Wartościowe aktywa
Dodano:
Inwestując w nieruchomość należy kierować się przede wszystkim oczekiwaną stopą zwrotu, akceptowanym poziomem ryzyka i kosztami transakcji.
Nieruchomości wzbogacają portfel inwestora
Mieszkanie albo dom jest często najbardziej wartościowym aktywem. Niewielu Polaków traktuje je jednak jako część własnego portfela inwestycyjnego. Tymczasem zakup nieruchomości jest takim samym przedsięwzięciem jak kupno akcji czy obligacji. Może być nawet lepszą inwestycją, ponieważ ceny na tym rynku mniej się zmieniają, a mieszkania i domy o dobrych lokalizacjach systematycznie zyskują na wartości.
- Skończyły się czasy zysków z lokat bankowych czy obligacji; inwestycja w nieruchomości może przynieść zdecydowanie większe korzyści. Inwestować trzeba jednak mądrze, dom czy mieszkanie wymagają bowiem troski i mądrego zarządzania - przekonuje Lidia Henclewska, przewodnicząca Polskiego Oddziału Instytutu Zarządzania Nieruchomościami IREM w Chicago i współwłaścicielka firmy Henclewski Nieruchomości w Poznaniu.
Najważniejsza dywersyfikacja
Powiązania między poszczególnymi rynkami są coraz wyraźniejsze. Nieruchomości trafiają do portfeli inwestycyjnych banków i funduszy inwestycyjnych, które jeszcze niedawno lokowały swoje aktywa głównie na rynku finansowym.
Według Łucji Wierzyckiej, rzeczoznawcy majątkowego z Warszawy, im więcej składników portfela, tym większe prawdopodobieństwo osiągnięcia zadowalającej stopy zwrotu i ograniczenia ryzyka. Inwestycje w nieruchomości powinny być jednak zróżnicowane, również geograficznie.
Przy budowie portfela analitycy radzą pozbyć się osobistego stosunku do domu czy działki. Nieruchomość trzeba traktować jak pozostałe aktywa, które w określonym czasie przynoszą zyski. Decydując się na kupno domu czy mieszkania, powinno się przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji, tak jak robi się to przy kupnie akcji. Inwestor podejmując decyzję o wyborze lokaty powinien się kierować przede wszystkim oczekiwaną stopą zwrotu, akceptowanym poziomem ryzyka i kosztami ewentualnej transakcji. Duże znaczenie ma również płynność rynku. - Nieruchomości przestały należeć do instrumentów inwestycyjnych o niskim ryzyku, dziś ryzyko jest już średnie - tłumaczy Lidia Henclewska. Według niej, zadowalające zyski osiągną tylko ci, którzy mają wyczucie rynku i potrafią umiejętnie zarządzać. - Jeżeli ktoś nie chce się zajmować inwestycją, niech kupi grunt - dodaje.
Zyskowne, ale kłopotliwe
Do analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości najlepszym punktem wyjścia jest całkowita stopa zwrotu. Podobnie jak w wypadku akcji składa się ona z dwóch części: dywidendy, czyli rocznego napływu gotówki, którą otrzymuje się od właściciela, i wzrostu ceny samej nieruchomości.
Dywidenda jest zyskiem, który pozostaje po odliczeniu kosztów własnych, takich jak naprawy, ubezpieczenie i utrzymanie. Średnio wynosi ona 5-7 proc. brutto, czyli przed opodatkowaniem. Natomiast wzrost wartości nieruchomości może być różny. Ostatnie wzrosty cen powinny jednak satysfakcjonować inwestorów. Według analityków portalu Tabelaofert.pl, tylko w ciągu ostatnich sześciu miesięcy mieszkania zdrożały średnio o 7,7 proc. Po doliczeniu wzrostu wartości nieruchomości do dywidendy już w połowie roku otrzymaliśmy dwucyfrową stopę zwrotu z inwestycji.
- Taki poziom jest nadal realny - uważa Lidia Henclewska. Jej zdaniem, trudno jest jednak określić, jaki zysk przyniesie dochód z czynszu, a jaki ze wzrostu wartości nieruchomości. - W krótkim terminie i przy dobrej koniunkturze te udziały rozkładają się po połowie, natomiast w dłuższym terminie czynnikiem przeważającym jest wzrost wartości nieruchomości.
