Elastyczny leasing
Dodano:
W roku 2004 zanotowano trzykrotny wzrost wartości transakcji dotyczących leasingu nieruchomości. Wygląda więc na to, że klienci ostatecznie przekonali się do tej formy finansowania
Leasing nieruchomości to produkt stosunkowo nowy na naszym rynku. I do niedawna nie wyglądało na to, by miał się przyjąć jako godna zainteresowania forma nabywania obiektów. Dziś widać jednak, że jego popularność rośnie.
Leasing w krajach rozwiniętych od wielu lat stanowi powszechnie stosowaną formę finansowania, umożliwiającą nabywanie na własność lub używanie dóbr inwestycyjnych bez angażowania własnych środków na ich zakup. W Polsce od połowy lat 90. zaczęły pojawiać się oferty leasingowania nieruchomości. Początkowo - jak każda nowość - były przyjmowane z dystansem, jednak z każdym rokiem było lepiej. W szczytowym momencie - w roku 1999 - leasing nieruchomości stanowił 17 proc. tego segmentu. Ten pułap utrzymywał się przez trzy kolejne lata, po czym gwałtownie zaczął spadać. I gdy wydawało się, że zniknie z polskiego biznesowego krajobrazu, przyszedł rok 2004.
Wielki wybuch
- Na rynku w roku 2004 nastąpiła eksplozja. Wartość transakcji nieruchomości wzrosła trzykrotnie, sięgając 1,9 mld złotych. To była wspaniała wiadomość dla firm leasingowych - otworzyły się przed nimi nowe horyzonty, a kto był przygotowany na taki rozwój sytuacji, mógł otwierać szampana - mówi analityk rynku Wojciech Bredza. Pytany o przyczyny takiej sytuacji wymienia przede wszystkim poprawę sytuacji gospodarczej kraju, która przełożyła się na ożywienie na rynku nieruchomości. Inny powód to liberalizacja przepisów, sprawiająca, że leasing stał się narzędziem, z którego firmom opłaca się korzystać.
Rok 2005 będzie przełomowy dla leasingu nieruchomości. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej otwiera nowe możliwości. Zdaniem specjalistów, brak wymogu uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości przez zagranicznych inwestorów i coraz lepiej i rzetelniej prowadzone księgi wieczyste (częściowo już skomputeryzowane) przyspieszają transakcje. Korzystanie z leasingu operacyjnego daje też nadal duże korzyści podatkowe. Poza tym planowane przyłączenie Polski do strefy euro w zdecydowanym stopniu zmniejszy koszty zaciąganych kredytów, a co za tym idzie - wysokość opłat leasingowych.
Dziś leasing nieruchomości to 13 proc. całego rynku leasingowego w Polsce. Do poziomu Europy (przeciętnie 19--20 proc.) jeszcze nam daleko, ale zważywszy na to, że w roku 2003 było to tylko 6 proc., można mówić o znaczącej zmianie, a eksperci wróżą kolejne dobre lata. Inna sprawa, że - jak uważa Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska - ze względu na koszty transakcji nigdy nie będzie to produkt masowo dostępny. Zdaniem Mandżunowskiego, firmy mające możliwość wyboru sposobu finansowania transakcji będą coraz częściej decydowały się na leasing ze względu na to, że jego warunki można dostosowywać do potrzeb klienta. Ponadto będzie on atrakcyjny dla tych podmiotów, dla których nieruchomość jest jedynie środkiem, a nie celem - pełni funkcję narzędzia umożliwiającego prowadzenie działalności.
Pozornie niedostępny
Mała popularność leasingu nieruchomości w Polsce wynikała do niedawna między innymi ze skomplikowanej i kosztownej procedury, jeśli porównać ją z nabywaniem w ten sposób samochodów, komputerów czy maszyn. Projekt musi spełnić wymagania opłacalności inwestycji, ponieważ w razie zaprzestania spłaty należności lub po upływie okresu umowy zbycie obiektu staje się zadaniem finansującego. Cena jakiejkolwiek, nawet niewielkiej, nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej jest dość wysoka. Transakcje najczęściej zaczynają się od poziomu około 2 mln zł, na co wpływ mają koszty przygotowania procedur inwestycyjnych (audyt prawny i wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, taksy notarialne, opłaty sądowe). Wydawać by się więc mogło, że małe i średnie firmy nie mają czego szukać na tym rynku. Tymczasem jest inaczej.
