O ile głębiej właścicielom domów, mieszkań i działek przyjdzie sięgnąć do portfela, gdy za kilka wprowadzony zostanie podatek katastralny?
Obowiązuje on w większości państw i jest poważnym źródłem dochodów lokalnych budżetów. Czy zamiana obecnego podatku od nieruchomości, którego wysokość zależy od jej wielkości, na podatek liczony od jej wartości, będzie korzystniejsza dla właścicieli domów i posiadaczy działek? Nie ulega wątpliwości, że będziemy płacili więcej niż teraz. Czy samorządy lokalne, dla których wpływy z podatków od nieruchomości są najbardziej stabilnym źródłem finansowania, dostatecznie szybko przygotują się do wprowadzenia nowego systemu i jak rzetelna będzie wycena nieruchomości znajdujących się na ich terenie? Te pytania stawiają sobie zarówno przedstawiciele rządu przygotowującego ustawę o podatku katastralnym, jak i wszyscy jego przyszli płatnicy.
O konieczności wprowadzenia tego podatku dyskutowano od początku lat 90., ale prace nad projektem odpowiedniej ustawy przeciągały się. Nie sprzyjały im bowiem społeczne nastawienie i niechęć do nowych fiskalnych propozycji rządu. W 1994 r. wiele zamieszania wprowadził ówczesny wiceminister finansów Witold Modzelewski, publicznie oświadczając, że podatek katastralny będzie wynosił 10 proc. wartości nieruchomości. Wówczas protestowali wszyscy. Resort finansów planował wprowadzenie katastru od 2000 r. Już dziś wiadomo, że termin ten nie jest realny. Wprawdzie projekt ustawy może już we wrześniu trafić pod obrady KERM, a potem rządu i Sejmu, ale realizacja ustawy na pewno się przeciągnie. Potrzeba dużo czasu na wycenienie nieruchomości należących do Polaków. Nie można tego dokonywać etapami - wycenę trzeba przeprowadzić równocześnie w całym kraju. Zdaniem przedstawicieli Ministerstwa Finansów, jest to najważniejszy powód odroczenia wprowadzenia nowego podatku.
Co to takiego kataster? Ujmując rzecz najogólniej - jest to rejestr wszystkich nieruchomości razem z ich wyceną. Stanowi on podstawę do ustalania stawek podatkowych. Wartość katastralna powinna być zbliżona do wartości rynkowej nieruchomości. Taki system stosuje się od wielu lat w większości państw. - Jest to najbardziej stabilne źródło finansowania samorządów lokalnych - przyznaje Władysław Brzeski, doradca wicepremiera i ministra finansów ds. nieruchomości. Ponadto podatek liczony od wartości nieruchomości, nie zaś od jej powierzchni, jest bardziej sprawiedliwy. Tego zdania są również właściciele zrzeszeni w Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości. - Posiadacz luksusowej willi płaci dziś taki sam podatek jak osoba, do której należy stary dom wymagający inwestycji i remontu - mówi Mirosław Szypowski, prezydent PUWN. Zdaniem Włodzimierza Kunacha, zastępcy dyrektora Wydziału Geodezji i Nieruchomości Urzędu Gminy Warszawa Centrum, wprowadzenie podatku katastralnego uporządkuje rynek nieruchomości nie tylko w stolicy, ale i w całym kraju. Obecnie średnia stawka podatku od nieruchomości, zależna od rejonu kraju, wynosi kilkadziesiąt groszy za metr kwadratowy powierzchni. W wypadku gruntów, na których nie prowadzi się działalności gospodarczej, jest najniższa. W wypadku budynków, gdzie rozwija się taka działalność - najwyższa. Doradca Balcerowicza zwraca uwagę na korzyści pozafiskalne. Dziś wiele terenów w centrach dużych miast spekulacyjnie się przetrzymuje, bo podatek za nie jest niski. Gdy stawki będą wyższe, właściciele mogą zacząć się pozbywać tych terenów, dzięki czemu będzie można przeprowadzić potrzebne inwestycje.
