Wojna domowa

Dodano:   /  Zmieniono: 
Średnia miesięczna opłata za metr kwadratowy mieszkania wynosi w Polsce 1,50 zł, w Niemczech - ponad 16 zł


Bank mieszkań
Wedle danych Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, w Polsce mamy 11,6 mln mieszkań, z czego 7,7 mln w miastach i miasteczkach oraz 3,9 mln na wsi. W miastach 3,2 mln mieszkań należy do spółdzielni (połowę wykupili lokatorzy). Prawie połowa Polaków (46 proc.) mieszka w domach jednorodzinnych. Samodzielny dom mają najczęściej mieszkańcy wsi - 3,8 mln. W miastach 1,6 mln mieszkań usytuowanych jest w domach jednorodzinnych, zaś 5,3 mln - w budynkach wielorodzinnych. W dawnych budynkach zakładowych znajduje się 600 tys. mieszkań, 300 tys. stanowi własność prywatną (najczęściej w budynkach przedwojennych), a właścicielami 200 tys. mieszkań są instytucje, stowarzyszenia, związki wyznaniowe. Pol- skie budynki są stare. Przed 1945 r. powstało 24 proc. całości zasobów mieszkalnych. W latach 1945-1970 zbudowano 28 proc. domów, a w latach 1971-1996 - 48 proc. obecnie istniejących budynków. Przed wojną wzniesiono też 25 proc. domów jednorodzinnych, 19 proc. - w latach 1945-1970, a 56 proc. - w latach 1971-1996. W całym kraju pod nadzorem gmin znajduje się 1,9 mln mieszkań, z czego większość stanowi ich własność (26 proc. lokali komunalnych zostało wykupionych przez najemców). W 1998 r. w budynkach należących do gmin dokonano 2397 eksmisji, w tym 2162 z powodu zaległości czynszowych (przeciętnie 843 zł na mieszkanie). Orzeczonych eksmisji jest zwykle kilkakrotnie więcej - w 1998 r. 6841. Eksmisji z mieszkań spółdzielczych orzeczono w 1998 r. - 4859, wykonano - 2447 (w tym 2370 z powodu zaległości czynszowych - przeciętne w wysokości 1962 zł).

