformowano mnie, że wynika to z ostatecznego rozliczenia - opowiada Joanna Gniewek (doradca podatkowy), należąca do Spółdzielni Mieszkaniowej Wyżyny w Warszawie. Chodziło m.in. o zapłatę za rozbiórkę budynku, na którego miejscu stanął inny blok należący do spółdzielni. Zarządcy nie podali rzeczywistych kosztów rozbiórki, lecz oszacowali, że pozbycie się metra kwadratowego budynku kosztuje tyle, ile jego zbudowanie - 2,25 tys. zł! Gniewek złożyła wniosek do zarządu spółdzielni o udostępnienie dokumentacji finansowej inwestycji. Zarząd odmówił, a następnie wykluczył ją ze spółdzielni (później argumentowano, że lokatorka działała na jej szkodę, krytykując władze). - Odwołałam się do sądu, a ten unieważnił decyzję zarządu - mówi Gniewek. Alfons Łykowski, członek Gnieźnieńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, zażądał wglądu w jej bilans roczny, by się dowiedzieć, ile zarabia zarząd. - Następnego dnia nie wpuszczono mnie na zebranie członków spółdzielni, a "nieznani sprawcy" grozili na ulicy i poszturchiwali mnie i mojego kolegę - opowiada Łykowski.
Zawyżając koszty, szefowie spółdzielni potrafią "wypracować" utrzymanie dla siebie, rodziny i wianuszka znajomych. Krzysztof Gosławski, prezes wspomnianej spółdzielni Wyżyny, wcześniej zajmował w niej stanowisko dyrektora ds. inwestycji. Akwizytorem firmy, która dostarczała okna w spółdzielni, była jego żona.

Lustracja oddolna
Władzom spółdzielni należy patrzeć na ręce! Jedna z osób (pragnęła zachować anonimowość) należących do Spółdzielni Mieszkaniowej Mars przy ul. Grochowskiej w Warszawie, mająca mieszkanie o powierzchni nieco ponad 40 m2, musiała dwa lata temu dopłacić do czynszu 1000 zł z tytułu kosztów ogrzewania. Wówczas dostawcą był zakład ciepłowniczy. Później spółdzielnia postanowiła, że wybuduje własną kotłownię gazową i obniży w ten sposób koszty ogrzewania. Mimo to na koniec 2002 r. wspomniana osoba znów dostała rachunek za ciepło opiewający na 1000 zł. Tym razem zrobiła awanturę w zarządzie spółdzielni i po zbadaniu sprawy jej rachunek obniżono do... 300 zł. Ile zarobiła spółdzielnia na tych, którzy reklamacji nie złożyli?
Czasem cierpliwość lokatorów się wyczerpuje. - Na klatkach schodowych spali narkomani, budynków nie sprzątano, od lat brakowało pieniędzy na remonty. A płaciliśmy czynsze niemal najwyższe w stolicy - opowiada Michał Orzechowski z osiedla na Bielanach, należącego do Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Pewnego dnia właściciele sklepików otrzymali wypowiedzenia umów najmu, bo dyrektor osiedla chciał sprzedać lokale komu innemu, w dodatku po cenie kilkakrotnie niższej od rynkowej. To był punkt zwrotny. Kilkunastu członków spółdzielni, którzy koordynowali protest, za pomocą ulotek dostarczanych pod drzwi lokatorów informowało o zaniedbaniach zarządu i rady osiedla. - Radna, która nam pomagała, odbierała telefony z pogróżkami. W sprawę zaangażował się senator Zbigniew Romaszewski - mówi Orzechowski. Akcja przyniosła skutek: stare władze odwołano, nowe pracują społecznie. W bloku Orzechowskiego zainstalowano domofony i wymieniono windy. Pieniędzy starczyło też na otynkowanie domu i założenie trawnika. Czynsze są o połowę niższe! - Blok przy ul. Belgradzkiej 44 walczy z władzami spółdzielni i są już efekty. Za stumetrowe mieszkanie płacę 670 zł czynszu, koleżanka w tej samej spółdzielni, w bloku przy ul. Kazury, płaci 600 zł za 60-metrowe mieszkanie - dodaje Gniewek.

