Zmierzch nad blokiem
Dodano:
Spółdzielnia mieszkaniowa to specyficzny interes. Jego szef nie może pozbyć się nierzetelnych klientów
Sejm ukręcił bat na prezesów spółdzielni mieszkaniowych. Dzięki uchwalonej w ubiegłym tygodniu nowelizacji poprawić ma się dostęp lokatorów do danych nt. funkcjonowania spółdzielni. Lokatorzy będą mogli zaskarżyć wysokość opłat, a minister odpowiedzialny za sprawy budownictwa będzie miał prawo żądać informacji na temat działania spółdzielni. Niby wszystko fajnie, ale powstaje pytanie, czy nie wylano dziecka z kąpielą. W dzisiejszej rzeczywistości spółdzielnie mieszkaniowe to firmy jak wszystkie inne. Ich prezesi muszą umieć zarządzać jak prawdziwi menedżerowie. I muszą mieć odrobinę swobody.
Spółdzielczość to spora branża gospodarki. Gdyby przyjąć, że średni czynsz za mieszkanie wynosi 250 zł, roczne przychody wszystkich polskich spółdzielni sięgają 10,5 mld złotych. Zysków nie ma, bo zgodnie z ideą tej działalności pieniądze lokatorów mają służyć wyłącznie pielęgnowaniu majątku i temu, aby czynsze były jak najniższe. Na razie stan polskiej spółdzielczości wydaje się przyzwoity. Ale przyszłość nie wygląda różowo.
Zdaniem Jacka Szczecińskiego z Unii Spółdzielców Mieszkaniowych, ponad 30 proc. lokatorów płaci swe zobowiązania nieregularnie. Nic nowego, bo zatory płatnicze to w naszej gospodarce codzienność. Ale sytuacja spółdzielni jest specyficzna: mogą pozbyć się swoich klientów tylko wtedy, gdy gmina zapewni im lokal socjalny. A samorządy takich mieszkań nie mają. - Oprócz osób naprawdę biednych, są i tacy lokatorzy, którzy nie płacą, bo wiedzą, że niewiele im za to grozi - mówi Waldemar Pawlikowski, szef spółdzielni w podwarszawskich Błoniach.
Zatory powodują, że sytuacja niektórych spółdzielni staje się bardzo trudna. Kierowana przez Marcelę Bednarczyk spółdzielnia w Stalowej Woli ma 11 tys. członków i 9 mln wierzytelności u lokatorów. To tyle, ile wynosi jej roczny fundusz mieszkaniowy i blisko 1/4 całego budżetu. - Straszymy, zachęcamy, więc na szczęście zadłużenie już nie rośnie - mówi Bednarczyk. Z dostawcami energii i wody ustaliła, że odsetki będą naliczane dopiero po 60 dniach zwłoki w płatnościach. - Muszę myśleć jak szef normalnej firmy - przekonuje. Kasę, do której nie spływają pieniądze od części lokatorów, uzupełnia, wynajmując lokale użytkowe. Dzięki temu majątek spółdzielni się nie dekapitalizuje. - Żyjemy dobrze z prezydentem miasta, ale będziemy żądać, by miasto pokrywało czynsze za niepłacących, jeśli nie może zapewnić lokali socjalnych - mówi Bednarczyk.
Skuteczna windykacja należności to nie wszystko. Z wyliczeń Krajowej Rady Spółdzielczej wynika, że średni czynsz za mieszkanie w Polsce powinien wynosić 16-20 zł miesięcznie za metr kwadratowy, aby nie następowała dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych. Czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosiłby zatem 800-1000 zł. Naszego społeczeństwa po prostu na to nie stać - podkreśla szef komisji rewizyjnej KRS Ryszard Jajszczyk. Dlatego prezesi spółdzielni w Stalowej Woli i Błoniu gospodarują przy czynszach 6 zł/mkw.
Jak ściągać długi
W obliczu tych problemów nacisk na sprawne zarządzanie jest szczególny. Ale czy to wykonalne zadanie w sytuacji, gdy w większości rad nadzorczych zasiadają osiedlowi krzykacze? Zdaniem Jerzego Prażucha, taki egzotyczny nadzór to prawdziwa zmora prezesów. Szef Krajowego Związku Gospodarczego Spółdzielni Mieszkaniowych twierdzi, że w radach spółdzielni są zwykle ludzie nieprzygotowani. Zarządom trudno przekonać członków rad do sensownych decyzji i mają przez nich skrępowane ręce.