Podatek majątkowy
Francja
Początki podatku katastralnego sięgają epoki napoleońskiej. Wówczas miał on zwiększyć wpływy podatkowe od dóbr nieruchomych, później - uporządkować sprawy własności. Obecnie podstawą jego naliczania jest przeprowadzana raz na kilkanaście lat powszechna wycena nieruchomości. Opierając się na niej, określa się tzw. wartość czynszową, czyli hipotetyczny roczny dochód, jaki mogłaby przynieść nieruchomość wynajmowana w przeciętnych warunkach. Osobno ustalana jest dla nieruchomości nie zabudowanych i zabudowanych. Stawki podatku określają corocznie władze samorządowe; ich wzrost w poszczególnych latach jest ustawowo limitowany. Maksymalna wysokość podatku wynosi 4 proc. wartości czynszowej. Ze względu na trójszczeblową strukturę podziału administracyjnego kraju podatek jest dochodem gminy, departamentu lub regionu.
Niemcy
Kataster jest ściśle powiązany z instytucją ksiąg wieczystych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości (czyli cena, jaką powinno się za nią uzyskać przy sprzedaży na wolnym rynku). Za wycenę nieruchomości do celów podatkowych odpowiedzialne są okręgowe i lokalne urzędy katastralne. Aktualizacja danych dokonywana jest co cztery lata, a w wypadku danych lokalnych zmiany wartości nieruchomości rejestrowane są na bieżąco. Wysokość podatku wynosi 0,26-0,35 proc. podstawy opodatkowania, ta zaś jest wyliczana od wartości rynkowej nieruchomości pomnożonej przez ustalane przez władze lokalne współczynniki (200-515 proc.). Podatek jest dochodem samorządu terytorialnego.
Wielka Brytania
Reformę podatków majątkowych (w tym od nieruchomości) przeprowadzono na przełomie lat 80. i 90. Obecnie istnieją dwa podatki - Non-Domestic Rate i Council Tax - których podstawą jest wycena nieruchomości. W Council Tax jest nią urzędowa wartość nieruchomości (czyli wartość rynkowa ustalana dla nieruchomości mieszkalnych w sposób porównawczy, a dla nieruchomości usługowych i gospodarczych w sposób dochodowy lub czynszowy). W Non-Domestic Rate podstawą opodatkowania jest roczna wartość czynszowa nieruchomości. Stawki corocznie ustalane są centralnie. Podatek jest dochodem gmin i hrabstw.
Kraje skandynawskie
Cechą wspólną tych państw jest odrębność katastru, rejestru, praw do nieruchomości oraz spraw podatkowych. Kataster prowadzony jest przez różne resorty: budownictwa (w Danii i Finlandii), planowania przestrzennego (w Szwecji), ochrony środowiska (w Norwegii). System podatkowy we wszystkich krajach odwołuje się do wartości rynkowej nieruchomości. Jest dochodem samorządu terytorialnego, z wyjątkiem Szwecji, gdzie stanowi on dochód budżetu państwa.
Państwa Azji Wschodniej
Przez lata w krajach tego regionu podatki od nieruchomości były jedynym źródłem dochodów państwa. W większości krajów - poza Singapurem - osobno opodatkowuje się grunty i budynki (na przykład w Japonii grunt i budynek na nim stojący mogą mieć różnych właścicieli). Podstawą opodatkowania nieruchomości jest jej wartość urzędowa, ustalana przez instytucje podatkowe; na przykład w Indonezji sięga ona 20 proc., a w Japonii nawet 80 proc. wartości rynkowej. Wpływy z podatków są dochodem władz lokalnych.
Stany Zjednoczone
Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości. W niektórych stanach wyceniający biorą pod uwagę także wartość niektórych składników ruchomych związanych z nieruchomością, na przykład wyposażenie biura, maszyny, samochody. Stawki ustalane są przez władze lokalne, które mają w tym pełną swobodę, i wynoszą od 0,5 do 2,5 proc. wartości nieruchomości.
