Patodeweloperka

Patodeweloperka

Budowa budynku mieszkalnego
Budowa budynku mieszkalnego / Źródło: Fotolia / ilkercelik
Deweloperzy sprzedają wszystko na pniu, nawet mieszkania, które przypominają więzienne cele.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie przebiła poziom 10 tys. zł za metr kwadratowy. Nic nie wskazuje na to, żeby ceny miały spaść.

Maciek, 30-latek z Gdańska, opowiadał mi, jak próbował kupić mieszkanie na kredyt w jednej z nowych inwestycji. Budowa jeszcze nie wyszła z etapu dziury w ziemi. Zapytał w biurze sprzedaży o wolne lokale. Odpowiedź, jaka padła, zbiła go z tropu: „A ile pan chce ich kupić?”. W budynku właśnie ktoś kupił za gotówkę 10 kawalerek w jednym pionie. Wedle oficjalnych danych Narodowego Banku Polskiego nawet połowa mieszkań w dużych miastach kupowana jest w celach inwestycyjnych. Popyt inwestorów napędzają niskie stopy procentowe. Nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku na lokatach. Dużo lepiej jest kupować mieszkania. Niskie opodatkowanie najmu i brak podatku katastralnego sprawiają, że to zyskowna i bezpieczna inwestycja. Popyt napędza też koniunktura, która przekłada się na wzrost pensji Polaków. Główny Urząd Statystyczny podał, że w 2019 r. wzrosły one o prawie 5 proc. Jednak wzrost cen mieszkań w 2019 r. był szaleńczy i znacznie przewyższył tempo podwyżek płac. W dużych miastach ceny były wyższe od tych z 2018 r. o 13 proc. W niektórych miejscach wzrost był jeszcze wyższy. W Krakowie i Gdańsku mieszkania kosztowały o ponad jedną piątą więcej niż rok wcześniej.

Dom jak więzienie

Deweloperzy korzystają z sytuacji i wciskają klientom mieszkania, które w innej sytuacji byłyby niesprzedawalne. Deweloper z Poznania sprzedaje 50-metrowe mieszkanie, które niemal w połowie składa się z długiego wąskiego korytarza. Mieszkanie jest nieustawne i ciemne: jedyne okno wychodzi na północ. Cena? 410 tys. zł. W tym prawie 200 tys. za korytarz. Mieszkań o podobnym rozkładzie w budynku jest znacznie więcej. Deweloper zachwala inwestycję w następujący sposób: „Adresatem tej oferty są klienci bardziej wymagający, a sposobem na sukces jest wszechstronna wartość premium za całkiem rynkową cenę”. Mieszkania są już tak drogie, że powstają całe bloki z mieszkaniami o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Jest to sprzeczne z zapisami ustawy, która przewiduje, że lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 mkw. Deweloperzy znaleźli wytrych, żeby ominąć ustawę – sprzedają mikrokawalerki jako lokale użytkowe. Jedną z takich ofert są „apartamenty” w gdańskim Wrzeszczu. Mieszkanie o przekroju kiszki szerokiej na dwa metry i długiej na 10 można kupić jako pokój w akademiku za „jedyne” 240 tys. zł. Sprzedaży mikrokawalerek towarzyszy wysublimowany marketing, który ma nas przyzwyczaić do patologii na rynku. To, co za PRL nazywało się życiem w kołchozie, czyli dużym mieszkaniu dzielonym na kilka mniejszych, dzisiejsi spece od reklamy nazwali filozofią „co-livingu”. Ostatnio wielką popularnością cieszył się występ szczęśliwego mieszkańca 13-metrowej kawalerki na Element Urban Talks w Krakowie. Projektant Szymon Hanczar przekonywał, że na takiej powierzchni możemy czuć się „przytulnie”, „komfortowo” i uzyskać „przyjazną” przestrzeń.

Wielkość oferowanych na rynku paramieszkań zbliża się niebezpiecznie do europejskich standardów panujących w więziennictwie. W Hiszpanii minimalna liczba metrów na osadzonego to 9 mkw. Polscy deweloperzy przekonują nas, że tego typu mieszkania mogą być świetnym miejscem do życia.

Mieszkać w koszarach

W polskiej patodeweloperce widać więcej podobieństw ze światem zakładów karnych. W mediach społecznościowych powstała strona Polskie Obozy Mieszkaniowe, które wrzuca najbardziej patologiczne przykłady deweloperskiej urbanistyki. Nowe osiedla przypominają wojskowe koszary, a podwórka – więzienne spacerniaki. Brak światła, nieustawne pokoje, zła akustyka, nowe mieszkania wykonane są często w bardzo złej jakości tylko po to, żeby zwiększyć liczbę sprzedawanych metrów.