Zyski możemy jeszcze zwiększyć, minimalizując koszty transakcji, które w wypadku nieruchomości są dużo wyższe niż przy innych inwestycjach. Sprzedając akcje o wartości 500 tys. zł, zapłacimy maksymalnie 4 tys. zł prowizji. Opłata pobierana przez biuro maklerskie przy tak wysokiej cenie może być negocjowana, a więc niższa. Sprzedaż domu o wartości 500 tys. zł jest związana z dodatkowymi opłatami przekraczającymi nawet 40 tys. zł. Może się też okazać, że aby osiągnąć satysfakcjonującą cenę, trzeba ponieść dodatkowe koszty przygotowywania transakcji. Nie bez znaczenia jest również czas, który trzeba poświęcić na formalności. Transakcje są niewątpliwie kosztowne i czasochłonne, warto więc przeanalizować ich opłacalność, zanim zdecydujemy się na zmiany w portfelu inwestycyjnym.
Wartość często subiektywna
Wartość nieruchomości można określać na kilka sposobów: poprzez wycenę rynkową, odtworzeniową, katastralną i prognozę bankowo-hipoteczną. Dla inwestora najważniejsza jest ta pierwsza, którą stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku.
Jej wysokość zależy od ceny transakcji, rynkowych stóp dyskontowych i możliwości uzyskania dochodów z nieruchomości. Porównanie wartości rynkowej z wartością odtworzeniową (wartość kosztów, po jakiej mogłaby być odtworzona nieruchomość z uwzględnieniem stopnia zużycia), świadczy o renomie lokalizacji. Duży wpływ na wzrost wartości nieruchomości ma również plan zagospodarowania przestrzennego, np. przewidywane inwestycje handlowe, planowana budowa autostrady czy stacji metra.
Wartość rynkowa nieruchomości może jednak się różnić w zależności od sposobu wykorzystywania inwestycji. Rozróżnia się m.in. wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) i wartość rynkową dla optymalnego wykorzystania (WRO). Pierwsza z nich może być nawet dwukrotnie niższa od wartości nieruchomości traktowanej jako inwestycja, z której chcemy osiągnąć jak największą korzyść finansową.
Tak się dzieje np. w wypadku gruntu z zabudową. Przy traktowaniu go jako miejsca zamieszkania, jego wartość może wynosić 300 tys. zł. Jeżeli jednak właściciel zdecyduje się na wyburzenie budynku i podzieli ziemię na kilka działek przeznaczonych na sprzedaż, może uzyskać nawet dwa razy tyle.
Szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości powinna być więc traktowana jako punkt wyjścia do szczegółowych i indywidualnych rozważań. Kupując dom czy działkę, warto też zastanowić się nad sposobem zakupu - czy lepsza dla nas będzie gotówka, czy pożyczka. Zastosowanie dźwigni finansowej w postaci kredytu może być korzystne. Ocenić to jednak można tylko po przekalkulowaniu własnych dochodów i najważniejszych wydatków. Dzięki temu łatwo ocenić wkład własny.
Ocena opłacalności inwestycji
Do oceny opłacalności inwestycji w nieruchomości można stosować wskaźniki analizy finansowej. Inwestor powinien zwrócić uwagę m.in. na wskaźnik poziomu kosztów operacyjnych. Jego wysoki poziom oznacza, że należy ograniczyć niektóre wydatki albo sprawdzić, czy czynsze nie są za niskie. Dobrym sposobem na osiągnięcie zysku jest wybranie nieruchomości o wysokim wskaźniku, aby dzięki dobremu zarządzaniu obniżyć go i w ten sposób podnieść wartość nieruchomości.
Natomiast wysokość wskaźnika obrotu kapitału liczonego jako iloraz dochodu brutto i nakładów inwestycyjnych pozwala zorientować się, czy dochody z nieruchomości wystarczą na pokrycie nakładów inwestycyjnych.
