Ogromne różnice w ofertach

Człowieku, bądź ostrożny! Myśl samodzielnie i uważaj na reklamy! - to niezbędne zalecenia przy zaciąganiu kredytu. Banki kuszą klientów, proponując im niskie marże bądź rezygnując z pobierania prowizji. Nie warto jednak działać pochopnie, bo ciężar kredytu będziemy odczuwać przez następne kilkadziesiąt lat. W dodatku różnica w wysokości rat, które w różnych bankach trzeba zapłacić za standardowy kredyt, jest niezwykle wysoka.
Na potrzeby rankingu BusinessWeek stworzył dwa modele potencjalnych kredytobiorców. W pierwszym wypadku jest to małżeństwo z jednym dzieckiem. Rodzina osiąga miesięczne dochody w wysokości 8 tys. brutto, a stałe obciążenia (rachunki, spłata innych kredytów) to 1,5 tys. zł. Ma też 30 tys. oszczędności, które przeznacza na wkład własny. Małżeństwo zainteresowane jest kupnem mieszkania na rynku pierwotnym o powierzchni 60 m kw. o wartości 240 tys. zł, szuka więc kredytu w wysokości 210 tys. zł.
W drugim wypadku założyliśmy, że kredytobiorcą jest osoba samotna, której miesięczne dochody to 3 tys. zł brutto, a stałe obciążenia to 700 zł. Osoba ta ma 10 tys. zł wkładu własnego i chce kupić mieszkanie na rynku wtórnym o powierzchni 35 mkw. wartości 140 tys. zł. Szuka więc kredytu w wysokości 130 tys. zł. Aby ułatwić porównanie, przyjęliśmy, że kredyt zostanie zaciągnięty na 20 lat i spłacany w równych ratach. Potem zapytaliśmy instytucje finansowe, co mogą nam zaoferować.

Co się okazało…
Na naszą ankietę odpowiedziało dwadzieścia banków. Z zestawienia wynika, że praktycznie wszystkie instytucje finansowe skłonne są pożyczać pieniądze klientom z niskim wkładem własnym. Jedynie Bank BISE bezwarunkowo wymaga od klientów 20 proc. wkładu własnego. PKO BP, DOM Oddział Getin Bank i Bank Zachodni WBK przyznały kredyt warunkując go ubezpieczeniem niskiej wpłaty własnej.
Trudniejsza byłaby sytuacja samotnego. BOŚ, BGK, ING BSK, Lukas Bank, GE Money Bank odmówiły przyznania kredytu klientowi (model 2) ze względu na brak zdolności kredytowej. - Nie wystarczy, że klient w swojej ocenie ma pieniądze na spłatę raty. W oczach banku może nie mieć zdolności kredytowej, bo ma on własne szacunki kosztów utrzymania - wyjaśnia Maciej Kossowski, ekspert Expandera.
Jako główne kryterium wyboru najlepszej oferty wybraliśmy kwotę raty kredytowej. Najkorzystniejszą ofertę przedstawiły MultiBank i Bank BPH. Korzystając z oferty MultiBanku, rodzina będzie spłacać miesięcznie 1403 zł (wybierając kredyt w złotych) lub 1130 zł w Banku BPH, zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich. Klient zapożyczający się na 130 tys. zł zapłaci miesięcznie w bezkonkurencyjnym pod tym względem MultiBanku 869 zł (kredyt w złotych) i 705 zł (kredyt we frankach). Z naszych tabel wynika, jak ogromne mogą być różnice w wysokości rat. Jeśli różnica wynosi 3, 5, a nawet 10 proc., nie ma wątpliwości, że wysokość prowizji jest mniej istotna. Jeśli jednak rozważamy oferty dwóch konkretnych banków różniące się wysokością raty o 0,5 lub 1 proc., porównanie wysokości prowizji jest konieczne.
Wszystkie banki, z wyjątkiem MultiBanku, oferują możliwość karencji w spłacie (zazwyczaj od 6 do 24 miesięcy). Trzynaście ankietowanych banków deklaruje, że nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, a siedem, że nie zapłacimy za jego przewalutowanie. W odrębnej rubryce przyznaliśmy bankom po jednym punkcie za możliwość karencji, brak prowizji za przyznanie kredytu, wcześniejszą spłatę części i całości kredytu oraz za przewalutowanie zadłużenia. Najelastyczniejszy okazał się GE Money Bank, który jako jedyny zdobył 4 punkty. Po 3 punkty zdobyły: Bank BPH, PKO BP, Raiffeisen Bank Polska, ING BSK i mBank. Jeśli ktoś przewiduje możliwość przewalutowania albo wcześniejszej spłaty, powinien przyznać takiemu bankowi dodatkowe punkty we własnej kalkulacji. Podobnie jeśli się obawia przejściowych kłopotów z płynnością lub po prostu chce spokojnie spać - możliwość karencji jest istotną wartością.

