Coworking – biurowy ewenement, który szturmem wkroczył do Polski

Coworking – biurowy ewenement, który szturmem wkroczył do Polski

Katarzyna Tasarek-Skrok
Katarzyna Tasarek-Skrok / Źródło: Colliers International
Przez ostatni rok na rynku nieruchomości biurowych najczęściej powtarzanym słowem był „cowork”. Czym są elastyczne przestrzenie biurowe, do kogo są skierowane, czym się charakteryzują i czy są konkurencją, czy uzupełnieniem klasycznych powierzchni biurowych? Na te i inne pytania odpowiedziała Katarzyna Tasarek-Skrok, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych firmy doradczej Colliers International.

Skąd w Polsce taka nagła moda na przestrzenie coworkowe?

Moda na coworking przywędrowała do nas w taki sam sposób jak moda na jedzenie czy odzież. Wiodła od Nowego Jorku, przez Paryż i Berlin, aż do Warszawy. Pytaniem, które sobie zadawaliśmy, było nie czy, ale kiedy i na jaką skalę coworking zawita w naszym kraju.

Polska była naturalnym etapem na drodze rozwoju coworków na świecie. Tego typu przestrzenie biurowe były wcześniej obecne u naszych sąsiadów. Jeśli popatrzymy na rynek niemiecki, to bardzo dobrze rozwiniętą sieć ma tam Mindspace – jeden z operatorów, który pojawił się w Polsce. Dla wielu inwestorów jesteśmy rynkiem stabilnym i ciekawym. Powstają u nas świetne biurowce, swoje siedziby zakłada tu wiele międzynarodowych firm. Ważne jest też to, że podpisuje się umowy najmu z europejskimi standardami i czynszami. Naturalne było więc, że także i u nas pojawią się coworki.

Co więc wydarzyło się w zeszłym roku? Skąd tak nagła i tak duża ekspansja głównych operatorów w Polsce?

To był moment. Z dużych operatorów jako pierwszy pojawił się Mindspace, który świetnie poradził sobie w Hali Koszyki. Obecnie Niemalże cała powierzchnia, którą zajmuje tam cowork, została wynajęta. Widząc to, do Polski nie bał się wkroczyć także największy konkurent Mindspace’a – WeWork. Trzeba przyznać, że nikt nie spodziewał się jednak, że aż tak mocno wejdzie na rynek i otworzy kilka lokalizacji naraz. W ubiegłym roku podpisał bowiem umowy na niemal 40 tys. m kw. powierzchni w pięciu lokalizacjach. Jest to olbrzymia ekspansja. Z zainteresowaniem obserwujemy jak operatorom pójdzie wynajem tych powierzchni.

Statystyki mówią, że w ubiegłym roku duże sieci coworkingowe stworzyły w Polsce ponad 200 tys. m kw. elastycznej powierzchni biurowej. Jest to głównie Warszawa, gdyż była najbezpieczniejszym rynkiem, ale miasta regionalne są naturalnym następstwem.

Największe sieci coworkowe wywodzą się z Izraela, który w ostatnich latach znany jest głównie z powstającej tam, ogromnej liczby start-upów. Czy coworki były naturalnym krokiem, który miał zapewnić tym start-upom miejsce do pracy?

Model działania coworków można porównać z izraelskim kibucem [społeczne gospodarstwo rolne w Izraelu – przyp. red.]. Liczy się w nich kooperatywa. Cowork to oczywiście model biznesowy, ale z kibucem łączy go pewna zasada – daję od siebie tyle, ile mogę, a biorę tyle, ile potrzebuję. Kiedyś dokładnie tak działały przestrzenie coworkingowe. Dziś to oczywiście nieco ewoluowało.

Podstawą działania coworków jest ich elastyczność. Firma czy start-up nie musi od razu wynajmować 400 m kw., tylko tyle, ile aktualnie potrzebuje z możliwością poszerzenia tej przestrzeni w każdym momencie. Może też na przykład zarezerwować salę konferencyjną na wybrany termin, wyłącznie na czas spotkania.

Dziś często naszymi klientami są firmy, które już niedługo będą wynajmowały standardowe powierzchnie biurowe, ale na razie korzystają z możliwości rozwoju swojego biznesu w przestrzeni coworkingowej. Przestrzenie te Przyjęły więc rolę powierzchni tymczasowej, do momentu, w którym firma będzie gotowa na przeprowadzkę do klasycznego biura. Nie należy jednak zakładać, że biuro coworkingowe przeznaczone jest wyłącznie dla małych podmiotów. Jest wiele przypadków, kiedy duże firmy, z bardzo różnych powodów, decydują się na elastyczne przestrzenie biurowe.

Wspomniała Pani, że coworki są często pierwszym krokiem, przed wynajęciem klasycznego biura. Jak więc wygląda obecnie rynek? Czy elastyczne powierzchnie biurowe są konkurencją dla standardowych biur, czy raczej wypełniają pewną niszę na rynku?

To jest pytanie, które często sobie zadajemy. Deweloperzy lubią coworki, bo gwarantują one bardzo długie umowy najmu i atrakcyjne powierzchnie, które często zachęcają innych najemców do wynajęcia tam biura. Z drugiej strony może być to faktycznie konkurencja. Relatywnie niewielka skala coworków nie pozwala nam jeszcze tego zjawiska jednoznacznie ocenić. Ten rok da nam odpowiedź na pytanie, jaka będzie absorpcja tych ponad 200 tys. m kw. powierzchni, która pojawi się na rynku. Myślę, że coworking może stać się i uzupełnieniem i, w niektórych przypadkach, konkurencją dla standardowego rynku biurowego.

Patrząc ze strony doradcy, jeśli coworki staną się konkurencją to dla mnie, doradzającej klientom, jest to zjawisko pozytywne. Będzie to bowiem oznaczało, że deweloperzy, którzy wynajmują klasyczne biura, będą musieli jeszcze bardziej się starać, aby walczyć o klienta.

Przyglądamy się także cenom. Na razie wyglądają one bardzo atrakcyjnie, ale zastanawiamy się, czy nie jest to pewna strategia, która ma za zadanie przyciągnąć klientów, czy te ceny faktycznie się utrzymają. Trzeba bowiem pamiętać, że np. WeWork to gigantyczny gracz, który może sobie na takie działania pozwolić. Jest to firma, która poza rynkiem biurowym prowadzi już w Kalifornii inicjatywy WeLife i WeSchool.

Czytaj także

 4
  •  
    czemu mnie nie dziwi że to Żydowski biznes, tylko dziwi mnie czemu Polacy z nimi współpracują skoro można mieć własne biuro taniej niż z nimi
    • Test
      • "Cooworking" - Wy to się lepiej zastanówcie jak w waszych firmach obciąć administrację bo nie ma chyba bardziej nieefektywnych modeli biznesowych niż polski. Rozumiem że to pozostałości z PRLu żby "Basia po pedagogice miała pracę" ale ktoś tym kawopiją musi zapracować na ich wypłaty - stać was na to?