Zysk z inwestycji w nieruchomość wskazuje niski związek ze stopami zwrotu osiąganymi z papierów wartościowych, co pozwala na dywersyfikowanie portfela. Natomiast dodatnia korelacja ze zmianami cen artykułów konsumpcyjnych chroni zainwestowany kapitał przed inflacją. Dodatkową zaletą takiej inwestycji jest większa przewidywalność zysków z domów i mieszkań.
Jaka stopa zwrotu
Atrakcyjność inwestycji w nieruchomości
mieszkanie o powierzchni 60 m2 - 210 tys. zł (3,5 tys. zł/m2)
koszty związane z zakupem - około 13 tys. zł
zainwestowana kwota - 223 tys. zł
Mieszkanie można wynająć, uzyskując miesięcznie 1,5 tys. zł (opłaty eksploatacyjne, czynsz i drobne naprawy pokrywa najemca).
Roczny bilans właściciela płacącego
40-proc. podatek dochodowy:
przychody 1,5 tys. zł x 12 miesięcy = 18 tys. zł - koszty (np. remonty) 6 proc. - 1080 zł
dochód przed opodatkowaniem 16 920 zł
amortyzacja 1,5 proc. x 210 000 zł = 3150 zł
kwota do opodatkowania 18 tys. zł - 3150 zł = 14850 zł
podatek (40 proc.) - 5940 zł
dochód po opodatkowaniu 18 tys. - 5940 = 12 060 zł (5,4 proc.)
Wprawdzie z inwestycji w najatrakcyjniejszą na rynku lokatę 6-proc. uzyskalibyśmy porównywalny dochód, ale inwestując w nieruchomość, zyskiem jest również wzrost wartości samej nieruchomości.
Dług czy gotówka
Zastosowanie dźwigni finansowej powoduje wzrost zysku z włożonej gotówki
1. Finansowanie z funduszy własnych
zainwestowana gotówka 100 tys. zł
planowana roczna stopa zwrotu 10 proc.
zysk 10 tys. zł
2. Finansowanie z zastosowaniem dźwigni
koszt inwestycji 200 tys. zł
kredyt 100 tys. zł
zainwestowana gotówka 100 tys. zł
koszt kredytu (7 proc.) 7 tys. zł
prowizja banku (1,5 proc.) 1,5 tys. zł
zysk 11,5 tys. zł
zwrot z własnej gotówki 11,5 proc.
Mieszkanie albo dom jest często najbardziej wartościowym aktywem. Niewielu Polaków traktuje je jednak jako część własnego portfela inwestycyjnego. Tymczasem zakup nieruchomości jest takim samym przedsięwzięciem jak kupno akcji czy obligacji. Może być nawet lepszą inwestycją, ponieważ ceny na tym rynku mniej się zmieniają, a mieszkania i domy o dobrych lokalizacjach systematycznie zyskują na wartości.
- Skończyły się czasy zysków z lokat bankowych czy obligacji; inwestycja w nieruchomości może przynieść zdecydowanie większe korzyści. Inwestować trzeba jednak mądrze, dom czy mieszkanie wymagają bowiem troski i mądrego zarządzania - przekonuje Lidia Henclewska, przewodnicząca Polskiego Oddziału Instytutu Zarządzania Nieruchomościami IREM w Chicago i współwłaścicielka firmy Henclewski Nieruchomości w Poznaniu.
Najważniejsza dywersyfikacja
Powiązania między poszczególnymi rynkami są coraz wyraźniejsze. Nieruchomości trafiają do portfeli inwestycyjnych banków i funduszy inwestycyjnych, które jeszcze niedawno lokowały swoje aktywa głównie na rynku finansowym.
Według Łucji Wierzyckiej, rzeczoznawcy majątkowego z Warszawy, im więcej składników portfela, tym większe prawdopodobieństwo osiągnięcia zadowalającej stopy zwrotu i ograniczenia ryzyka. Inwestycje w nieruchomości powinny być jednak zróżnicowane, również geograficznie.
