Wszystko albo nic

Od dziewięciu lat toczy się spór o najlepszy kiedyś hotel stolicy - Europejski. Reprezentant spadkobierców przedwojennych właścicieli - Hotel Europejski Spółka Akcyjna (HESA) - nie chce uznać praw przynależnych obecnemu właścicielowi hotelu - giełdowej spółce Orbis SA: żąda zwrotu Europejskiego w całości, mimo że w czasie wojny budynek uległ niemal całkowitemu zniszczeniu. Orbis deklaruje, że jest gotów wypłacić HESA zadośćuczynienie, ta jednak odrzuca jego propozycje. Spór się przedłuża, nie rozwiązane problemy własnościowe to istotna przeszkoda w podjęciu decyzji o remoncie i modernizacji Europejskiego (na co trzeba przeznaczyć ok. 30 mln USD). Bez gruntownego remontu hotel szybko straci swoją i tak już nadwątloną renomę.
Przed wojną Europejski prowadziła spółka HESA, założona przez skoligacone z sobą rodziny Czetwertyńskich, Grocholskich i Przeździeckich. Firma cieszyła się dużą popularnością. Wojna nie oszczędziła budynku, zniszczyły go bomby i pożar. Żadne państwo świata nie rekompensowało w pełni właścicielom budynków strat powstałych w wyniku działań wojennych, w 1945 r. uszanowano więc prawa HESA tylko do gruntu i leżącej na nim sterty gruzu. Jak wspomina Elżbieta Grocholska-Zanussi, odbudową hotelu tuż po powrocie z oflagu zajęli się Stefan Światopełk Czetwertyński i Ksawery Grocholski. Rodzinna spółka wydała na ten cel - w przeliczeniu na dzisiejsze ceny - ok. 3 mln zł. Starczyło to jedynie na prowizoryczne odgruzowanie i uruchomienie restauracji. HESA nie zdążyła odbudować hotelu - w październiku 1948 r. władza rozpoczęła wojnę ze wszystkimi formami prywatnej własności w Polsce, a prezydent stolicy na mocy tzw. dekretu warszawskiego odmówił HESA prawa do dalszego użytkowania budynku i nakazał zwolnienie personelu.
Europejski odbudowano na koszt państwa. Początkowo miała go przejąć Akademia Wojenna, lecz w 1956 r. zdecydowano się na przywrócenie obiektowi jego pierwotnej roli i przekazano przedsiębiorstwu Orbis. Firma dokonała istotnej modernizacji. W latach 60. orbisowski Europejski wrócił do dawnej świetności, stał się ponownie najlepszym hotelem stolicy. Był nim aż do momentu wybudowania Forum i Victorii. Dziś wartość hotelu można oceniać na kilkadziesiąt milionów dolarów - dokładnej wyceny nie sposób podać, zaniża ją bowiem nieuregulowanie praw własnościowych. W dużym uproszczeniu: w świetle obowiązujących przepisów reprywatyzacyjnych spadkobiercom właścicieli przysługuje prawo własności gruntu i tej części obiektu, którą HESA zdążyła odbudować. Do reszty prawo ma Orbis SA.
- Współczuję wprawdzie rodzinom byłych właścicieli Europejskiego i szanuję ich dorobek, niemniej jednak praw Orbisu będę bronić w interesie firmy, jej akcjonariuszy, pracowników hotelu, a nawet skarbu państwa, który uzyskał znaczne wpływy z prywatyzacji Orbisu i w dalszym ciągu zarabia na naszej działalności - mówi Maciej Grelowski, prezes Orbisu SA.
W 1991 r. grupa spadkobierców byłych właścicieli HESA uruchomiła procedurę prawną zmierzającą do reaktywowania spółki. Nie po to, by domagać się odszkodowania dla każdego z pokrzywdzonych, ale po to, by przejąć cały hotel. Pełnomocnikiem grupy został Andrzej Ludwik Żółtowski. Nowa HESA miała poważne kłopoty z udowodnieniem, że rzeczywiście reprezentuje interesy wszystkich byłych właścicieli. Ostatecznie spółka zalegalizowała swą działalność po rewizji nadzwyczajnej ministra sprawiedliwości i natychmiast wystąpiła o uznanie swych praw do budynku, nie informując o tym Orbisu.