Coś dla mniejszych
Coraz popularniejszy staje się leasing zwrotny. Jest to atrakcyjna forma nie tylko dla dużych firm. Polega on na tym, że właściciel sprzedaje nieruchomość firmie leasingowej. W zamian uzyskuje wolne środki finansowe, a następnie używa ten sam obiekt przez określony czas (maksymalnie dziesięć lat), z prawem odkupienia go po tym okresie za z góry ustaloną cenę. Co to daje? Poza wspomnianym uwolnieniem kapitału i możliwością długoletniego planowania finansowego stwarza możliwość czerpania ewentualnych zysków wynikających z różnicy między wartością leasingową a ceną sprzedaży, odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości.
Niektóre firmy leasingowe przygotowały specjalne oferty z myślą o średnich firmach. Tak jest na przykład z ING Lease Polska. Oferta jest skierowana do podmiotów istniejących na rynku od co najmniej dwóch lat. W prosty sposób mogą nabyć istniejące nieruchomości, potrzebne do ich działalności, takie jak budynki magazynowe, biurowe czy obiekty handlowe.
Maksymalny okres trwania umowy to dziesięć lat. Firmy leasingowe stosują uproszczone zasady procesu kredytowego, starając się nie komplikować klientom życia, żądając zbyt wielu dokumentów. Wszystkie formalności da się załatwić w ciągu kilkunastu dni, maksymalnie miesiąca, co jak na skalę przedsięwzięć jest terminem stosunkowo krótkim - mówią przedstawiciele ING Lease. Inne zalety oferty tej firmy to dopasowanie waluty spłat do waluty, w jakiej klient osiąga przychody i przejrzystość zasad finansowania - jego koszt oparty jest na jednomiesięcznej stopie procentowej WIBOR, EURIBOR lub LIBOR.
Każdy klient ma możliwość skorzystania z usług doradcy z dziedziny finansowania, który dobierze najlepszy wariant leasingu. Specjalny, uproszczony proces dotyczy nieruchomości o wartości do 10 mln złotych.
Procedura prowadząca do zawarcia umowy ma zwykle charakter partnerskiej współpracy, w której obie strony doskonale wiedzą, jakie są ich prawa i obowiązki. Zaczyna klient: to on najpierw precyzuje szczegóły dotyczące nieruchomości, która ma być finansowana (grunt i budynki lub grunt pod przyszłą inwestycję); dostarcza informacji na temat lokalizacji, powierzchni, rodzaju, wartości itp. Na tej podstawie firma leasingowa analizuje projekt oraz proponuje ofertę.
Po uzgodnieniu szczegółów leasingu finansuje zakup nieruchomości, jej budowę lub w wypadku leasingu zwrotnego odkupuje nieruchomość od klienta. Potem następuje okres spłaty. Po jego zakończeniu, zależnie od rodzaju leasingu, klient ma kilka możliwości: przedłużenie okresu leasingu, zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości na rynku lub automatyczne przeniesienie na siebie tytułu własności.
Leasing jest korzystniejszy od kredytu bankowego, ponieważ:
- w wypadku leasingu klient ponosi dużo niższe koszty, nie ma konieczności ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń bądź ubezpieczenia środków trwałych, za leasingiem przemawia też niższa cena zakupu dóbr inwestycyjnych dzięki rabatom wynegocjowanym przez finansującego;
- dużo szybszy i łatwiejszy dostęp do leasingu - to efekt mniej rygorystycznych wymagań wobec korzystającego;
- firma nie jest narażona na wzrost zadłużenia, dzięki czemu nie pogarsza swojej zdolności kredytowej;
- prawo podatkowe pozwala na wliczanie wpłaty początkowej i rat leasingowych w koszty uzyskania przychodu;
- nie zachodzi potrzeba kredytowania podatku VAT.