- W dzisiejszej sytuacji gospodarczej decyzje trzeba podejmować szybko, a to w wypadku spółdzielni często niemożliwe - mówi. Prażuch boi się, że populistyczni politycy Sejmu, którzy w zeszłym tygodniu przyjęli nowelizację ustawy o spółdzielniach, sprawili, że zarządy spółdzielni będą jeszcze bardziej ubezwłasnowolnione. Nowela wprowadza pełną odpowiedzialność cywilną i karną władz spółdzielni. Również Waldemar Pawlikowski mówi, że największym balastem w profesjonalnym zarządzaniu spółdzielnią są krzykacze z rad nadzorczych, którzy potrafią "odgrywać Rejtana" przy każdej nadarzającej się okazji.
Tymczasem błędy w zarządzaniu pogrążyły już niejedną spółdzielnię. Bankructwo ogłosiła m.in. olsztyńska Sami Swoi, warszawska Stokrotka czy łódzka Ciżemka. Niewiele brakowało, a ich los podzieliłaby spółdzielnia z Błonia. Gdy w 2002 r. jej prezesem został Waldemar Pawlikowski, zadłużenie wynosiło 5,5 mln zł (ok. 3 tys. na każdego z 1750 członków). Był to efekt nietrafionych inwestycji. Spółdzielnia wzięła 0,5 mln kredytu na wybudowanie pawilonu handlowego, który chciała potem z zyskiem sprzedać. Błędy i opóźnienia sprawiły, że posypały się kary, trzeba było spłacać odsetki, inwestycja nie została dokończona i dług zaczął lawinowo rosnąć.
Pawlikowski szybko zorganizował przetarg na sprzedaż niewykończonego obiektu. - Jednak to, co nas uratowało, to postępowanie układowe z inwestorami - mówi. Zgodzili się umorzyć 20 proc. długu, odsetki przestały straszyć, resztę długu zgodzili się rozłożyć na 42 raty.
Dziś zadłużenie błońskiej spółdzielni wobec dostawców spadło do 400 tys. zł i jest to mniej więcej tyle, ile wynoszą długi lokatorów z tytułu zaległości czynszowych, a prezes może sobie spokojnie pozwolić na takie inwestycje jak ocieplanie budynków i remonty dachów.
Zmierzch epoki?
Jerzy Prażuch przekonuje, że w swej masie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż zachowują zadowalającą płynność finansową. - Szacuję, że odsetek "zdrowych" wynosi 75-90 proc. w odniesieniu do liczby spółdzielni, a 90-95 proc. do wielkości zarządzanych zasobów mieszkaniowych - mówi. Ale - jak podkreśla Jacek Szczeciński - jeśli spółdzielnia chce się rozwijać, powinna inwestować, nie myśleć tylko o wegetacji. A ta staje się coraz powszechniejsza. - Biorąc pod uwagę tempo podejmowania decyzji inwestycyjnych, spółdzielnie nie mają szans w starciu z developerami - przyznaje Prażuch. To widać na rynku. Każdy, kto ma pieniądze, chętniej wydaje je dzisiaj na budownictwo jednorodzinne czy na apartament u developera. - Szkoda, bo pod względem technicznym nowe mieszkania spółdzielcze nie ustępują temu, co proponują developerzy - mówi Jacek Szczeciński.
Postawić spółdzielnię na nogi
Jak skłonić lokatorów do regularnych opłat:
- wywiesić listę niepłacących
- wynająć firmę windykacyjną
- zgłosić dłużników do Krajowego Rejestru Długów
Jak zminimalizować skutki zaległości czynszowych:
- umorzyć część długów w zamian za obietnicę regularnych płatności
- umorzyć długi w zamian za pracę na rzecz spółdzielni
Jak zdobyć pieniądze:
- wolne powierzchnie (np. strych) przekształcić w lokale użytkowe i wynająć
- znaleźć chętnych na umieszczenie na budynku reklam, masztów telefonii komórkowej
- negocjować z dostawcami ceny usług, np. za wywóz śmieci
- dzielić z samorządem koszty inwestycji w chodniki, tereny zielone itp.
- rozwinąć działalność gospodarczą, np. umożliwić ekipie remontowej wykonywanie zewnętrznych zleceń
- ubiegać się o środki unijne (poprzez gminę)
1,2 mld zł - tyle szacunkowo wynoszą zaległości lokatorów wobec spółdzielni mieszkaniowych. W 2004 r. wzrosły one o mniej więcej 9 proc.