Źródło: "Przegląd Podatkowy" i dane zebrane przez firmę Arthur Andersen
Obecnie tylko ok. 12 proc. dochodów w gminach miejskich pochodzi z podatku od nieruchomości. W wielu krajach ten udział jest znacz- nie wyższy. W Irlandii sięga 100 proc., w Holandii - 70 proc., a w Australii - 85 proc. Przedstawiciele samorządów lokalnych mają nadzieję, że nowy podatek, liczony od wartości nieruchomości, zwiększy dochody gmin. W ocenie Włodzimierza Knucha nie powinno to drastycznie zwiększyć wysokości podatku dla przeciętnych obywateli. Wzrosną natomiast stawki dla właścicieli czy inwestorów, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań, lokali i biurowców o wysokich standardach.
Najwięcej emocji budzi jednak wysokość stawek. Po niefortunnych wypowiedziach ministra Modzelewskiego przedstawiciele resortu finansów wielokrotnie powtarzali, że nie będą one liczone w procentach, lecz w promilach. Nieoficjalnie mówi się o 5-10 promilach (0,05-0,1 proc.) od wartości nieruchomości. Oficjalnie nie podaje się żadnych liczb. Władysław Brzeski wyjaśnia, że ostateczna decyzja będzie należeć do władz lokalnych. - To rady gmin określą, jak wysoki pobiorą podatek - wyjaśnia Brzeski. Pewne jest, że w lepszych dzielnicach dużych miast i atrakcyjnych rejonach turystycznych będzie on wyższy niż obecnie. Zdaniem Szypowskiego, wielkość podatku nie powinna przekraczać promila. Z wyliczeń PUWN wynika, że po wprowadzeniu katastru w wysokości 5 promili (0,05 proc.) posiadacz domu o powierzchni 150 m2 na działce liczącej 1000 m2 może zapłacić rocznie nawet ok. 6 tys. zł. Według obecnych stawek, płaci tylko 17 zł. Wysokość podatku katastralnego za mieszkanie o powierzchni 50 m2 sięgnie zaś ok. 320 zł (dziś - 20 zł rocznie).
Właściciele nieruchomości obawiają się również nierzetelnej wyceny ich majątku. Resort finansów proponuje, by w wycenie gruntu brać pod uwagę jego wartość rynkową, a w wypadku budowli i budynków uwzględniać koszt budowy. Zdaniem specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, w praktyce okazuje się, że w większości transakcji o wartości nieruchomości decyduje jej lokalizacja, czyli moda na okolicę, sąsiedztwo, nie zaś jedynie jakość bądź koszt wykonania budowy. Takie różnice mogą spowodować wiele zamieszania.
Nie wiadomo też, kto będzie się zajmował wyceną. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, powinni ją przeprowadzać rzeczoznawcy majątkowi. Urzędnicy z warszawskiej gminy Centrum twierdzą, że gdyby gminy musiały płacić specjalistom, zbankrutowałyby. Ktokolwiek by to robił, nie wiadomo, czy i jakim naciskom będzie się musiał przeciwstawić. Jak niezależne będą jego decyzje? Stawki podatku ustalane mają być co rok. Masowość akcji wycen majątku może spowodować, że wykrycie nieprawidłowości będzie niezwykle trudne. Nie jest wykluczone, że gminy potrzebujące pieniędzy na inwestycje dowolnie będą określać wysokość składek. Władysław Brzeski uspokaja, że przedstawiciele władz lokalnych, wybrani w wolnych wyborach, ustalają wiele innych opłat. Obecna koalicja dąży do tego, by jak najwięcej uprawnień i kompetencji przekazać władzom lokalnym.