Przy budowie portfela analitycy radzą pozbyć się osobistego stosunku do domu czy działki. Nieruchomość trzeba traktować jak pozostałe aktywa, które w określonym czasie przynoszą zyski. Decydując się na kupno domu czy mieszkania, powinno się przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji, tak jak robi się to przy kupnie akcji. Inwestor podejmując decyzję o wyborze lokaty powinien się kierować przede wszystkim oczekiwaną stopą zwrotu, akceptowanym poziomem ryzyka i kosztami ewentualnej transakcji. Duże znaczenie ma również płynność rynku. - Nieruchomości przestały należeć do instrumentów inwestycyjnych o niskim ryzyku, dziś ryzyko jest już średnie - tłumaczy Lidia Henclewska. Według niej, zadowalające zyski osiągną tylko ci, którzy mają wyczucie rynku i potrafią umiejętnie zarządzać. - Jeżeli ktoś nie chce się zajmować inwestycją, niech kupi grunt - dodaje.
Zyskowne, ale kłopotliwe
Do analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości najlepszym punktem wyjścia jest całkowita stopa zwrotu. Podobnie jak w wypadku akcji składa się ona z dwóch części: dywidendy, czyli rocznego napływu gotówki, którą otrzymuje się od właściciela, i wzrostu ceny samej nieruchomości.
Dywidenda jest zyskiem, który pozostaje po odliczeniu kosztów własnych, takich jak naprawy, ubezpieczenie i utrzymanie. Średnio wynosi ona 5-7 proc. brutto, czyli przed opodatkowaniem. Natomiast wzrost wartości nieruchomości może być różny. Ostatnie wzrosty cen powinny jednak satysfakcjonować inwestorów. Według analityków portalu Tabelaofert.pl, tylko w ciągu ostatnich sześciu miesięcy mieszkania zdrożały średnio o 7,7 proc. Po doliczeniu wzrostu wartości nieruchomości do dywidendy już w połowie roku otrzymaliśmy dwucyfrową stopę zwrotu z inwestycji.
- Taki poziom jest nadal realny - uważa Lidia Henclewska. Jej zdaniem, trudno jest jednak określić, jaki zysk przyniesie dochód z czynszu, a jaki ze wzrostu wartości nieruchomości. - W krótkim terminie i przy dobrej koniunkturze te udziały rozkładają się po połowie, natomiast w dłuższym terminie czynnikiem przeważającym jest wzrost wartości nieruchomości.
Zyski możemy jeszcze zwiększyć, minimalizując koszty transakcji, które w wypadku nieruchomości są dużo wyższe niż przy innych inwestycjach. Sprzedając akcje o wartości 500 tys. zł, zapłacimy maksymalnie 4 tys. zł prowizji. Opłata pobierana przez biuro maklerskie przy tak wysokiej cenie może być negocjowana, a więc niższa. Sprzedaż domu o wartości 500 tys. zł jest związana z dodatkowymi opłatami przekraczającymi nawet 40 tys. zł. Może się też okazać, że aby osiągnąć satysfakcjonującą cenę, trzeba ponieść dodatkowe koszty przygotowywania transakcji. Nie bez znaczenia jest również czas, który trzeba poświęcić na formalności. Transakcje są niewątpliwie kosztowne i czasochłonne, warto więc przeanalizować ich opłacalność, zanim zdecydujemy się na zmiany w portfelu inwestycyjnym.
Wartość często subiektywna
Wartość nieruchomości można określać na kilka sposobów: poprzez wycenę rynkową, odtworzeniową, katastralną i prognozę bankowo-hipoteczną. Dla inwestora najważniejsza jest ta pierwsza, którą stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku.
Jej wysokość zależy od ceny transakcji, rynkowych stóp dyskontowych i możliwości uzyskania dochodów z nieruchomości. Porównanie wartości rynkowej z wartością odtworzeniową (wartość kosztów, po jakiej mogłaby być odtworzona nieruchomość z uwzględnieniem stopnia zużycia), świadczy o renomie lokalizacji. Duży wpływ na wzrost wartości nieruchomości ma również plan zagospodarowania przestrzennego, np. przewidywane inwestycje handlowe, planowana budowa autostrady czy stacji metra.
Wartość rynkowa nieruchomości może jednak się różnić w zależności od sposobu wykorzystywania inwestycji. Rozróżnia się m.in. wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) i wartość rynkową dla optymalnego wykorzystania (WRO). Pierwsza z nich może być nawet dwukrotnie niższa od wartości nieruchomości traktowanej jako inwestycja, z której chcemy osiągnąć jak największą korzyść finansową.