Źródło: GUS, Instytut Rozwoju Miast
Trudno rządzić w samorządzie
- organy nadzorcze wchodzą w kompetencje zarządów, a zarządy dla uniknięcia odpowiedzialności usiłują przerzucać np. na rady nadzorcze podejmowanie trudniejszych decyzji;
- spółdzielnie mieszkaniowe wciąż postrzega się jako stowarzyszenia społeczne, a nie podmioty gospodarcze;
- tryb wyboru do organów samorządowych pozostawia wiele do życzenia: wybiera się często tych, którzy najgłośniej krzyczą;
- zarządzać trzeba przy podniesionej kurtynie;
- procedury podejmowania decyzji o strategicznym charakterze trwają bardzo długo;
- pozbycie się nierzetelnych klientów graniczy z cudem.
Spółdzielczość to spora branża gospodarki. Gdyby przyjąć, że średni czynsz za mieszkanie wynosi 250 zł, roczne przychody wszystkich polskich spółdzielni sięgają 10,5 mld złotych. Zysków nie ma, bo zgodnie z ideą tej działalności pieniądze lokatorów mają służyć wyłącznie pielęgnowaniu majątku i temu, aby czynsze były jak najniższe. Na razie stan polskiej spółdzielczości wydaje się przyzwoity. Ale przyszłość nie wygląda różowo.
Zdaniem Jacka Szczecińskiego z Unii Spółdzielców Mieszkaniowych, ponad 30 proc. lokatorów płaci swe zobowiązania nieregularnie. Nic nowego, bo zatory płatnicze to w naszej gospodarce codzienność. Ale sytuacja spółdzielni jest specyficzna: mogą pozbyć się swoich klientów tylko wtedy, gdy gmina zapewni im lokal socjalny. A samorządy takich mieszkań nie mają. - Oprócz osób naprawdę biednych, są i tacy lokatorzy, którzy nie płacą, bo wiedzą, że niewiele im za to grozi - mówi Waldemar Pawlikowski, szef spółdzielni w podwarszawskich Błoniach.
Zatory powodują, że sytuacja niektórych spółdzielni staje się bardzo trudna. Kierowana przez Marcelę Bednarczyk spółdzielnia w Stalowej Woli ma 11 tys. członków i 9 mln wierzytelności u lokatorów. To tyle, ile wynosi jej roczny fundusz mieszkaniowy i blisko 1/4 całego budżetu. - Straszymy, zachęcamy, więc na szczęście zadłużenie już nie rośnie - mówi Bednarczyk. Z dostawcami energii i wody ustaliła, że odsetki będą naliczane dopiero po 60 dniach zwłoki w płatnościach. - Muszę myśleć jak szef normalnej firmy - przekonuje. Kasę, do której nie spływają pieniądze od części lokatorów, uzupełnia, wynajmując lokale użytkowe. Dzięki temu majątek spółdzielni się nie dekapitalizuje. - Żyjemy dobrze z prezydentem miasta, ale będziemy żądać, by miasto pokrywało czynsze za niepłacących, jeśli nie może zapewnić lokali socjalnych - mówi Bednarczyk.
Skuteczna windykacja należności to nie wszystko. Z wyliczeń Krajowej Rady Spółdzielczej wynika, że średni czynsz za mieszkanie w Polsce powinien wynosić 16-20 zł miesięcznie za metr kwadratowy, aby nie następowała dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych. Czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosiłby zatem 800-1000 zł. Naszego społeczeństwa po prostu na to nie stać - podkreśla szef komisji rewizyjnej KRS Ryszard Jajszczyk. Dlatego prezesi spółdzielni w Stalowej Woli i Błoniu gospodarują przy czynszach 6 zł/mkw.
Jak ściągać długi
W obliczu tych problemów nacisk na sprawne zarządzanie jest szczególny. Ale czy to wykonalne zadanie w sytuacji, gdy w większości rad nadzorczych zasiadają osiedlowi krzykacze? Zdaniem Jerzego Prażucha, taki egzotyczny nadzór to prawdziwa zmora prezesów. Szef Krajowego Związku Gospodarczego Spółdzielni Mieszkaniowych twierdzi, że w radach spółdzielni są zwykle ludzie nieprzygotowani. Zarządom trudno przekonać członków rad do sensownych decyzji i mają przez nich skrępowane ręce.
- W dzisiejszej sytuacji gospodarczej decyzje trzeba podejmować szybko, a to w wypadku spółdzielni często niemożliwe - mówi. Prażuch boi się, że populistyczni politycy Sejmu, którzy w zeszłym tygodniu przyjęli nowelizację ustawy o spółdzielniach, sprawili, że zarządy spółdzielni będą jeszcze bardziej ubezwłasnowolnione. Nowela wprowadza pełną odpowiedzialność cywilną i karną władz spółdzielni. Również Waldemar Pawlikowski mówi, że największym balastem w profesjonalnym zarządzaniu spółdzielnią są krzykacze z rad nadzorczych, którzy potrafią "odgrywać Rejtana" przy każdej nadarzającej się okazji.