Szybkie wprowadzenie nowego podatku stoi jednak pod znakiem zapytania. Zanim zaczną obowiązywać nowe regulacje, konieczne jest oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości i opracowanie powszechnego systemu informacji o nich. A to wymaga i czasu, i pieniędzy. Większość gmin nie jest do tego przygotowana. Nie wszędzie uporządkowane są sprawy własności, hipote- ki, brakuje pełnej ewidencji nieruchomości. Tylko ok. 30 proc. z nich ma zarejestrowaną hipotekę. Nierzadko sprawa własności gruntów jest wciąż nie uregulowana.
O konieczności wprowadzenia tego podatku dyskutowano od początku lat 90., ale prace nad projektem odpowiedniej ustawy przeciągały się. Nie sprzyjały im bowiem społeczne nastawienie i niechęć do nowych fiskalnych propozycji rządu. W 1994 r. wiele zamieszania wprowadził ówczesny wiceminister finansów Witold Modzelewski, publicznie oświadczając, że podatek katastralny będzie wynosił 10 proc. wartości nieruchomości. Wówczas protestowali wszyscy. Resort finansów planował wprowadzenie katastru od 2000 r. Już dziś wiadomo, że termin ten nie jest realny. Wprawdzie projekt ustawy może już we wrześniu trafić pod obrady KERM, a potem rządu i Sejmu, ale realizacja ustawy na pewno się przeciągnie. Potrzeba dużo czasu na wycenienie nieruchomości należących do Polaków. Nie można tego dokonywać etapami - wycenę trzeba przeprowadzić równocześnie w całym kraju. Zdaniem przedstawicieli Ministerstwa Finansów, jest to najważniejszy powód odroczenia wprowadzenia nowego podatku.
Co to takiego kataster? Ujmując rzecz najogólniej - jest to rejestr wszystkich nieruchomości razem z ich wyceną. Stanowi on podstawę do ustalania stawek podatkowych. Wartość katastralna powinna być zbliżona do wartości rynkowej nieruchomości. Taki system stosuje się od wielu lat w większości państw. - Jest to najbardziej stabilne źródło finansowania samorządów lokalnych - przyznaje Władysław Brzeski, doradca wicepremiera i ministra finansów ds. nieruchomości. Ponadto podatek liczony od wartości nieruchomości, nie zaś od jej powierzchni, jest bardziej sprawiedliwy. Tego zdania są również właściciele zrzeszeni w Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości. - Posiadacz luksusowej willi płaci dziś taki sam podatek jak osoba, do której należy stary dom wymagający inwestycji i remontu - mówi Mirosław Szypowski, prezydent PUWN. Zdaniem Włodzimierza Kunacha, zastępcy dyrektora Wydziału Geodezji i Nieruchomości Urzędu Gminy Warszawa Centrum, wprowadzenie podatku katastralnego uporządkuje rynek nieruchomości nie tylko w stolicy, ale i w całym kraju. Obecnie średnia stawka podatku od nieruchomości, zależna od rejonu kraju, wynosi kilkadziesiąt groszy za metr kwadratowy powierzchni. W wypadku gruntów, na których nie prowadzi się działalności gospodarczej, jest najniższa. W wypadku budynków, gdzie rozwija się taka działalność - najwyższa. Doradca Balcerowicza zwraca uwagę na korzyści pozafiskalne. Dziś wiele terenów w centrach dużych miast spekulacyjnie się przetrzymuje, bo podatek za nie jest niski. Gdy stawki będą wyższe, właściciele mogą zacząć się pozbywać tych terenów, dzięki czemu będzie można przeprowadzić potrzebne inwestycje.
