W Polsce skuteczność ulg budowlanych i remontowych, mierzona liczbą oddanych do użytku nowych mieszkań, okazała się niewielka
W poprzednim szkicu opisałem trzy potężne siły rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Systematyczny wzrost realnych dochodów ludzi, dalsze obniżanie oprocentowania kredytów i działania na rzecz odbiurokratyzowania procesu projektowania i budowy mieszkań - to czynniki, których nie da się zastąpić żadnymi odcinkowymi interwencjami. Można jednak tworzyć programy uzupełniające, które będą te siły wykorzystywać.
Dyskusja na temat polityki mieszkaniowej w Polsce dotyczy przede wszystkim zakresu bezpośredniej interwencji państwa. Najważniejszym jej narzędziem są nadal ulgi mieszkaniowe - budowlana i remontowa. Niestety, ich skuteczność - mierzona liczbą oddanych do użytku nowych mieszkań - okazała się niewielka. Ulgi nie zahamowały też narastającej dramatycznie tzw. luki remontowej (łączny koszt koniecznych, a nie przeprowadzonych remontów kapitalnych, oceniany na równowartość ceny 750 tys. nowych mieszkań). Szczególnie groźnie przedstawia się stan techniczny starych, często jeszcze przedwojennych domów komunalnych oraz budynków z "wielkiej płyty". Ulgi mieszkaniowe budzą też wątpliwości z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej. Przeznaczane są bowiem niemal wyłącznie na wsparcie sektora mieszkań własnościowych, ich beneficjentami są więc w większości ludzie lepiej sytuowani. Jak twierdzą eksperci - nakłady w tej samej wysokości, skierowane do szeroko rozumianego sektora mieszkań przeznaczonych na wynajem, zaspokoiłyby potrzeby mieszkaniowe dużo większej liczby rodzin. Rzecz jasna, byłyby to mieszkania w domach wielorodzinnych o standardowej powierzchni i wykończeniu. Rozwój tego sektora budownictwa zwiększyłby też - niezwykle pożądaną z punktu widzenia interesów gospodarki - mobilność siły roboczej. Mieszkania czynszowe nie stanowią bowiem takiego "hamulca" społecznej ruchliwości jak mieszkania czy domy własnościowe. Niestety - jak wynika z danych GUS - w I połowie 1999 r., w opisywanym sektorze odnotowuje się wyraźny regres.
Odpowiedzialna polityka gospodarcza wzmocni trzy zasadnicze siły rozwoju budownictwa mieszkaniowego, o których wspominałem na wstępie. Siły te jednak mogą i powinny być wspomagane przez dobrze skonstruowane programy dodatkowe. Zbiorem takich programów jest przygotowany przez rząd system wspierania mieszkalnictwa. Przy jego opracowaniu korzystano z wniosków płynących z analiz wybitnych ekspertów, reprezentujących m.in. USAID, Bank Światowy, MFW i Krakowski Instytut Nieruchomości.
Nowy system wspierania mieszkalnictwa jest skierowany przede wszystkim do osób o średnich i niższych dochodach. Niektóre szczegółowe programy wchodzące w skład tego pakietu zostały już wprowadzone w życie. Inne - w postaci ustaw przygotowanych przez rząd - czekają na zakończenie drogi legislacyjnej. Programy te można podzielić na dwie kategorie: l programy wspierające nowe budownictwo l programy poprawiające stan techniczny istniejących zasobów
W ramach pierwszej kategorii mamy program "własne mieszkanie" adresowany do rodzin, które zdecydują się skorzystać z długoterminowego kredytu hipotecznego na zakup swojego pierwszego mieszkania lub rozbudowę dotychczasowego lokum. Pomoc państwa będzie polegać na spłacie połowy odsetek od kredytu. Nadwyżka ponad 50 m kw. nie będzie objęta programem - państwo nie będzie zatem finansować luksusowych potrzeb, jak dzieje się to wypadku ulgi budowlanej.
Drugi element - ustawa o kasach mieszkaniowo-budowlanych - uruchomi program wspierania długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. W tym wypadku państwo będzie dopłacać do oprocentowania wkładów w kasach. Po zgromadzeniu pewnej sumy będzie można uzyskać tani kredyt w podobnej wysokości. I tutaj pomoc państwa jest ograniczona do sumy odpowiadającej cenie mieszkania o powierzchni 50 m kw. Oszczędzanie w kasie mieszkaniowo-budowlanej będzie można łączyć z udziałem w programie "własne mieszkanie", to znaczy dodatkowo skorzystać z preferencyjnego kredytu hipotecznego. Należy dodać, że osoby, które do końca bieżącego roku zdecydują się na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, będą mogły ją kontynuować na dotychczasowych zasadach.
