– Moje wątpliwości budzą uregulowania związane z rozwiązaniem umowy najmu wskutek upływu terminu wypowiedzenia i brak jakiejkolwiek ochrony najemcy przed bezdomnością – pisze Adam Bodnar w wystąpieniu do prezydenta w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Dokument czeka obecnie na podpis głowy państwa. Celem ustawy jest zwiększenie podaży dostępnych nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, w szczególności przez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz budowy dostępnych mieszkań na wynajem (w tym z opcją stopniowego uzyskiwania własności przez najemcę).
Największe obawy opinii publicznej, organizacji pozarządowych zajmujących się przeciwdziałaniem bezdomności i samego RPO wzbudza brak zapewnienia ochrony najemców mieszkań wynajmowanych w ramach tzw. najmu instytucjonalnego. Z uzasadnienia projektu ustawy o KZN wynika, że najem instytucjonalny zawiera zasadnicze elementy podobne do rozwiązań przewidzianych dla funkcjonującego obecnie najmu okazjonalnego, którego zakres zostanie ograniczony jedynie do lokali osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie.
Brak prawa do lokalu socjalnego
Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zgadza się na to, że podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia lokalu w określonym terminie, oraz że przyjmuje do wiadomości, że jeśli znajdzie się w takiej sytuacji to prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego.
– Nie do zaakceptowania jest w mojej ocenie przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny. Nie można wykluczyć sytuacji, że powyższe konsekwencje dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością, w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych – podkreśla w swoim wystąpieniu Rzecznik Praw Obywatelskich.
Wątpliwości, co do zgodności przyjętych rozwiązań z Konstytucją RP
Przyjęte rozwiązania, związane z brakiem jakiejkolwiek ochrony najemcy przez bezdomnością, budzą szczególne wątpliwości przy najmie instytucjonalnym lokali realizowanym w ramach Programu „Mieszkanie +”. Wprawdzie odbiorcy programu nie zostali precyzyjnie wskazani przez ustawodawcę, ale z uzasadnienia projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (druk sejmowy nr 1726) oraz ze stenogramu dyskusji odbytej w Senacie w dniu 26 lipca 2017 r., wynika, że najem lokali w trybie wskazanym w ustawie o KZN przeznaczony jest dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych – także osób nieposiadających zdolności kredytowej.
Dlatego też pozbawienie tej grupy osób - najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie +” możliwości zbadania ich sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, nakładającego na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka (art. 30 Konstytucji RP).
– Wspomniane przepisy mogą stać się wręcz swoistą „pułapką prawną” dla omawianej grupy osób, zwłaszcza z uwagi na to, że oszacowanie ryzyka istotnej zmiany sytuacji materialnej, zdrowotnej, rodzinnej w perspektywie 30 lat trwania umowy najmu jest po prostu niemożliwe. To zaś powoduje, iż omawiane regulacje budzą moje wątpliwości także z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej, o jakich mowa w art. 2 Konstytucji RP – podkreśla Adam Bodnar.
Zastrzeżenia, co do trybu uchwalenia ustawy
W wystąpieniu do Prezydenta RP Rzecznik zwraca też uwagę na niezwykle szybki tryb uchwalenia przez Sejm i przyjęcia przez Senat ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rządowy projekt ustawy (druk nr 1726) – liczący 141 artykułów i wprowadzający istotne zmiany do 8 innych ustaw - wpłynął do Sejmu w dniu 12 lipca 2017 r., a w dniu 20 lipca 2017 r. odbyły się wszystkie III czytania tego projektu i uchwalenie ustawy. Zaś w dniu 27 lipca 2017 r. ustawa została przyjęta bez poprawek przez Senat. Analiza procesu legislacyjnego wskazuje, że przedmiotowy projekt rządowy, w zakresie regulacji związanych z najem lokali oraz wprowadzeniem do obrotu prawnego nowej instytucji najmu instytucjonalnego, nie był poddany konsultacjom publicznym, w tym w szczególności konsultacjom z organizacjami zajmującymi się ochroną praw lokatorów.
– W kierowanych do mnie wystąpieniach organizacje te wskazują, że nie miały wiedzy o projektowanych regulacjach i nie miały możliwości się z nimi zapoznać ani też zgłosić swoich uwag. O przepisach pozwalających profesjonalnym wynajmującym na pozbycie się najemcy z lokalu bez uzyskania przez niego innego lokalu dowiedzieli się dopiero po uchwaleniu ustawy przez Sejm, a podjęte przez nich działania na etapie rozpatrywania ustawy przez Senat nie przyniosły rezultatu – zaznacza RPO.