Tymczasem błędy w zarządzaniu pogrążyły już niejedną spółdzielnię. Bankructwo ogłosiła m.in. olsztyńska Sami Swoi, warszawska Stokrotka czy łódzka Ciżemka. Niewiele brakowało, a ich los podzieliłaby spółdzielnia z Błonia. Gdy w 2002 r. jej prezesem został Waldemar Pawlikowski, zadłużenie wynosiło 5,5 mln zł (ok. 3 tys. na każdego z 1750 członków). Był to efekt nietrafionych inwestycji. Spółdzielnia wzięła 0,5 mln kredytu na wybudowanie pawilonu handlowego, który chciała potem z zyskiem sprzedać. Błędy i opóźnienia sprawiły, że posypały się kary, trzeba było spłacać odsetki, inwestycja nie została dokończona i dług zaczął lawinowo rosnąć.
Pawlikowski szybko zorganizował przetarg na sprzedaż niewykończonego obiektu. - Jednak to, co nas uratowało, to postępowanie układowe z inwestorami - mówi. Zgodzili się umorzyć 20 proc. długu, odsetki przestały straszyć, resztę długu zgodzili się rozłożyć na 42 raty.
Dziś zadłużenie błońskiej spółdzielni wobec dostawców spadło do 400 tys. zł i jest to mniej więcej tyle, ile wynoszą długi lokatorów z tytułu zaległości czynszowych, a prezes może sobie spokojnie pozwolić na takie inwestycje jak ocieplanie budynków i remonty dachów.
Zmierzch epoki?
Jerzy Prażuch przekonuje, że w swej masie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż zachowują zadowalającą płynność finansową. - Szacuję, że odsetek "zdrowych" wynosi 75-90 proc. w odniesieniu do liczby spółdzielni, a 90-95 proc. do wielkości zarządzanych zasobów mieszkaniowych - mówi. Ale - jak podkreśla Jacek Szczeciński - jeśli spółdzielnia chce się rozwijać, powinna inwestować, nie myśleć tylko o wegetacji. A ta staje się coraz powszechniejsza. - Biorąc pod uwagę tempo podejmowania decyzji inwestycyjnych, spółdzielnie nie mają szans w starciu z developerami - przyznaje Prażuch. To widać na rynku. Każdy, kto ma pieniądze, chętniej wydaje je dzisiaj na budownictwo jednorodzinne czy na apartament u developera. - Szkoda, bo pod względem technicznym nowe mieszkania spółdzielcze nie ustępują temu, co proponują developerzy - mówi Jacek Szczeciński.
Postawić spółdzielnię na nogi
Jak skłonić lokatorów do regularnych opłat:
- wywiesić listę niepłacących
- wynająć firmę windykacyjną
- zgłosić dłużników do Krajowego Rejestru Długów
Jak zminimalizować skutki zaległości czynszowych:
- umorzyć część długów w zamian za obietnicę regularnych płatności
- umorzyć długi w zamian za pracę na rzecz spółdzielni
Jak zdobyć pieniądze:
- wolne powierzchnie (np. strych) przekształcić w lokale użytkowe i wynająć
- znaleźć chętnych na umieszczenie na budynku reklam, masztów telefonii komórkowej
- negocjować z dostawcami ceny usług, np. za wywóz śmieci
- dzielić z samorządem koszty inwestycji w chodniki, tereny zielone itp.
- rozwinąć działalność gospodarczą, np. umożliwić ekipie remontowej wykonywanie zewnętrznych zleceń
- ubiegać się o środki unijne (poprzez gminę)
1,2 mld zł - tyle szacunkowo wynoszą zaległości lokatorów wobec spółdzielni mieszkaniowych. W 2004 r. wzrosły one o mniej więcej 9 proc.
Źródło: GUS, Instytut Rozwoju Miast
Trudno rządzić w samorządzie
- organy nadzorcze wchodzą w kompetencje zarządów, a zarządy dla uniknięcia odpowiedzialności usiłują przerzucać np. na rady nadzorcze podejmowanie trudniejszych decyzji;
- spółdzielnie mieszkaniowe wciąż postrzega się jako stowarzyszenia społeczne, a nie podmioty gospodarcze;
- tryb wyboru do organów samorządowych pozostawia wiele do życzenia: wybiera się często tych, którzy najgłośniej krzyczą;
- zarządzać trzeba przy podniesionej kurtynie;
- procedury podejmowania decyzji o strategicznym charakterze trwają bardzo długo;
- pozbycie się nierzetelnych klientów graniczy z cudem.