ABC leasingu nieruchomości
Nazewnictwo
W wyniku aktualizacji kodeksu cywilnego z 9 XII 2000 r. wprowadzono następujące nazewnictwo stron transakcji leasingowej:
korzystający - leasingobiorca
finansujący - leasingodawca
zbywca - dostawca
Leasing nieruchomości
Leasing nieruchomości może dotyczyć refinansowania wybudowanych nieruchomości (zwrotny), jak również finansowania nowych inwestycji lub inwestycji w toku (finansowanie budowy).
Można z niego skorzystać zarówno dla nieruchomości, których klient jest właścicielem, jak również dla budynków, które korzystający zamierza wykorzystywać w przyszłości.
Rodzaje leasingu
Leasing operacyjny
W tej formie leasingu przedmiot leasingu pozostaje własnością prawną finansującego, podobnie jak prawo do amortyzacji. Leasing przybiera formę najmu, a wartość końcowa przedmiotu leasingu nie może być niższa niż wartość hipotetyczna netto (przepisy określają tę wartość jako wartość początkową przedmiotu leasingu pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne).
Korzystający może potraktować opłaty z tytułu leasingu jako koszt uzyskania przychodu. Przewidziano także możliwość zakupu przedmiotu podlegającego leasingowi po preferencyjnej cenie (nie niższej niż wartość hipotetyczna netto).
W pozabilansowym leasingu operacyjnym wartość końcowa przedmiotu leasingu równa jest jego wartości rynkowej, z kolei przy zakupie obowiązującą ceną jest cena rynkowa. Także i tu wszelkie opłaty stanowią koszt uzyskania przychodu.
Umowa leasingu operacyjnego dotyczącego nieruchomości zawierana jest na 10 lat. Oprocentowanie opłat leasingowych jest ustalane w oparciu o WIBOR (gdy walutą leasingu jest złoty), LIBOR (dla dolara amerykańskiego) i EURIBOR (dla euro).
Leasing finansowy
W przeciwieństwie do leasingu operacyjnego w tej formie finansowania mamy do czynienia nie z najmem, lecz finansowaniem. Właścicielem pozostaje finansujący, a prawo do amortyzacji pozostaje po stronie korzystającego. Koszt uzyskania przychodu stanowi część odsetkowa raty leasingowej i amortyzacja. Specyfika umowy sprawia, że wartość końcowa przedmiotu leasingu jest znikoma. Cechą tego rodzaju finansowania jest konieczność przyjęcia przez korzystającego zobowiązania do zakupu po zakończeniu okresu trwania umowy.
Dostępne typy leasingu
- Ęleasing operacyjny
- Ęleasing operacyjny zwrotny
- Ęleasing finansowy
- Ęleasing finansowy zwrotny
10 powodów, dla których leasing się opłaca
Po pierwsze: zwiększa się płynność majątku przez odzyskanie środków pieniężnych zainwestowanych w daną nieruchomość w wypadku leasingu zwrotnego.
Po drugie: korzystający np. z leasingu operacyjnego raty mogą w całości wliczać w koszty uzyskania przychodu.
Po trzecie: można dostosować długość finansowania do potrzeb i możliwości firmy.
Po czwarte: istnieje możliwość sfinansowania nawet całkowitej wartości inwestycji.
Po piąte: restrukturyzacja portfela nieruchomości. Po szóste: znaczne korzyści podatkowe w porównaniu z innymi formami finansowania (pożyczka w grupie, kredyt, emisja obligacji).
Po siódme: możliwość urealnienia wartości nieruchomości w leasingu zwrotnym.
Po ósme: wysokość rat leasingowych może być dostosowana do sezonowości przychodów klienta; można ją też kształtować zależnie od wahań koniunktury. Jest to korzystne dla firm, które nie chcą się pozbawiać strategicznych aktywów z bilansu.
Po dziewiąte: leasing jest bardziej elastyczny; można go zamienić na kredyt, kredytu natomiast nie da się zmienić w leasing.