Tak się dzieje np. w wypadku gruntu z zabudową. Przy traktowaniu go jako miejsca zamieszkania, jego wartość może wynosić 300 tys. zł. Jeżeli jednak właściciel zdecyduje się na wyburzenie budynku i podzieli ziemię na kilka działek przeznaczonych na sprzedaż, może uzyskać nawet dwa razy tyle.
Szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości powinna być więc traktowana jako punkt wyjścia do szczegółowych i indywidualnych rozważań. Kupując dom czy działkę, warto też zastanowić się nad sposobem zakupu - czy lepsza dla nas będzie gotówka, czy pożyczka. Zastosowanie dźwigni finansowej w postaci kredytu może być korzystne. Ocenić to jednak można tylko po przekalkulowaniu własnych dochodów i najważniejszych wydatków. Dzięki temu łatwo ocenić wkład własny.
Ocena opłacalności inwestycji
Do oceny opłacalności inwestycji w nieruchomości można stosować wskaźniki analizy finansowej. Inwestor powinien zwrócić uwagę m.in. na wskaźnik poziomu kosztów operacyjnych. Jego wysoki poziom oznacza, że należy ograniczyć niektóre wydatki albo sprawdzić, czy czynsze nie są za niskie. Dobrym sposobem na osiągnięcie zysku jest wybranie nieruchomości o wysokim wskaźniku, aby dzięki dobremu zarządzaniu obniżyć go i w ten sposób podnieść wartość nieruchomości.
Natomiast wysokość wskaźnika obrotu kapitału liczonego jako iloraz dochodu brutto i nakładów inwestycyjnych pozwala zorientować się, czy dochody z nieruchomości wystarczą na pokrycie nakładów inwestycyjnych.
Zysk z inwestycji w nieruchomość wskazuje niski związek ze stopami zwrotu osiąganymi z papierów wartościowych, co pozwala na dywersyfikowanie portfela. Natomiast dodatnia korelacja ze zmianami cen artykułów konsumpcyjnych chroni zainwestowany kapitał przed inflacją. Dodatkową zaletą takiej inwestycji jest większa przewidywalność zysków z domów i mieszkań.
Jaka stopa zwrotu
Atrakcyjność inwestycji w nieruchomości
mieszkanie o powierzchni 60 m2 - 210 tys. zł (3,5 tys. zł/m2)
koszty związane z zakupem - około 13 tys. zł
zainwestowana kwota - 223 tys. zł
Mieszkanie można wynająć, uzyskując miesięcznie 1,5 tys. zł (opłaty eksploatacyjne, czynsz i drobne naprawy pokrywa najemca).
Roczny bilans właściciela płacącego
40-proc. podatek dochodowy:
przychody 1,5 tys. zł x 12 miesięcy = 18 tys. zł - koszty (np. remonty) 6 proc. - 1080 zł
dochód przed opodatkowaniem 16 920 zł
amortyzacja 1,5 proc. x 210 000 zł = 3150 zł
kwota do opodatkowania 18 tys. zł - 3150 zł = 14850 zł
podatek (40 proc.) - 5940 zł
dochód po opodatkowaniu 18 tys. - 5940 = 12 060 zł (5,4 proc.)
Wprawdzie z inwestycji w najatrakcyjniejszą na rynku lokatę 6-proc. uzyskalibyśmy porównywalny dochód, ale inwestując w nieruchomość, zyskiem jest również wzrost wartości samej nieruchomości.
Dług czy gotówka
Zastosowanie dźwigni finansowej powoduje wzrost zysku z włożonej gotówki
1. Finansowanie z funduszy własnych
zainwestowana gotówka 100 tys. zł
planowana roczna stopa zwrotu 10 proc.
zysk 10 tys. zł
2. Finansowanie z zastosowaniem dźwigni
koszt inwestycji 200 tys. zł
kredyt 100 tys. zł
zainwestowana gotówka 100 tys. zł
koszt kredytu (7 proc.) 7 tys. zł
prowizja banku (1,5 proc.) 1,5 tys. zł
zysk 11,5 tys. zł
zwrot z własnej gotówki 11,5 proc.