Nowa polska wojna domowa toczy się między lokatorami a właścicielami domów - prywatnymi, gminami, zakładami pracy. Zarejestrowano dziesiątki stowarzyszeń i zrzeszeń skupiających lokatorów bądź właścicieli budynków. Chodzi o pieniądze (wysokość czynszów) oraz o władzę, czyli prawo podejmowania decyzji. Na rezultat tej wojny mogą wpłynąć parlamentarzyści, którzy pracują nad regulacjami prawnymi dotyczącymi najemców i właścicieli domów oraz nad systemem dodatków mieszkaniowych. Na jej temperaturę już wpłynęło styczniowe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który uznał za bezprawne ograniczanie czynszu w prywatnych domach, w których mieszkańców zakwaterowano na podstawie przydziału.
Front pierwszy: właściciele kamienic i lokatorzy. Kamienicznicy chcą sami ustalać stawki czynszów, by móc choćby remontować zniszczone domy. W najgorszym stanie są stare kamienice, w których nie ma lokali użytkowych. W warszawskim budynku przy ul. Ogrodowej 65, zbudowanym w latach 30., na załatanie dachu i wymianę rynien potrzeba ok. 20 tys. zł, na moderni- zację instalacji grzewczej - 30 tys. zł, instalacji wodnokanalizacyjnej - 35 tys. zł, instalacji elektrycznej - 50 tys. zł, na remont elewacji - 70 tys. zł. Tymczasem bieżące dochody nie pokrywają nawet kosztów eksploatacji. Co miesiąc powinno wpływać 5,5 tys. zł, wpływa niespełna 4 tys. zł. Zaległości czynszowe wynoszą 30 tys. zł. W śródmieściu Krakowa w niektórych kamienicach miesięczne wpływy wynoszą ok. 800 zł (niektórzy najemcy nie płacą czynszu od dziesięciu lat).
- Jak za takie sumy można robić poważne remonty? - pyta Jan Dereszowski, prezes Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości w Krakowie. - Wpływy z czynszów pokrywają niespełna 40 proc. bieżących potrzeb - dodaje Jan Grubba, prezes Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości i Zarządców Domów w Gdyni. Gdy zrujnowane domy nie przynoszą zysków i trudno je sprzedać, część właścicieli czeka, aż się zawalą. Miasto będzie musiało wówczas dać mieszkania lokatorom, a działkę można korzystnie sprzedać. - Tylko umysłowo chory kupi zrujnowany dom z lokatorami - mówi Jan Dereszowski, współwłaściciel trzech kamienic w Krakowie.
Równie dramatycznie swoją sytuację przedstawia druga strona - lokatorzy prywatnych domów. Najczęściej skarżą się na bezzasadne wypowiedzenie najmu przez właściciela, bezprawne podnoszenie czynszu zarówno regulowanego, jak i umownego, powszechne odmawianie lokatorom zgody na dokonywanie odczytów zużytej wody z liczników zainstalowanych w mieszkaniach, szykanowanie lokatorów - odcinanie dopływu wody, gazu, demontaż anten telewizyjnych, utrudnianie zainstalowanie telefonu. Gdy w 1991 r. powstało w Poznaniu Stowarzyszenie Ochrony Lokatorów, ze skargami przyszło tam stu interesantów, w 1999 r. - już 804.
Front drugi: wspólnoty mieszkaniowe i gminy. Tam, gdzie najemcy wykupują swoje mieszkania, tworzą się wspólnoty mieszkaniowe, które - w zależności od udziału we współwłasności - mają prawo do własnego zdania. Najpierw muszą się nauczyć sztuki administrowania całym budynkiem. - Kiedy kupowałem mieszkanie, nikt mnie nie informował, że budynek będzie remontowany, że jako członek wspólnoty będę musiał pokrywać część związanych z tym wydatków. Najpierw było to tysiąc złotych, po jakimś czasie kolejne 400 zł, następnie jeszcze 320 zł. Gdy przyjrzałem się poczynaniom administratora, Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej, przeraziłem się ich niegospodarnością - mówi Eugeniusz Górny, członek wspólnoty mieszkaniowej w Poznaniu. Dziś budynkiem, w którym mieszka, administruje prywatna spółka. - Nie ma porównania - oceniają lokatorzy. Dobrze zorganizowane wspólnoty potrafią oszczędzać. W Gdyni zgromadziły na swych kontach ponad 10 mln zł na remonty. Dwie wspólnoty odłączyły się od Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej i zbudowały własną, oszczędną kotłownię gazową.
