Nowoczesne i zintegrowane systemy zarządzania budynkiem poprawiają bezpieczeństwo, komfort użytkowania i optymalizują koszty eksploatacji. Ich poziom zaawansowania zależy przede wszystkim od budżetu, celu, który chcemy osiągnąć i świadomości dewelopera.
Wykorzystać technologię
W zarządzaniu nowoczesnym biurowcem rozróżniamy kilka obszarów - systemów. Jednym z nich jest Building Administration System (BAS) odpowiadający za zarządzanie infrastrukturą techniczną, czyli układami związanymi z funkcjonowaniem wszystkich instalacji (w tym bezpieczeństwa pożarowego) i monitorowaniem stanu urządzeń. Kolejnym jest Security Management System (SMS), którego zadaniem jest utrzymanie stanu bezpieczeństwa w budynku. W jego skład wchodzi m.in. monitoring telewizyjny (CCTV), sygnalizacja włamań i napadów (SSWiN), a także dźwiękowy system ostrzegawczy (DSO), sygnalizacja alarmu pożarowego (SAP) i kontrola dostępu (KD). Powyższe systemy w mniej lub bardziej zaawansowanej technologicznie wersji są pewnym standardem w budynkach biurowych. Zapewniają utrzymanie podstawowego komfortu i bezpieczeństwa pracy. Do nieco innej kategorii zaliczyć można Building Management System (BMS), który w zależności od poziomu zintegrowania z pozostałymi systemami decyduje o rzeczywistej możliwości zarządzania obiektem. - Systemy, które w ramach jednego obiektu działają autonomicznie dają niewiele możliwości, wymagają bowiem obróbki danych pochodzących z każdego z nich niezależnie oraz znalezienia wspólnych zależności. Dobrze zaprojektowany BMS pozwala zintegrować wszystkie obszary i uzyskiwać informacje, które można wykorzystać np. do zarządzania zużyciem energii oraz szeroko pojętymi komfortem, wydajnością i bezpieczeństwem mówi Roman Sokołowski z firmy Torus, będącej deweloperem gdańskiej Alchemii.Dotyczy to chociażby monitorowania klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia, systemów wodno-kanalizacyjnych, a także instalacji elektrycznej.
W poszukiwaniu optimum
Im bardziej zaawansowany i zintegrowany system, tym wyższy poziom BMS oraz związana z tym mniejsza ingerencja człowieka w późniejszy nadzór. Nie oznacza to jednak, że pełna automatyzacja zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. W Alchemii charakterystyczne jest odejście od podstawowych zasad integracji wszystkich systemów. Celem nadrzędnym jest bowiem zbieranie jak największej ilości informacji o życiu budynku i optymalizacja jego funkcjonowania na wielu płaszczyznach. W przypadku BMS-ów nie ma idealnych gotowców, trzeba poszukiwać sposobów na osiągnięcie zakładanych celów i właśnie to jest największym wyzwaniem deweloperów i projektantów. W przypadku Alchemii chcemy 90 procent prac inżynierskich wykonać sami. Szukamy takich urządzeń, które mają dobrze dopracowane algorytmy, technologii o których mamy dużą wiedzę i którą na potrzeby Alchemii będziemy mogli wykorzystać. W niektórych obszarach użyjemy urządzeń w większym stopniu konfigurowalnych, by w jak największym stopniu odpowiadały naszym potrzebom dodaje Roman Sokołowski.Aby móc tak działać potrzebna jest bardzo duża świadomość i doświadczenie. Projektując system zarządzania obiektem przyjmuje się pewne założenia, które weryfikuje się już podczas właściwego użytkowania obiektu. Poziom BMS należy więc oceniać przez pryzmat późniejszych efektów i konkretnych liczb, których punktem odniesienia są często systemy certyfikacji proekologicznych obiektów. Przykładowo LEED, w którym certyfikowana jest Alchemia uczy sposobu myślenia w kontekście tworzenia wizji, prowadzenia badań dotyczących życia obiektu i odnoszenia się do jego pierwotnych, modelowych założeń. Według normy ASHRAE 90.1-2007 poziom oszczędności energii elektrycznej w Alchemii ma wynieść do 26 % w przypadku energii elektrycznej oraz do 50 % w przypadku wody (w porównaniu do analogicznego budynku, w którym nie wykorzystuje się energooszczędnych rozwiązań). Taki certyfikowany obiekt podlega ciągłej kontroli, i analizie potencjalnych błędów. Trzeba go ciągle udoskonalać, czemu ma służyć właśnie zaawansowany BMS.
Najemca oszczędza i tworzy własny klimat
Koszty zużycia energii stanowią największą część całkowitych kosztów utrzymania, czyli eksploatacji obiektu. Aby móc je efektywnie redukować należy przede wszystkim zidentyfikować głównych odbiorców, czyli opomiarować różne strumienie przepływu energii w budynku tj. woda, ciepło czy elektryczność. Pozwala to na późniejszą redukcję strat i optymalizację zużycia. Jak to się dzieję? BMS, który dostarcza dużą ilość danych pozwala analizować wzorce zużycia w określonym przedziale czasu i porównywać je z wartościami odniesienia. Szczegółowa analiza tych wyników pozwala podjąć stosowne działania zmniejszające koszty zużycia energii. Obecne technologie pozwalają osiągnąć bardzo wysoki poziom, a jednocześnie łatwość zarządzania obiektem. Osobne do tej pory systemy mogą zostać zintegrowane w jeden współdziałający układ regulacji, umożliwiający wykorzystanie pełnego potencjału zainstalowanych w budynku urządzeń. Klient może rozbudowywać inteligencję swojego biura podpinając się pod zaawansowane rozwiązania, np. ściąganie wewnętrznych raportów z jego powierzchni. - Szukamy sposobu komunikowania się z liczną ilością urządzeń, które często mówią w innym języku. Trzeba więc znaleźć wspólną płaszczyznę, stąd poszukiwanie integracji. Alchemia będzie umożliwiała pojedynczemu użytkownikowi współpracę z systemem całego obiektu stwierdza Roman Sokołowski. Dla najemcy BMS to z jednej strony współpraca, z drugiej natomiast możliwość tworzenia własnych warunków (mikrostrefy, mikroklimatu) w danym okresie, co w Polsce jest rzadkością. Indywidualizacja potrzeb nie zawsze idzie bowiem z duchem tworzenia open space-ów (tworzą one liczne zakłócenia, jak przenikanie się powietrza i oświetlenia), w których trzeba poszukiwać kompromisów. Umożliwienie tworzenia własnej przestrzeni musi się jednak odbywać w określonych ramach, ponieważ ustawienie parametrów przez użytkownika najczęściej powoduje zwiększenie zużycia energii, dlatego tak ważna będzie edukacja pracowników w zakresie korzystania z tych systemów.