Kiedy inwestor budowlany solidarnie odpowiada za zapłatę

Kiedy inwestor budowlany solidarnie odpowiada za zapłatę

Mieszkanie, zdjęcie ilustracyjne
Mieszkanie, zdjęcie ilustracyjne / Źródło: Fotolia / haralikiri
Prawo cywilne wreszcie lepiej chroni interesy inwestorów budowlanych. Po nowelizacji przepisów, teraz łatwiej jest ustalić w jakich wypadkach odpowiadają oni solidarnie z wykonawcą. Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby zobowiązania finansowe pokrywał sam inwestor, który ponosi solidarną odpowiedzialność. Ale istnieją pewne wyjątki.

Dorota Nadolna-Jasińska, Radca Prawny, GP Togatus

Regulacje dotyczące solidarnej odpowiedzialności inwestora, znajdują się w kodeksie cywilnym od 2003 r. Interpretacja tych przepisów była jednak bardzo rozbieżna i prowadziła do bardzo różnych rozstrzygnięć sądowych. Zasady solidarnej odpowiedzialności były stosowane bardzo szeroko, nawet przez Sąd Najwyższy. Sytuacja ta budziła sprzeciw inwestorów, którzy nierzadko ponosili z tego tytułu dodatkowe koszty niewkalkulowane w budżet inwestycji. Konieczne stało się takie doprecyzowanie przepisu art. 647(1) kc, które pozwalałoby na precyzyjne określenie w jakich wypadkach inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę podwykonawcom. Ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu dochodzenia wierzytelności (Dz.U. 2017 poz. 933) zmieniono brzmienie kontrowersyjnej regulacji. Nowelizacja ta weszła w życie 1 czerwca 2017 r. Oznacza to, że w wypadku niedokonania zapłaty przez wykonawcę, podwykonawca może zwrócić się z bezpośrednim roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia do inwestora. Co więcej, inwestor nie może uwolnić się od solidarnej odpowiedzialności, powołując się na brak stosunku prawnego między nim a podwykonawcą.

Jest to rozwiązanie, które ma na celu ochronę prawną podwykonawców. Ponadto przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza że odpowiedzialności tej nie można ograniczyć ani wyłączyć w drodze umowy. Postanowienia umowne, które stoją w sprzeczności z tym przepisem są nieważne, co wynika wprost z treści art. 647(1) §6 k.c. Wskazać należy, że solidarna odpowiedzialność inwestora odnosi się jedynie do zapłaty wynagrodzenia podwykonawców świadczących roboty budowlane, nie dotyczy podwykonawców usług czy dostaw. Warto jednak pamiętać, że inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, tylko wtedy kiedy wykonawca lub podwykonawca zgłosił inwestorowi szczegółowy przedmiot robót przed przystąpieniem do ich wykonania. Zgłoszenia takiego pod rygorem nieważności należy dokonać w formie pisemnej. Wyjątkiem jest sytuacja, w której inwestor zgłosi sprzeciw wobec wykonywania tych robót. Dokonać tego może w formie pisemnej pod rygorem nieważności zarówno wobec wykonawcy jak i podwykonawcy w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia szczegółowego zakresu robót. Wniesienie sprzeciwu uwalnia inwestora od odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawców wykonujących prace, które zostały zakwestionowane.

Jeżeli natomiast inwestor nie podejmie odpowiednich kroków w ustawowym terminie, stanie się solidarnie odpowiedzialny za wynagrodzenie należne podwykonawcy. Spełnienie warunku szczegółowego zgłoszenia przedmiotu robót nie jest konieczne w sytuacji, kiedy został on określony w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą. W takim przypadku solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy powstaje już z chwilą zawarcia umowy głównej, a wniesienie sprzeciwu nie jest możliwe.

Znowelizowane przepisy precyzują również kwoty do jakich inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy wobec niezaspokojenia jego roszczeń przez zatrudniającego go wykonawcę. Odpowiedzialność taka jest ograniczona do kwoty, którą inwestor byłby zobowiązany zapłacić wykonawcy za analogiczny zakres robót, który został faktycznie wykonany przez podwykonawcę. Kwotową granicę odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawców stanowi wysokość wynagrodzenia, wskazanego w umowie z wykonawcą. Inwestor nie pokrywa natomiast nadwyżki, jeśli wykonawca zobowiąże się w umowie podwykonawczej do zapłaty wynagrodzenia przekraczającego powyższą kwotę.

Jednak ochrona interesu inwestora wciąż nie jest pełna. Mimo dokonania znacznych zmian w przepisach nadal istnieje ryzyko, że inwestor będzie musiał dokonać podwójnej zapłaty zarówno na rzecz wykonawcy, jak i na rzecz podwykonawcy. Dzieje się tak w sytuacji kiedy inwestor dokonał zapłaty na rzecz wykonawcy, a ten mimo iż uzyskał swoją należność nie zapłacił podwykonawcom. Inwestor nie może się bowiem zwolnić od solidarnej odpowiedzialności, jeżeli wcześniej nie zakwestionował szczegółowego przedmiotu robót, nawet wtedy kiedy wypłacił już należność za zakres tych prac do rąk wykonawcy. Jednakże w takiej sytuacji może wystąpić do wykonawcy z roszczeniem regresowym. Uprawnienie takie inwestor realizuje na podstawie art. 518 §1 pkt.1 kc. Jest to o tyle korzystne rozwiązanie, że inwestor wstępuje w prawa podwykonawcy, którego roszczenie zaspokoił i może dochodzić od wykonawcy całości wypłaconej należności. Jest to korzystne tylko wtedy, kiedy zaspokojenie roszczeń z majątku wykonawcy jest możliwe. Niestety wykonawca nie może się uchylić od solidarnej odpowiedzialności z tego powodu, że nie ma możliwości żądania zwrotu wypłaconych środków od wykonawcy, który np. jest zagrożony bankructwem.

Jeżeli inwestor nie zapłacił jeszcze wynagrodzenia wykonawcy, może on dokonać potrącenia należności wypłaconej podwykonawcom. Prawidłowe złożenie oświadczenia o potrąceniu spowoduje wygaśnięcie wzajemnych wierzytelności inwestora i wykonawcy.

Powyższe regulacje dotyczą również stosunków wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą.

Czytaj także

 0