Rozbić molochy!
- Wszystkie molochy, które liczą 4-5 tys. członków, powinny być podzielone na mniejsze. Realną kontrolę nad poczynaniami zarządów i finansami można sprawować tylko tam, gdzie mieszkańcy choć trochę się znają - podkreśla Łukasz Abgarowicz, poseł PO i członek sejmowej Komisji Infrastruktury. Według raportów Unii Europejskiej, przejrzystość działalności spółdzielni mieszkaniowych kończy się, gdy liczba ich członków przekracza 2 tys. Tymczasem w Polsce działa ponad 200 dużych spółdzielni, czyli takich, które mają więcej niż 5 tys. członków.
Spółdzielnie należy podzielić nie tylko po to, by ograniczyć możliwości nadużyć, ale też, by dać szansę normalnego funkcjonowania sprawnie zarządzanym osiedlom. Dziś wielkomiejskie giganty są idealnym źródłem utrzymania dla największych utracjuszy. Większość członków spółdzielni Pionier w Kielcach (pięć osiedli, 10 tys. mieszkańców) chciała jej podziału, lecz najbardziej zadłużone osiedle Barwinek (gdzie mało kto płaci czynsz) nie zgadza się na likwidację. Od pięciu lat trwa tam walka między "secesjonistami" a zwolennikami utrzymania status quo. W tym czasie na fotelu prezesa spółdzielni zmieniło się osiem osób! - Moja klatka schodowa nie była malowana od 11 lat! Płacę o 100 zł wyższy czynsz niż moja koleżanka w podobnym mieszkaniu w sąsiedniej spółdzielni - mówi Beata Szczepanek, członkini kieleckiej spółdzielni. Między innymi z jej pieniędzy Pionier dopłaca do zadłużonego Barwinka.

Spółdzielczy bastion robotniczo-chłopski
Setki skarg trafiają do rzecznika praw obywatelskich, Federacji Konsumentów i UOKiK. Te instytucje nic jednak nie mogą zrobić, bo zgłaszane problemy są - zgodnie z obowiązującym prawem - "wewnętrzną sprawą członków spółdzielni". Za to, że spółdzielnie pozostają właściwie poza kontrolą, jest odpowiedzialny swego rodzaju sojusz robotniczo-chłopski. W latach 1993-1997 SLD wspólnie z PSL blokowały reformę prawa spółdzielczego. Władze SM-ów to bastion lewicy, konserwujący popeerelowską skamielinę. Naczelna Rada Spółdzielcza była członkiem sojuszu, nim SLD przekształcił się w partię. To SLD i PSL uchwaliły art. 3 prawa spółdzielczego, stanowiący, że majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Efekt? NIK straciła prawo do kontrolowania spółdzielni. Faktycznie prawa właścicielskie mają jednak nie członkowie spółdzielni, lecz... tzw. sama spółdzielnia. Do 2000 r. w poznańskiej SM Osiedle Młodych jej mieszkańców na zebraniach reprezentowało 150 przedstawicieli, z których 67 było pracownikami spółdzielni, a około 30 kolejnych członkami rodzin tychże pracowników. To dopiero wyżyny absurdu!

Wojna domowa
czyli jak zmienić zarząd spółdzielni
  1. Średni budżet spółdzielni to 5 mln zł rocznie, a największe dysponują kwotą dwudziestokrotnie większą. Aby móc kontrolować wydawanie tych pieniędzy, złóż w spółdzielni wniosek o udostępnienie jej statutu. Dzięki niemu dowiesz się, jak wybierane są władze spółdzielni i jak je można odwołać.
  2. Razem ze znajomymi członkami spółdzielni załóż grupę inicjatywną (w różnych statutach może być ona różnie określana). Będziecie mieli prawo występować z wnioskami i petycjami do zarządu spółdzielni.
  3. Kolportuj ulotki, w których opiszesz nadużycia władz spółdzielni. Pozwoli to pozyskać wsparcie innych mieszkańców. Przedstaw wyliczenia pokazujące, ile zaoszczędzą dzięki wymianie niekompetentnego zarządu.
  4. Zbierz podpisy (zwykle musi się podpisać 10 proc. członków spółdzielni) pod wnioskiem o odwołanie rady nadzorczej i zarządu oraz wyznaczenie terminu zebrania grupy członkowskiej, czyli walnego zebrania wszystkich członków spółdzielni. Na zebraniu przegłosujesz zmianę władz.