Podatek majątkowy
Francja
Początki podatku katastralnego sięgają epoki napoleońskiej. Wówczas miał on zwiększyć wpływy podatkowe od dóbr nieruchomych, później - uporządkować sprawy własności. Obecnie podstawą jego naliczania jest przeprowadzana raz na kilkanaście lat powszechna wycena nieruchomości. Opierając się na niej, określa się tzw. wartość czynszową, czyli hipotetyczny roczny dochód, jaki mogłaby przynieść nieruchomość wynajmowana w przeciętnych warunkach. Osobno ustalana jest dla nieruchomości nie zabudowanych i zabudowanych. Stawki podatku określają corocznie władze samorządowe; ich wzrost w poszczególnych latach jest ustawowo limitowany. Maksymalna wysokość podatku wynosi 4 proc. wartości czynszowej. Ze względu na trójszczeblową strukturę podziału administracyjnego kraju podatek jest dochodem gminy, departamentu lub regionu.
Niemcy
Kataster jest ściśle powiązany z instytucją ksiąg wieczystych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości (czyli cena, jaką powinno się za nią uzyskać przy sprzedaży na wolnym rynku). Za wycenę nieruchomości do celów podatkowych odpowiedzialne są okręgowe i lokalne urzędy katastralne. Aktualizacja danych dokonywana jest co cztery lata, a w wypadku danych lokalnych zmiany wartości nieruchomości rejestrowane są na bieżąco. Wysokość podatku wynosi 0,26-0,35 proc. podstawy opodatkowania, ta zaś jest wyliczana od wartości rynkowej nieruchomości pomnożonej przez ustalane przez władze lokalne współczynniki (200-515 proc.). Podatek jest dochodem samorządu terytorialnego.
Wielka Brytania
Reformę podatków majątkowych (w tym od nieruchomości) przeprowadzono na przełomie lat 80. i 90. Obecnie istnieją dwa podatki - Non-Domestic Rate i Council Tax - których podstawą jest wycena nieruchomości. W Council Tax jest nią urzędowa wartość nieruchomości (czyli wartość rynkowa ustalana dla nieruchomości mieszkalnych w sposób porównawczy, a dla nieruchomości usługowych i gospodarczych w sposób dochodowy lub czynszowy). W Non-Domestic Rate podstawą opodatkowania jest roczna wartość czynszowa nieruchomości. Stawki corocznie ustalane są centralnie. Podatek jest dochodem gmin i hrabstw.
Kraje skandynawskie
Cechą wspólną tych państw jest odrębność katastru, rejestru, praw do nieruchomości oraz spraw podatkowych. Kataster prowadzony jest przez różne resorty: budownictwa (w Danii i Finlandii), planowania przestrzennego (w Szwecji), ochrony środowiska (w Norwegii). System podatkowy we wszystkich krajach odwołuje się do wartości rynkowej nieruchomości. Jest dochodem samorządu terytorialnego, z wyjątkiem Szwecji, gdzie stanowi on dochód budżetu państwa.
Państwa Azji Wschodniej
Przez lata w krajach tego regionu podatki od nieruchomości były jedynym źródłem dochodów państwa. W większości krajów - poza Singapurem - osobno opodatkowuje się grunty i budynki (na przykład w Japonii grunt i budynek na nim stojący mogą mieć różnych właścicieli). Podstawą opodatkowania nieruchomości jest jej wartość urzędowa, ustalana przez instytucje podatkowe; na przykład w Indonezji sięga ona 20 proc., a w Japonii nawet 80 proc. wartości rynkowej. Wpływy z podatków są dochodem władz lokalnych.
Stany Zjednoczone
Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości. W niektórych stanach wyceniający biorą pod uwagę także wartość niektórych składników ruchomych związanych z nieruchomością, na przykład wyposażenie biura, maszyny, samochody. Stawki ustalane są przez władze lokalne, które mają w tym pełną swobodę, i wynoszą od 0,5 do 2,5 proc. wartości nieruchomości.