Po dziesiąte: przedsiębiorca może odnieść określone korzyści podatkowe, takie jak np. zaliczenie całej raty leasingu do kosztów uzyskania przychodu i zwiększenie amortyzacji budynku z 2,5 do 10 proc. rocznie w wypadku, gdy budynek ma więcej niż pięć lat i będzie po raz pierwszy ewidencjonowany w księgach.
Leasing w krajach rozwiniętych od wielu lat stanowi powszechnie stosowaną formę finansowania, umożliwiającą nabywanie na własność lub używanie dóbr inwestycyjnych bez angażowania własnych środków na ich zakup. W Polsce od połowy lat 90. zaczęły pojawiać się oferty leasingowania nieruchomości. Początkowo - jak każda nowość - były przyjmowane z dystansem, jednak z każdym rokiem było lepiej. W szczytowym momencie - w roku 1999 - leasing nieruchomości stanowił 17 proc. tego segmentu. Ten pułap utrzymywał się przez trzy kolejne lata, po czym gwałtownie zaczął spadać. I gdy wydawało się, że zniknie z polskiego biznesowego krajobrazu, przyszedł rok 2004.
Wielki wybuch
- Na rynku w roku 2004 nastąpiła eksplozja. Wartość transakcji nieruchomości wzrosła trzykrotnie, sięgając 1,9 mld złotych. To była wspaniała wiadomość dla firm leasingowych - otworzyły się przed nimi nowe horyzonty, a kto był przygotowany na taki rozwój sytuacji, mógł otwierać szampana - mówi analityk rynku Wojciech Bredza. Pytany o przyczyny takiej sytuacji wymienia przede wszystkim poprawę sytuacji gospodarczej kraju, która przełożyła się na ożywienie na rynku nieruchomości. Inny powód to liberalizacja przepisów, sprawiająca, że leasing stał się narzędziem, z którego firmom opłaca się korzystać.
Rok 2005 będzie przełomowy dla leasingu nieruchomości. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej otwiera nowe możliwości. Zdaniem specjalistów, brak wymogu uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości przez zagranicznych inwestorów i coraz lepiej i rzetelniej prowadzone księgi wieczyste (częściowo już skomputeryzowane) przyspieszają transakcje. Korzystanie z leasingu operacyjnego daje też nadal duże korzyści podatkowe. Poza tym planowane przyłączenie Polski do strefy euro w zdecydowanym stopniu zmniejszy koszty zaciąganych kredytów, a co za tym idzie - wysokość opłat leasingowych.
Dziś leasing nieruchomości to 13 proc. całego rynku leasingowego w Polsce. Do poziomu Europy (przeciętnie 19--20 proc.) jeszcze nam daleko, ale zważywszy na to, że w roku 2003 było to tylko 6 proc., można mówić o znaczącej zmianie, a eksperci wróżą kolejne dobre lata. Inna sprawa, że - jak uważa Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska - ze względu na koszty transakcji nigdy nie będzie to produkt masowo dostępny. Zdaniem Mandżunowskiego, firmy mające możliwość wyboru sposobu finansowania transakcji będą coraz częściej decydowały się na leasing ze względu na to, że jego warunki można dostosowywać do potrzeb klienta. Ponadto będzie on atrakcyjny dla tych podmiotów, dla których nieruchomość jest jedynie środkiem, a nie celem - pełni funkcję narzędzia umożliwiającego prowadzenie działalności.
Pozornie niedostępny
Mała popularność leasingu nieruchomości w Polsce wynikała do niedawna między innymi ze skomplikowanej i kosztownej procedury, jeśli porównać ją z nabywaniem w ten sposób samochodów, komputerów czy maszyn. Projekt musi spełnić wymagania opłacalności inwestycji, ponieważ w razie zaprzestania spłaty należności lub po upływie okresu umowy zbycie obiektu staje się zadaniem finansującego. Cena jakiejkolwiek, nawet niewielkiej, nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej jest dość wysoka. Transakcje najczęściej zaczynają się od poziomu około 2 mln zł, na co wpływ mają koszty przygotowania procedur inwestycyjnych (audyt prawny i wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, taksy notarialne, opłaty sądowe). Wydawać by się więc mogło, że małe i średnie firmy nie mają czego szukać na tym rynku. Tymczasem jest inaczej.