Więcej informacji znajdziesz pod internetowym adresem www.zb.eco.pl/zb/149/demokrac.htm

Zamach prezesów
Zapis dyskusji podczas szkolenia na temat zmian w prawie spółdzielczym, zorganizowanego 6 marca 2001 r. w Warszawie (ul. Bartycka 26, stała wystawa budownictwa, pawilon B). Prowadził je dla prezesów spółdzielni mieszkaniowych Jerzy Krzekotowski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Mieszkalnictwa (wzięło w nim udział około 25 słuchaczy). Szkolenie dotyczyło zmian w ustawie z 16 września 1982 r. o prawie spółdzielczym, ustawie z 25 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawie z 24 czerwca 1994 r. (z późniejszymi zmianami) o własności lokali i ustawie z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkaniowych i dodatkach mieszkaniowych. Wybrane przez nas fragmenty to głównie głosy w debacie o zmianach w przepisach, pozwalających członkom spółdzielni składać wnioski o ich podział, a także umożliwiających wyodrębnianie się ze spółdzielni mniejszych wspólnot mieszkaniowych.

"Ustawa jest zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego (przez spółdzielnie - przyp. red). Dlaczego? Żeby było jak najmniej przekształceń własnościowych. To, co stracimy, to stracimy. Co trzeba zrobić, abyśmy upadli na cztery nogi? To jest własność spółdzielni".

"Za podziałami (spółdzielni - przyp. red.) kryją się pieniądze. To są przepisy zaskarżone, ale co z tego będzie - czekamy. Ustawa ma aspekt polityczny, to może nowa ekipa (SLD - przyp. red.) coś załatwi".

"Lokale użytkowe - wiecie, że z tego żyjemy. To jak zrobić, żeby się obronić, żeby lokali nam nie pozabierali? Doradzam, aby tam, gdzie się da, powypowiadać najem i zrobić takie ruchy, aby na 24 kwietnia nie było umów najmu, ale np. umowy użyczenia. Przepis mówi o najmie, o najemcy".

"Można by zadziałać, aby na tego cholernego 24 kwietnia nie było umów najmu, i ochronimy zasób".

"Art. 25 - podpowiadam, na zasadzie kruczków prawnych, co trzeba zrobić, aby się nie dać rozwalić i przekształcić dla samego siebie".

"Obecnie jest olbrzymi pęd do zakładania ksiąg wieczystych. Oczekujemy, że się zatka poprzez niewydolność notariatów".

"Co zrobić, aby to odwlec, bo może zdarzyć się cud. Od każdej uchwały przysługuje odwołanie do rady nadzorczej i do sądu. Mamy paru nawiedzonych, którzy tę uchwałę zaskarżą. My mu pomożemy, aby naszą uchwałę zaskarżył - napiszemy mu. I już mamy miesiące czy lata".

"Bo choćby jeden zaskarżył, to nie można przekształcić wszystkich, bo zmiana skutkuje dla całej nieruchomości budynku i macie na parę lat wstrzymane przekształcenia".

"Bo mają nam zabrać, bo mają nam capnąć to, co nasze. Wybiorą sobie nowych zarządców i nas wykolegują. Tu jesteśmy sami swoi, więc można w innym stylu referować ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych".

"Aby przyblokować tych, co się chcą podzielić, wystawiamy zająca: za niego napisać, zapłacić, on się tylko podpisze i zaskarży uchwałę podziałową od daty, gdy się dowiedział, a nie od daty, gdy odbyło się ZPCz - w ciągu roku od ZPCz - lub w trybie obecnego art. 108".
Okładka tygodnika WPROST: 34/2003
Więcej możesz przeczytać w 34/2003 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:
 0

Czytaj także