W ramach programu wspomagania budownictwa społecznego w latach 1999-2003 nastąpi ponaddwukrotne zwiększenie nakładów państwa na budowanie mieszkań na wynajem. Pomoc państwa będzie polegać na udzieleniu preferencyjnego kredytu do wysokości 70 proc. planowanej inwestycji. Po zakończeniu budowy część kredytu - odpowiadająca 10 proc. kosztów inwestycji - zostanie umorzona.
Kolejny element pakietu - socjalny program mieszkaniowy - pomoże rozwiązać problemy osób i rodzin trwale lub przejściowo pozbawionych dachu nad głową. Dzięki temu w budynkach socjalnych znajdzie schronienie co najmniej kilka tysięcy bezdomnych.
Druga kategoria to programy poprawiające stan techniczny istniejących zasobów. Chodzi tu przede wszystkim o zwiększenie efektywności istniejącego systemu dodatków mieszkaniowych. Dodatki te powinny trafiać do rodzin, które bez takiej pomocy miałyby trudności z regularnym opłacaniem czynszów. Taki dodatek otrzyma rodzina, której dochód nie przekroczy określonego ustawowo pułapu. Następnym elementem jest wspomaganie remontów budynków mieszkalnych. Konieczny proces urealniania czynszów, będący warunkiem zwiększenia zdolności właścicieli do remontu swoich budynków, będzie rozłożony w czasie. Grozi to jednak bezpowrotną utratą (rozbiórką) tych budynków, których stan techniczny już dziś jest krytyczny i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. Konieczne było zatem przygotowanie odrębnego programu wspomagania remontów starych domów za pomocą preferencyjnych kredytów.
Trzeci program to wspieranie termomodernizacji. Ocieplenie domów, unowocześnienie urządzeń grzewczych i lokalnych sieci ciepłowniczych pozwala na znaczne obniżenie obciążających rodzinę kosztów utrzymania mieszkania. W tym wypadku pomoc państwa polega na sfinansowaniu umorzenia 25 proc. kredytu związanego z zastosowaniem tańszych źródeł energii.
Program rozwoju infrastruktury na potrzeby budownictwa mieszkaniowego ma umożliwić stopniowe przełamanie jednej z ważniejszych barier w rozwoju budownictwa, jaką jest niska podaż uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki wprowadzonym zmianom gminy będą mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę infrastruktury technicznej dla wszystkich form budownictwa mieszkaniowego.
Program usuwania skutków klęsk żywiołowych porządkuje i rozbudowuje system pomocy państwa dla właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych oraz gmin dotkniętych klęskami żywiołowymi.
W okresie przejściowym, państwo będzie musiało dodatkowo ponosić koszty wynikające z jego dawnych zobowiązań, które można określić jako "pozostałości po PRL". Jest to pomoc w spłacie kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe przed kwietniem 1992 r. (tzw. kredyty starego portfela) oraz utrzymanie systemu urealniającego oszczędności zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych.
Dyskusja na temat polityki mieszkaniowej w Polsce dotyczy przede wszystkim zakresu bezpośredniej interwencji państwa. Najważniejszym jej narzędziem są nadal ulgi mieszkaniowe - budowlana i remontowa. Niestety, ich skuteczność - mierzona liczbą oddanych do użytku nowych mieszkań - okazała się niewielka. Ulgi nie zahamowały też narastającej dramatycznie tzw. luki remontowej (łączny koszt koniecznych, a nie przeprowadzonych remontów kapitalnych, oceniany na równowartość ceny 750 tys. nowych mieszkań). Szczególnie groźnie przedstawia się stan techniczny starych, często jeszcze przedwojennych domów komunalnych oraz budynków z "wielkiej płyty". Ulgi mieszkaniowe budzą też wątpliwości z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej. Przeznaczane są bowiem niemal wyłącznie na wsparcie sektora mieszkań własnościowych, ich beneficjentami są więc w większości ludzie lepiej sytuowani. Jak twierdzą eksperci - nakłady w tej samej wysokości, skierowane do szeroko rozumianego sektora mieszkań przeznaczonych na wynajem, zaspokoiłyby potrzeby mieszkaniowe dużo większej liczby rodzin. Rzecz jasna, byłyby to mieszkania w domach wielorodzinnych o standardowej powierzchni i wykończeniu. Rozwój tego sektora budownictwa zwiększyłby też - niezwykle pożądaną z punktu widzenia interesów gospodarki - mobilność siły roboczej. Mieszkania czynszowe nie stanowią bowiem takiego "hamulca" społecznej ruchliwości jak mieszkania czy domy własnościowe. Niestety - jak wynika z danych GUS - w I połowie 1999 r., w opisywanym sektorze odnotowuje się wyraźny regres.
Odpowiedzialna polityka gospodarcza wzmocni trzy zasadnicze siły rozwoju budownictwa mieszkaniowego, o których wspominałem na wstępie. Siły te jednak mogą i powinny być wspomagane przez dobrze skonstruowane programy dodatkowe. Zbiorem takich programów jest przygotowany przez rząd system wspierania mieszkalnictwa. Przy jego opracowaniu korzystano z wniosków płynących z analiz wybitnych ekspertów, reprezentujących m.in. USAID, Bank Światowy, MFW i Krakowski Instytut Nieruchomości.