Coś dla mniejszych
Coraz popularniejszy staje się leasing zwrotny. Jest to atrakcyjna forma nie tylko dla dużych firm. Polega on na tym, że właściciel sprzedaje nieruchomość firmie leasingowej. W zamian uzyskuje wolne środki finansowe, a następnie używa ten sam obiekt przez określony czas (maksymalnie dziesięć lat), z prawem odkupienia go po tym okresie za z góry ustaloną cenę. Co to daje? Poza wspomnianym uwolnieniem kapitału i możliwością długoletniego planowania finansowego stwarza możliwość czerpania ewentualnych zysków wynikających z różnicy między wartością leasingową a ceną sprzedaży, odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości.
Niektóre firmy leasingowe przygotowały specjalne oferty z myślą o średnich firmach. Tak jest na przykład z ING Lease Polska. Oferta jest skierowana do podmiotów istniejących na rynku od co najmniej dwóch lat. W prosty sposób mogą nabyć istniejące nieruchomości, potrzebne do ich działalności, takie jak budynki magazynowe, biurowe czy obiekty handlowe.
Maksymalny okres trwania umowy to dziesięć lat. Firmy leasingowe stosują uproszczone zasady procesu kredytowego, starając się nie komplikować klientom życia, żądając zbyt wielu dokumentów. Wszystkie formalności da się załatwić w ciągu kilkunastu dni, maksymalnie miesiąca, co jak na skalę przedsięwzięć jest terminem stosunkowo krótkim - mówią przedstawiciele ING Lease. Inne zalety oferty tej firmy to dopasowanie waluty spłat do waluty, w jakiej klient osiąga przychody i przejrzystość zasad finansowania - jego koszt oparty jest na jednomiesięcznej stopie procentowej WIBOR, EURIBOR lub LIBOR.
Każdy klient ma możliwość skorzystania z usług doradcy z dziedziny finansowania, który dobierze najlepszy wariant leasingu. Specjalny, uproszczony proces dotyczy nieruchomości o wartości do 10 mln złotych.
Procedura prowadząca do zawarcia umowy ma zwykle charakter partnerskiej współpracy, w której obie strony doskonale wiedzą, jakie są ich prawa i obowiązki. Zaczyna klient: to on najpierw precyzuje szczegóły dotyczące nieruchomości, która ma być finansowana (grunt i budynki lub grunt pod przyszłą inwestycję); dostarcza informacji na temat lokalizacji, powierzchni, rodzaju, wartości itp. Na tej podstawie firma leasingowa analizuje projekt oraz proponuje ofertę.
Po uzgodnieniu szczegółów leasingu finansuje zakup nieruchomości, jej budowę lub w wypadku leasingu zwrotnego odkupuje nieruchomość od klienta. Potem następuje okres spłaty. Po jego zakończeniu, zależnie od rodzaju leasingu, klient ma kilka możliwości: przedłużenie okresu leasingu, zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości na rynku lub automatyczne przeniesienie na siebie tytułu własności.
Leasing jest korzystniejszy od kredytu bankowego, ponieważ:
- w wypadku leasingu klient ponosi dużo niższe koszty, nie ma konieczności ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń bądź ubezpieczenia środków trwałych, za leasingiem przemawia też niższa cena zakupu dóbr inwestycyjnych dzięki rabatom wynegocjowanym przez finansującego;
- dużo szybszy i łatwiejszy dostęp do leasingu - to efekt mniej rygorystycznych wymagań wobec korzystającego;
- firma nie jest narażona na wzrost zadłużenia, dzięki czemu nie pogarsza swojej zdolności kredytowej;
- prawo podatkowe pozwala na wliczanie wpłaty początkowej i rat leasingowych w koszty uzyskania przychodu;
- nie zachodzi potrzeba kredytowania podatku VAT.
