Polskie prawo jest tak skonstruowane, aby chronić wynajmującego. Przepisy z pewnością są korzystne dla osób, które wynajmują mieszkanie i nie chcą z dnia na dzień go stracić, jednak w przypadku właścicieli mieszkań znacząco ograniczają ich możliwości dysponowania własnym mieszkaniem. Jak zatem wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zgodnie z prawem?
Okres wypowiedzenia umowy najmu
Umowa najmu to dokument prawny, który potwierdza, że właściciel mieszkania udostępnia lokal innej osobie (wynajmującemu), w zamian za określoną opłatę miesięczną. Warto przy tym wiedzieć, że taką umowę można zawrzeć na czas określony bądź nieokreślony i już na etapie jej tworzenia ustalić, jakie sytuacje mogą skutkować wypowiedzeniem umowy. Co istotne, zarówno umowę, jak i jej wypowiedzenie trzeba sporządzić w formie pisemnej. Ponadto, konieczne jest przestrzeganie okresu wypowiedzenia. Jeśli jego długość nie zostanie zawarta w umowie, to zastosowanie będa miały przepisy kodeksu cywilnego.
W takiej sytuacji, umowę najmu wypowiedzieć można:
- na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz opłacany jest w odstępstwach dłuższych aniżeli miesiąc;
- na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest miesięcznie.
Co więcej, zawarcie w umowe zapisów niezgodnych z kodeksem cywilnym automatycznie czyni je nieważnymi, co oznacza, że najemca nie musi się do nich stosować. Ma to także zastosowanie w przypadku okresu wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu bez podania przyczyny
Jeżeli powodem wypowiedzenia umowy najmu jest zwłoka z zapłatą czynszu, która trwa przynajmniej 2 pełne okresy płatności, to właściciel lokalu ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to umowy podpisanej na czas określony. Umowa zawarta na czas nieokreślony zapewnia już znacznie większa swobodę pod względem okresu wypowiedzenia.
Jeżeli umowa została podpisana na czas określony, to właściciel mieszkania ma prawo ją wypowiedzieć tylko w nielicznych sytuacjach, np. gdy lokator dopuszcza się zniszczeń w lokalu. Co więcej, jeżeli wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło bez podania przyczyny, to jest to niezgodne prawem. W takim przypadku najemca może dochodzić odszkodowania na drodze sądowej.
Co, gdy właściciel chce zamieszkać w wynajętym mieszkaniu?
Nie zawsze wypowiedzenie umowy najmu następuje na skutek złamania zapisów umowy. Zdarza się, że właściciel mieszkania chce w nim po prostu zamieszkać. Jak się jednak okazuje, nie jest to takie proste. Aby było to możliwe, musi co najmniej na pół roku naprzód wypowiedzieć stosunek prawny. Taki krok poczynić może jednak jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać na podobnych warunkach jak dotychczas bądź gdy właściciel mieszkania zapewni mu lokal zamienny (opłaty za wynajem powinny odpowiadać dotychczasowym i uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego).
Jeżeli właściciel chce zamieszkać w wynajmowanych mieszkaniu i nie zamierza dostarczać lokatorowi lokalu zastępczego, to stosunek prawny powinien wypowiedzieć nie później niż na 3 lata naprzód.
Wypowiedzenie umowy najmu regulują przepisy prawa cywilnego. Warto mieć to na względzie już przy sporządzaniu umowy najmu, aby nie zawrzeć w niej klauzul niedozwolonych. Może nas później spotkać nieprzyjemna niespodzianka, gdy okaże się, że lokator nie musi się stosować do zamieszczonych przez nas zapisów.