NBP podsumowuje koniunkturę na rynku nieruchomości

NBP podsumowuje koniunkturę na rynku nieruchomości

Pieniądze, zdj. ilustracyjne
Pieniądze, zdj. ilustracyjne / Źródło: Fotolia / Tomasz Zajda
Rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności w III kw. ub.r., jednocześnie bez nadmiernych napięć cenowych, wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego (NBP) pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2018 r.”. Według banku centralnego głównym wyzwaniem na kolejne okresy jest utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie.

– W III kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym popyt inwestycyjny), kształtował się nieznacznie niżej od notowanego w ostatnich siedmiu kwartałach, nadal jednak utrzymał się na poziomie znacznie wyższym od średniej sprzedaży z lat 2012-2015. Obserwowano utrzymanie się poziomu sprzedaży mieszkań droższych, lepiej zlokalizowanych oraz spadek sprzedaży mieszkań tańszych. Adekwatny do popytu poziom podaży sprawił, że na rynku nie pojawiły się nadmierne napięcia cenowe. – czytamy w raporcie.

W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych, jak i rynkach wtórnych wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się głównie ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Sprzedaż mieszkań tańszych zmalała, co może być efektem zakończenia funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone z udziałem indeksu hedonicznego wzrosły w 6 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 4 proc. kwartał do kwartału oraz o 11,2 proc. rok do roku. W Warszawie ceny hedoniczne wzrosły o 0,6 proc. kwartał do kwartału oraz o 5,1 proc. rok do roku. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m kw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media) wzrosły w omawianym kwartale. Najwyższe stawki najmu notowano w przypadku lokali z nowego zasobu (od 2012 r.), zlokalizowanych blisko centrum. Wzrost popytu na najem w największych miastach, generowany głównie przez studentów, skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu, podał też NBP.

Inwestycja w nieruchomości nadal opłacalna

Według banku centralnego inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6 największych miastach, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, zmniejszyła się nieco względem oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Z punktu widzenia deweloperów szacowana rentowność projektów mieszkaniowych nadal jest wysoka, mimo nieznacznego zmniejszenia się.

– Jest to związane z rosnącymi kosztami, w tym kosztem nabywania terenów budowlanych. Nadal rosną ceny podstawowych surowców budowlanych oraz wynagrodzenia w sektorze budowlanym. To powoduje, że planowane na rok do przodu dla projektów inwestycyjnych budżety dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Według ekspertów Coface liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w trzech kwartałach 2018 r. była porównywalna względem takiego samego okresu 2017 r. Jednocześnie udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się o 2,2 pkt proc., głównie na skutek wzrostu liczby upadłości w handlu i pozostałych branżach. – wyjaśnia NBP.

Wzrost cen gruntów

Nadal wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen, podkreślono w raporcie.

– W hipotetycznej sytuacji szoków po stronie podaży lub popytu istnieje ryzyko pojawienia się lokalnej nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Szoki po stronie podaży mogą pojawić się ze względu na rosnące ryzyko i koszty po stronie deweloperów, w tym ograniczoną dostępność pracowników budowlanych oraz wzrost kosztów robót, materiałów i transportu. Jak dotąd wysoka aktywność budowlana w kraju oraz rosnące koszty produkcji nie generowały nadmiernych napięć na rynku. Dynamika akcji kredytowej w porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 2006-2008), jest o wiele niższa, a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców. – podsumował NBP.

Czytaj także

 0