ABC leasingu nieruchomości
Nazewnictwo
W wyniku aktualizacji kodeksu cywilnego z 9 XII 2000 r. wprowadzono następujące nazewnictwo stron transakcji leasingowej:
korzystający - leasingobiorca
finansujący - leasingodawca
zbywca - dostawca
Leasing nieruchomości
Leasing nieruchomości może dotyczyć refinansowania wybudowanych nieruchomości (zwrotny), jak również finansowania nowych inwestycji lub inwestycji w toku (finansowanie budowy).
Można z niego skorzystać zarówno dla nieruchomości, których klient jest właścicielem, jak również dla budynków, które korzystający zamierza wykorzystywać w przyszłości.
Rodzaje leasingu
Leasing operacyjny
W tej formie leasingu przedmiot leasingu pozostaje własnością prawną finansującego, podobnie jak prawo do amortyzacji. Leasing przybiera formę najmu, a wartość końcowa przedmiotu leasingu nie może być niższa niż wartość hipotetyczna netto (przepisy określają tę wartość jako wartość początkową przedmiotu leasingu pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne).
Korzystający może potraktować opłaty z tytułu leasingu jako koszt uzyskania przychodu. Przewidziano także możliwość zakupu przedmiotu podlegającego leasingowi po preferencyjnej cenie (nie niższej niż wartość hipotetyczna netto).
W pozabilansowym leasingu operacyjnym wartość końcowa przedmiotu leasingu równa jest jego wartości rynkowej, z kolei przy zakupie obowiązującą ceną jest cena rynkowa. Także i tu wszelkie opłaty stanowią koszt uzyskania przychodu.
Umowa leasingu operacyjnego dotyczącego nieruchomości zawierana jest na 10 lat. Oprocentowanie opłat leasingowych jest ustalane w oparciu o WIBOR (gdy walutą leasingu jest złoty), LIBOR (dla dolara amerykańskiego) i EURIBOR (dla euro).
Leasing finansowy
W przeciwieństwie do leasingu operacyjnego w tej formie finansowania mamy do czynienia nie z najmem, lecz finansowaniem. Właścicielem pozostaje finansujący, a prawo do amortyzacji pozostaje po stronie korzystającego. Koszt uzyskania przychodu stanowi część odsetkowa raty leasingowej i amortyzacja. Specyfika umowy sprawia, że wartość końcowa przedmiotu leasingu jest znikoma. Cechą tego rodzaju finansowania jest konieczność przyjęcia przez korzystającego zobowiązania do zakupu po zakończeniu okresu trwania umowy.
Dostępne typy leasingu
- Ęleasing operacyjny
- Ęleasing operacyjny zwrotny
- Ęleasing finansowy
- Ęleasing finansowy zwrotny
10 powodów, dla których leasing się opłaca
Po pierwsze: zwiększa się płynność majątku przez odzyskanie środków pieniężnych zainwestowanych w daną nieruchomość w wypadku leasingu zwrotnego.
Po drugie: korzystający np. z leasingu operacyjnego raty mogą w całości wliczać w koszty uzyskania przychodu.
Po trzecie: można dostosować długość finansowania do potrzeb i możliwości firmy.
Po czwarte: istnieje możliwość sfinansowania nawet całkowitej wartości inwestycji.
Po piąte: restrukturyzacja portfela nieruchomości. Po szóste: znaczne korzyści podatkowe w porównaniu z innymi formami finansowania (pożyczka w grupie, kredyt, emisja obligacji).
Po siódme: możliwość urealnienia wartości nieruchomości w leasingu zwrotnym.
Po ósme: wysokość rat leasingowych może być dostosowana do sezonowości przychodów klienta; można ją też kształtować zależnie od wahań koniunktury. Jest to korzystne dla firm, które nie chcą się pozbawiać strategicznych aktywów z bilansu.
Po dziewiąte: leasing jest bardziej elastyczny; można go zamienić na kredyt, kredytu natomiast nie da się zmienić w leasing.
Po dziesiąte: przedsiębiorca może odnieść określone korzyści podatkowe, takie jak np. zaliczenie całej raty leasingu do kosztów uzyskania przychodu i zwiększenie amortyzacji budynku z 2,5 do 10 proc. rocznie w wypadku, gdy budynek ma więcej niż pięć lat i będzie po raz pierwszy ewidencjonowany w księgach.