W 1995 r. gdyńskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości zaprotestowało przeciw uchwale rady miasta, która uznała za własne zasoby mieszkaniowe (z obowiązującym czynszem regulowanym) wszystkie lokale w mieście, także prywatne. Właściciele zaskarżyli uchwałę do Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdyż chcieli sami ustalać stawkę czynszu (zgodnie z ustawą o najmie lokali nie może ona przekraczać 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej). Uznali, że uchwała rady miasta narusza ich konstytucyjne prawo własności. Sprawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego, który 12 stycznia tego roku orzekł, że przepis o czynszach regulowanych w mieszkaniach z przydziału będących prywatną własnością jest niezgodny z konstytucją - ogranicza prawo własności. Wykonanie wyroku odroczono do 11 lipca 2001 r. Sędziowie podkreślili, że orzeczenie nie może już teraz stanowić podstawy do natychmiastowych podwyżek czynszów.
- Trybunał nie kwestionuje konstytucyjności samego mechanizmu ochrony lokatorów, jakim jest czynsz regulowany, ale zakwestionował sposób ukształtowania tego mechanizmu - mówi prof. Marek Safjan, prezes Trybunału Konstytucyjnego. - Lokatorzy nie powinni być narażeni na nieprzewidywalne i arbitralne podwyżki czynszów. Jednocześnie ciężar ochrony słusznych praw lokatorów nie może być przerzucony na właścicieli budynków. A obowiązująca ustawa umożliwia stosowanie niewłaściwej praktyki określania przez gminy wysokości czynszów poniżej kosztów eksploatacji i utrzymania lokali.
Poprawianie prawa. Parlament ma teraz półtora roku na stworzenie nowego prawa, regulującego stosunki lokatorsko-własnościowe. Co się jednak stanie, jeśli parlamentarzyści nie zdążą? - W takim wypadku 11 lipca 2001 r. wejdą w życie stawki czynszu wolnego zamiast dotychczasowego, regulowanego - wyjaśnia Adam Jankiewicz, rzecznik Trybunału Konstytucyjnego. - Mimo wszystko sądzę, że parlament do tego nie dopuści. Półtora roku to długi czas, najdłuższy, jaki dopuszcza konstytucja. Parlament powinien więc zdążyć zastąpić obecny stan przyzwoitymi regulacjami prawnymi - podsumowuje prof. Marek Safjan.
Parlament pracuje obecnie nad dwiema ustawami: o dodatkach mieszkaniowych oraz o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowych zasobach gmin i o zmianie kodeksu cywilnego. Pierwsze czytanie obu projektów odbyło się na początku listopada 1999 r. Sejmowa Komisja Polityki Przestrzennej, Budowlanej i Mieszkaniowej powołała specjalną podkomisję, która zebrała opinie o obu projektach. Tuż przed świętami w Sejmie odbyło się spotkanie zainteresowanych stron: lokatorów i właścicieli. - Spotkanie zdominowały emocje - mówi poseł Marcin Zawiła, przewodniczący podkomisji. W przygotowanym dokumencie wewnętrznym zawarto ok. 150 poprawek do projektu ustawy "lokatorskiej" i ponad 30 do projektu ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Odrębne wnioski zgłosiły związki zawodowe - OPZZ i "Solidarność". Lokatorzy chcą jak najrzadszego podwyższania czynszów, domagając się sztywnej polityki administracyjno-nakazowej. Z kolei właściciele - przeciwnie. - O czynszach powinien decydować właściciel - mówi Barbara Grzybowska-Kabacińska ze Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości w Warszawie. Zdaniem właścicieli, wadą projektu jest możliwość dziedziczenia praw do lokalu przez osoby zamieszku- jące tam choćby krótko. - Kontrowersyjny jest zapis, że jeśli lokator nie zdecyduje się na wykup zajmowanego przez siebie prawnie lokalu, można mu wymówić najem. Eksmisją byliby zagrożeni zwłaszcza ludzie starzy i biedni - zauważa doc. Jan Korniłowicz z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, ekspert podkomisji. - Mimo słusznej intencji, by wszystkie mieszkania zostały wykupione, sposób dochodzenia do tego jest nie do przyjęcia - uważa Bogdan Wódkiewicz, prezes Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów. Niezależnie od ustawowych regulacji nie da się uniknąć podwyżki czynszów. - Średnia miesięczna opłata za metr kwadratowy wynosi u nas 1,50 zł (dane za 1999 r.), podczas gdy Niemcy płacą 8 marek. Na remonty bieżące w Niemczech przeznacza się 0,6 proc. tzw. wartości odtworzeniowej, natomiast w Polsce 0,5 proc. wartości odtworzeniowej ma wystarczyć nie tylko na bieżące naprawy, ale i remonty generalne - mówi doc. Jan Korniłowicz. Jeśli czynsze będą zbyt wysokie, wielu lokatorów nie będzie na nie stać. Szansą dla nich jest system dodatków mieszkaniowych (obecnie pobiera je tylko 6,5 proc. najemców).

Więcej możesz przeczytać w 8/2000 wydaniu tygodnika Wprost.

Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App StoreGoogle Play.