Źródło: "Przegląd Podatkowy" i dane zebrane przez firmę Arthur Andersen
Obecnie tylko ok. 12 proc. dochodów w gminach miejskich pochodzi z podatku od nieruchomości. W wielu krajach ten udział jest znacz- nie wyższy. W Irlandii sięga 100 proc., w Holandii - 70 proc., a w Australii - 85 proc. Przedstawiciele samorządów lokalnych mają nadzieję, że nowy podatek, liczony od wartości nieruchomości, zwiększy dochody gmin. W ocenie Włodzimierza Knucha nie powinno to drastycznie zwiększyć wysokości podatku dla przeciętnych obywateli. Wzrosną natomiast stawki dla właścicieli czy inwestorów, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań, lokali i biurowców o wysokich standardach.
Najwięcej emocji budzi jednak wysokość stawek. Po niefortunnych wypowiedziach ministra Modzelewskiego przedstawiciele resortu finansów wielokrotnie powtarzali, że nie będą one liczone w procentach, lecz w promilach. Nieoficjalnie mówi się o 5-10 promilach (0,05-0,1 proc.) od wartości nieruchomości. Oficjalnie nie podaje się żadnych liczb. Władysław Brzeski wyjaśnia, że ostateczna decyzja będzie należeć do władz lokalnych. - To rady gmin określą, jak wysoki pobiorą podatek - wyjaśnia Brzeski. Pewne jest, że w lepszych dzielnicach dużych miast i atrakcyjnych rejonach turystycznych będzie on wyższy niż obecnie. Zdaniem Szypowskiego, wielkość podatku nie powinna przekraczać promila. Z wyliczeń PUWN wynika, że po wprowadzeniu katastru w wysokości 5 promili (0,05 proc.) posiadacz domu o powierzchni 150 m2 na działce liczącej 1000 m2 może zapłacić rocznie nawet ok. 6 tys. zł. Według obecnych stawek, płaci tylko 17 zł. Wysokość podatku katastralnego za mieszkanie o powierzchni 50 m2 sięgnie zaś ok. 320 zł (dziś - 20 zł rocznie).
Właściciele nieruchomości obawiają się również nierzetelnej wyceny ich majątku. Resort finansów proponuje, by w wycenie gruntu brać pod uwagę jego wartość rynkową, a w wypadku budowli i budynków uwzględniać koszt budowy. Zdaniem specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, w praktyce okazuje się, że w większości transakcji o wartości nieruchomości decyduje jej lokalizacja, czyli moda na okolicę, sąsiedztwo, nie zaś jedynie jakość bądź koszt wykonania budowy. Takie różnice mogą spowodować wiele zamieszania.
Nie wiadomo też, kto będzie się zajmował wyceną. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, powinni ją przeprowadzać rzeczoznawcy majątkowi. Urzędnicy z warszawskiej gminy Centrum twierdzą, że gdyby gminy musiały płacić specjalistom, zbankrutowałyby. Ktokolwiek by to robił, nie wiadomo, czy i jakim naciskom będzie się musiał przeciwstawić. Jak niezależne będą jego decyzje? Stawki podatku ustalane mają być co rok. Masowość akcji wycen majątku może spowodować, że wykrycie nieprawidłowości będzie niezwykle trudne. Nie jest wykluczone, że gminy potrzebujące pieniędzy na inwestycje dowolnie będą określać wysokość składek. Władysław Brzeski uspokaja, że przedstawiciele władz lokalnych, wybrani w wolnych wyborach, ustalają wiele innych opłat. Obecna koalicja dąży do tego, by jak najwięcej uprawnień i kompetencji przekazać władzom lokalnym.
Szybkie wprowadzenie nowego podatku stoi jednak pod znakiem zapytania. Zanim zaczną obowiązywać nowe regulacje, konieczne jest oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości i opracowanie powszechnego systemu informacji o nich. A to wymaga i czasu, i pieniędzy. Większość gmin nie jest do tego przygotowana. Nie wszędzie uporządkowane są sprawy własności, hipote- ki, brakuje pełnej ewidencji nieruchomości. Tylko ok. 30 proc. z nich ma zarejestrowaną hipotekę. Nierzadko sprawa własności gruntów jest wciąż nie uregulowana.
Więcej możesz przeczytać w 31/1999 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.