Nie wpaść w pułapkę
- Oprocentowanie i wysokość prowizji to za mało - uważa Maciej Pieczkowski, dyrektor departamentu rozwoju produktów w firmie Xelion Doradcy Finansowi. Nie zawsze więc najtańszy znaczy najlepszy. Podczas trwania umowy kredytowej klient może być zmuszony do ponoszenia dodatkowych opłat.
- Elastyczna zmiana parametrów kredytu podczas trwania umowy kredytowej może zrekompensować dodatkowy koszt - przekonuje Maciej Pieczkowski. Analizując warunki cenowe, musimy zatem zwrócić uwagę na opłaty na poszczególnych etapach: opłatę za rozpatrzenie wniosku, prowizję, koszt ubezpieczenia wkładu własnego, koszty przewalutowania czy wcześniejszej spłaty.
Trzeba też pamiętać o koszcie ubezpieczenia mieszkania. Jest to od 0,6 do 1,2 proc. kwoty kredytu. Niektóre banki wymagają także wykupienia polisy na życie. Nie można zapomnieć o kosztach opłat sądowych, czyli hipotece. - Regułą jest obciążanie jej sumą odpowiadającą 150 proc. kwoty kredytu. Jeśli wynosi on np. 100 tys. zł, to opłata wyniesie 455 zł, czyli blisko 0,5 proc. kwoty kredytu - wyjaśnia Maciej Kossowski.

Jak być górą
Czy klient jest skazany na akceptowanie wszystkich warunków? Nie. - Jego sprzymierzeńcem jest reszta banków. - Podczas negocjacji zaznaczmy, że dokumenty złożyliśmy w kilku bankach - radzi Maciej Pieczkowski. - Dla osób finansujących inwestycję z kredytu, a posiadających środki własne skutecznym narzędziem negocjacji jest wzięcie pod uwagę przeniesienia ich do banku, w którym chcemy zaciągnąć kredyt. Warto również zaproponować wysokość marży i prowizji po sprawdzeniu stawek proponowanych przez konkurencję.
Eksperci radzą także, by dokładnie przestudiować nie tylko zapisy umowy, ale sam regulamin. Często zawiera on ważne postanowienia, które mogą ulec zmianie. Są tam obowiązki kredytobiorcy, np. konieczność pytania banku o zgodę na zaciągnięcie innego kredytu. Warto też zwrócić uwagę na to, czy marża jest niezmienna, czy bank zastrzega sobie, że w określonych warunkach może ją podwyższyć lub - co rzadsze - obniżyć.

Egzamin z uczciwości
Zdaniem Macieja Kossowskiego, eksperta Expandera, przedstawiając swoją ofertę, banki często nie grają uczciwie. - Zwycięzca MultiBank podał swoją najniższą stawkę oprocentowania - 5,15 proc. Uzyskanie takiego poziomu, szczególnie przy tak niskim wkładzie własnym, jest niemożliwe i w wypadku kredytu w złotych jest to jedna z droższych ofert - uważa Kossowski. Z kolei BGŻ podał oprocentowanie obowiązujące jedynie w pierwszym roku spłaty.
- Banki podają także najniższe stawki prowizji, chociaż klienci płacą od 1 do 2 proc. Jeśli ktoś pyta o ofertę, może być pewien, że jej mankamenty zostaną ukryte - zapewnia Maciej Kossowski.
No cóż, nam nie pozostaje nic innego, jak tylko mieć nadzieję, że klient, którego profil finansowy zbliżony jest do stworzonego na potrzeby tego rankingu, otrzyma jednak kredyt na warunkach porównywalnych do znajdujących się w naszym zestawieniu.

Kredyt w CHF. Kwota kredytu 130 tys. Zł

*Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 630,14 zł płatne jednorazowo. **Ubezpieczenie od ryzyka utraty wartości nieruchomości 1 proc. ostatecznej kwoty kredytu oraz 699 zł za ubezpieczenie od ryzyka niskiego wkładu własnego

Kredyt w PLN. Kwota kredytu 130 tys. Zł

*Przez pierwsze 2 lata rata wynosi 857,22 zł. Wymagane ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. **Przez pierwsze 2 lata rata wynosi 870,92 zł. ***Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 630 zł płatne jednorazowo. ****Ubezpieczenie od ryzyka utraty wartości nieruchomości 1 proc. ostatecznej kwoty kredytu oraz 699 zł za ubezpieczenie od ryzyka niskiego wkładu własnego.

Kredyt w PLN. Kwota kredytu 210 tys. Zł
*Przez pierwsze 2 lata kredytowania rata wynosi 1384,75 zł. **Przez pierwsze 2 lata kredytowania rata wynosi 1473,87 zł. ***Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 630 zł płatne jednorazowo. ****Ubezpieczenie od ryzyka utraty wartości nieruchomości 1 proc. ostatecznej kwoty kredytu oraz 731 zł za ubezpieczenie od ryzyka niskiego wkładu własnego.*****Dodatkowo 1476 zł za ubezpieczenie brakującej części wkładu własnego.

Kredyt w CHF. Kwota kredytu 210 tys. Zł

*Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 630 zł płatne jednorazowo. **W pierwszym roku kredytowania rata wynosi 1201,79 zł. Dodatkowo 1476 zł za ubezpieczenie brakującej części wkładu własnego. ***Ubezpieczenie od ryzyka utraty wartości nieruchomości 1 proc. ostatecznej kwoty kredytu oraz 731 zł za ubezpieczenie od ryzyka niskiego wkładu własnego.