Nowy system wspierania mieszkalnictwa jest skierowany przede wszystkim do osób o średnich i niższych dochodach. Niektóre szczegółowe programy wchodzące w skład tego pakietu zostały już wprowadzone w życie. Inne - w postaci ustaw przygotowanych przez rząd - czekają na zakończenie drogi legislacyjnej. Programy te można podzielić na dwie kategorie: l programy wspierające nowe budownictwo l programy poprawiające stan techniczny istniejących zasobów
W ramach pierwszej kategorii mamy program "własne mieszkanie" adresowany do rodzin, które zdecydują się skorzystać z długoterminowego kredytu hipotecznego na zakup swojego pierwszego mieszkania lub rozbudowę dotychczasowego lokum. Pomoc państwa będzie polegać na spłacie połowy odsetek od kredytu. Nadwyżka ponad 50 m kw. nie będzie objęta programem - państwo nie będzie zatem finansować luksusowych potrzeb, jak dzieje się to wypadku ulgi budowlanej.
Drugi element - ustawa o kasach mieszkaniowo-budowlanych - uruchomi program wspierania długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. W tym wypadku państwo będzie dopłacać do oprocentowania wkładów w kasach. Po zgromadzeniu pewnej sumy będzie można uzyskać tani kredyt w podobnej wysokości. I tutaj pomoc państwa jest ograniczona do sumy odpowiadającej cenie mieszkania o powierzchni 50 m kw. Oszczędzanie w kasie mieszkaniowo-budowlanej będzie można łączyć z udziałem w programie "własne mieszkanie", to znaczy dodatkowo skorzystać z preferencyjnego kredytu hipotecznego. Należy dodać, że osoby, które do końca bieżącego roku zdecydują się na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, będą mogły ją kontynuować na dotychczasowych zasadach.
W ramach programu wspomagania budownictwa społecznego w latach 1999-2003 nastąpi ponaddwukrotne zwiększenie nakładów państwa na budowanie mieszkań na wynajem. Pomoc państwa będzie polegać na udzieleniu preferencyjnego kredytu do wysokości 70 proc. planowanej inwestycji. Po zakończeniu budowy część kredytu - odpowiadająca 10 proc. kosztów inwestycji - zostanie umorzona.
Kolejny element pakietu - socjalny program mieszkaniowy - pomoże rozwiązać problemy osób i rodzin trwale lub przejściowo pozbawionych dachu nad głową. Dzięki temu w budynkach socjalnych znajdzie schronienie co najmniej kilka tysięcy bezdomnych.
Druga kategoria to programy poprawiające stan techniczny istniejących zasobów. Chodzi tu przede wszystkim o zwiększenie efektywności istniejącego systemu dodatków mieszkaniowych. Dodatki te powinny trafiać do rodzin, które bez takiej pomocy miałyby trudności z regularnym opłacaniem czynszów. Taki dodatek otrzyma rodzina, której dochód nie przekroczy określonego ustawowo pułapu. Następnym elementem jest wspomaganie remontów budynków mieszkalnych. Konieczny proces urealniania czynszów, będący warunkiem zwiększenia zdolności właścicieli do remontu swoich budynków, będzie rozłożony w czasie. Grozi to jednak bezpowrotną utratą (rozbiórką) tych budynków, których stan techniczny już dziś jest krytyczny i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. Konieczne było zatem przygotowanie odrębnego programu wspomagania remontów starych domów za pomocą preferencyjnych kredytów.
Trzeci program to wspieranie termomodernizacji. Ocieplenie domów, unowocześnienie urządzeń grzewczych i lokalnych sieci ciepłowniczych pozwala na znaczne obniżenie obciążających rodzinę kosztów utrzymania mieszkania. W tym wypadku pomoc państwa polega na sfinansowaniu umorzenia 25 proc. kredytu związanego z zastosowaniem tańszych źródeł energii.
Program rozwoju infrastruktury na potrzeby budownictwa mieszkaniowego ma umożliwić stopniowe przełamanie jednej z ważniejszych barier w rozwoju budownictwa, jaką jest niska podaż uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki wprowadzonym zmianom gminy będą mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę infrastruktury technicznej dla wszystkich form budownictwa mieszkaniowego.
Program usuwania skutków klęsk żywiołowych porządkuje i rozbudowuje system pomocy państwa dla właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych oraz gmin dotkniętych klęskami żywiołowymi.
W okresie przejściowym, państwo będzie musiało dodatkowo ponosić koszty wynikające z jego dawnych zobowiązań, które można określić jako "pozostałości po PRL". Jest to pomoc w spłacie kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe przed kwietniem 1992 r. (tzw. kredyty starego portfela) oraz utrzymanie systemu urealniającego oszczędności zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych.
Więcej możesz przeczytać w 37/1999 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.