Osiedla powstają bez dostępu do społecznej infrastruktury. Dlatego decydując się na zakup mieszkania w złej lokalizacji bez dostępu do publicznej edukacji i transportu, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami. W cenę metra kwadratowego trzeba doliczyć ukryty podatek w postaci dojazdów do pracy, straconego czasu w korkach, wysłania dzieci do prywatnego żłobka czy przedszkola. Do tego dochodzą jeszcze koszta środowiskowe. Nowe osiedla powstają na terenach napowietrzających. W ten sposób w Krakowie i Warszawie zabudowano najważniejsze kliny, które dostarczały czyste powietrze do centrum. Pogarsza to już dramatyczną sytuację ze smogiem.

Młodych ludzi zazwyczaj nie stać dziś na mieszkanie, jeśli nie mają wsparcia od rodziców albo spadku po dziadkach. W stolicy zarobki należą do najwyższych w kraju. Średnia pensja w Warszawie to nieco ponad 4,5 tys. zł na rękę. Kupienie niedużego mieszkania w stolicy wymaga zdolności kredytowej, czyli zatrudnienia na etat i uzbierania ponad 100 tys. zł wkładu własnego. To dla wielu ludzi żyjących od pierwszego do pierwszego całkowicie nieosiągalne. Nawet połowę pensji zjada najem, który idzie w górę w ślad za cenami nieruchomości. Nic dziwnego, że niemal połowa młodych ludzi do 34. roku życia mieszka z rodzicami. Oszczędzają na mieszkanie albo mieszkają w kilka rodzin w jednym mieszkaniu. Banki szybko zwietrzyły więc kolejną okazję do zarabiania na ich dramatycznej sytuacji. Oferują dzisiaj nie tylko kredyty hipoteczne, lecz także kredyty na wkład własny, które mają umożliwić zakup własnego „M”. Wszystko po to, żeby załapać się na kredyt na resztę życia i spłacić w odsetkach nawet niemal drugie tyle, ile się pożyczyło.

Wielkie plany i smętny finał

Czy tak musi być? Przykład zachodniej Europy pokazuje, że nie. W samym Wiedniu prawie dwie trzecie z 1,8 mln mieszkańców wynajmuje dotowane mieszkanie lub mieszkanie komunalne. Również rząd Prawa i Sprawiedliwości postanowił budować mieszkania na tani wynajem. Mateusz Morawiecki zapowiedział budowę 100 tys. mieszkań w programie „Mieszkanie plus”. Zakończył się on jednak klapą. Po czterech latach powstało jedynie 900 lokali. Rząd wierzył, że za pomocą rynkowych mechanizmów uda mu się wybudować mieszkania poniżej rynkowych stawek. Jest to po prostu fizycznie niemożliwe. Zwłaszcza że na budowę tanich mieszkań nie przekazano w postaci dotacji praktycznie żadnych środków. W 2018 r. próbowano program reanimować. Sejm uchwalił ustawę, która przeszła do publicznej debaty jako lex deweloper. Pozwalała ona na budowę mieszkań na terenach, w których plany zagospodarowania przestrzennego teoretycznie uniemożliwiały zabudowę. Oczywiście nic to nie zmieniło, ale pogłębiło istniejący chaos przestrzenny.

Po fiasku programu „Mieszkanie plus” nowe rządowe osiedla mają teraz budować… deweloperzy. Minister Jadwiga Emilewicz rozważa rozszerzenie programu o partnerstwo publiczno-prywatne. W zamian za grunty Skarbu Państwa prywatni przedsiębiorcy zobowiążą się do budowy nowych osiedli i oddania części lokali na tani wynajem. Pomysł może się sprawdzić, ale nie przyniesie szybkiej poprawy sytuacji na rynku nieruchomościowym. Tylko złamanie monopolu deweloperów w budownictwie mieszkaniowym przyniesie poprawę sytuacji. Biedne polskie państwo w ciągu dekady Gierka wybudowało prawie 2,5 mln mieszkań komunalnych, spółdzielczych i zakładowych. III RP nie wybudowała tyle w ciągu pierwszych dwóch dekad swojego istnienia. Dopiero teraz liczba mieszkań budowanych przez deweloperów zbliża się do poziomu z czasów późnego Władysława Gomułki. Zapaść budownictwa to dziedzictwo III RP. Nawet w kryzysowych latach 80. oddawano więcej mieszkań niż w latach 90. i dwu tysięcznych. Tylko zwiększenie podaży nieruchomości i interwencja państwa może ulżyć dramatycznej sytuacji młodego pokolenia. Polskie państwo dobrobytu nie powstanie, jeśli Polacy nie będą mieli gdzie mieszkać.

Okładka tygodnika WPROST: 8/2020
Cały artykuł dostępny jest w 8/2020 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:

Czytaj także

 0