Niebawem dał o sobie znać kolejny problem: przepisy stanowią, że jeżeli w wyniku działań wojennych zniszczeniu uległo nie więcej niż 66 proc. nieruchomości, to ten, kto przejął prawo do pozostałych 34 proc., a potem odbudował budynek, nabywa prawa do całej nieruchomości. Po wojnie oceny stopnia zniszczenia Europejskiego podejmowano się kilkakrotnie. Za każdym razem specjaliści, biegli rewidenci, oceniali go inaczej: w najkorzystniejszym dla HESA dokumencie z 1946 r. zniszczenia oszacowano na 65 proc., w najmniej korzystnym - na 80 proc. Ta pierwsza ocena budzi największe wątpliwości - jest tylko o 1 proc. niższa od przewidzianej prawem granicy, po przekroczeniu której na ogół nie zezwalano na odbudowę budynku, a zarządzano rozbiórkę i budowę nowego obiektu niemal od podstaw. Możliwe, że ocenę zniszczeń z 1946 r. "naciągnięto" ze względów oszczędnościowych. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa nie podzielił tych wątpliwości i zdecydował się na zastosowanie korzystnej dla HESA interpretacji, stwierdzając, że spółka ma prawo do gruntów i nieruchomości, ale nie przesądzając, do jakiej jej części. Wiadomo jednak, że zgodnie z polskimi przepisami właściciel budynków, których wartość przekracza wartość działek, na których stoją, może żądać prawa do wykupu gruntu. W wypadku Europejskiego takie prawo przysługuje Orbisowi. Logicznym następstwem takiego stanu rzeczy byłoby rozpoczęcie negocjacji między HESA i Orbisem w celu ostatecznego uregulowania sporu, wyznaczenia odszkodowań, zawiązania spółki zarządzającej lub przyjęcia kompromisowego rozwiązania.
- Orbis szanuje interesy byłych właścicieli - mówi Maciej Grelowski. - Przykładem jest sukces bydgoskiego hotelu Pod Orłem, prowadzonego wspólnie przez nas i byłych właścicieli.
HESA i Orbis podjęły próbę porozumienia się, lecz w październiku 1999 r. przeszkodził im Henryk Dąbrowski, członek zarządu powiatu Warszawa. Urzędnik, nie bacząc na wątpliwości prawne i toczące się procesy, bez wiedzy warszawskiego starosty i wojewody mazowieckiego wydał decyzję o uznaniu praw HESA do Europejskiego. Gdyby decyzja weszła w życie, spadkobiercy byłych właścicieli dostaliby to, o co walczyli: cały hotel, odbudowany ze zniszczeń wojennych na koszt państwa. W takim wypadku Orbis otrzymałby z kieszeni podatnika gigantyczne odszkodowanie za poniesione nakłady, a pracownicy Europejskiego mogliby stracić pracę. Na podobnych zasadach dokonano wcześniej reprywatyzacji poznańskiego hotelu Bazar. Orbis uzyskał znaczne odszkodowanie, uwzględniające kwoty, jakie wydał na rozpoczęcie remontu kapitalnego. Nowi właściciele od siedmiu lat nie potrafią tego remontu dokończyć, a rusztowania wokół budynku do dziś szpecą centrum Poznania.
Decyzję Henryka Dąbrowskiego uchylił wojewoda warszawski Antoni Pietkiewicz, wytykając znajdujące się w niej liczne błędy prawne. Starostwo musi jeszcze raz przeanalizować sprawę. Orbis w osobnym postępowaniu sądowym wystąpił o zabezpieczenie swych interesów w Europejskim. Dorota Pieńkowska z firmy NBS, reprezentującej HESA, nie wyklucza możliwości podjęcia negocjacji z Orbisem. Z pewnością jednak nie dojdzie do nich prędko: HESA wystąpiła do NSA o to, by nie uznawać Orbisu za stronę w sporze, argumentując, że adresatem jej roszczeń jest skarb państwa, a nie giełdowa spółka. Gdyby NSA przychylił się do takiej argumentacji, Orbis zostałby sprowadzony do roli obserwatora w procesie. Z takiego obrotu sprawy najbardziej ucieszyliby się zapewne szefowie dużych światowych sieci hotelowych. Najprawdopodobniej bowiem HESA, nie dysponując odpowiednimi funduszami na remont obiektu, marketing i reklamę, prędzej czy później musiałaby się do nich zwrócić. W efekcie Europejski można by kupić za stosunkowo niewielką sumę.
Możliwy jest i drugi scenariusz - obie spółki na długo uwikłają się w liczne procesy o zabezpieczenie swoich praw i interesów, będą kwestionować prawa spadkowe i kolejne decyzje sądów. W tym czasie Europejski podupadnie i znacznie straci na wartości.