Czy wprowadzenie jasnych zasad, dzięki którym będziemy mogli zidentyfikować parametry energochłonności mieszkań i domów, wpłynie na to, jakie decyzje będą podejmować w przyszłości Polacy przy wyborze nieruchomości z przeznaczeniem na kupno lub wynajem? Podpowiadamy, co warto wiedzieć o klasach energetycznych budynków mieszkalnych?
Zima to czas, kiedy wielu z nas zaczyna obawiać się o koszty ogrzewania swoich domów i mieszkań, tym bardziej że zapowiadane na 2024 rok odmrożenie cen energii i skala podwyżek z nim związanych może boleśnie odbić się na naszych portfelach. Wyższe koszty utrzymania to jednak niejedyny problem.
Zimowe miesiące i dramatyczny poziom zanieczyszczenia powietrza w polskich miastach, miasteczkach i wsiach najlepiej pokazują, jak wiele Polacy mają do zrobienia w kontekście zeroemisyjności budynków, które zamieszkują. Jednym ze sposobów walki z tymi wyzwaniami będzie wprowadzenie klas energetycznych nieruchomości mieszkalnych, co może nastąpić jeszcze w 2024 roku, stanowiąc dodatkowy impuls do modernizacji starszych, energochłonnych budynków. Co te zmiany będą oznaczać dla przeciętnego Polaka?
Skąd pomysł na klasy energetyczne?
Konieczność podziału nieruchomości na klasy od A+ do G jest obowiązkiem każdego kraju UE, co wynika z unijnej dyrektywy EPDB (Energy Performance of Buildings Directive) o efektywności energetycznej budynków. Ma ona obowiązywać od 2026 roku. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że Polska jest jedynym krajem członkowskim, który do tej pory tego obowiązku nie wprowadził.
Klasa energetyczna pozwoli na określenie, ile energii w ciągu roku zużywa dany budynek oraz, co ważne, ile kosztuje jego utrzymanie. Nieruchomości zostaną podzielone na klasy od A+ do G, gdzie A+ oznacza najbardziej energooszczędne, nowoczesne obiekty, a G – potocznie wampiry energetyczne, które według szacunków mają stanowić nawet 15% budynków i wymagają modernizacji.
Same klasy energetyczne nie powinny też być dla nas niczym nowym – podobna charakterystyka dotyczy sprzętu RTV/AGD i co do zasady powinna skłaniać konsumentów do bardziej świadomych i tzw. zielonych zakupów – komentuje Ewa Tęczak, eksperta rynku nieruchomości, Otodom.
Alfabet charakterystyki energetycznej
Projekt kryteriów, które przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, że:
- do klasy A+ – zostaną zakwalifikowane domy, które posiadają nadwyżkę energii elektrycznej,
- klasa A – będzie dotyczyć budynków jednorodzinnych zużywających mniej niż 63 kWh energii na mkw. rocznie i domów wielorodzinnych, a więc bloków i kamienic, zużywających poniżej 59 kWh,
- w klasie B znajdą się domy jednorodzinne zużywające 63–157 kWh i wielorodzinne ze zużyciem poniżej 141 kWh,
- w klasie C – domy jednorodzinne zużywające 157–250 kWh i wielorodzinne – 223 kWh,
- w klasie D – domy jednorodzinne zużywające 250–344 kWh i wielorodzinne – mniej niż 305 kWh,
- w klasie E – domy jednorodzinne zużywające 344–438 kWh i wielorodzinne – mniej niż 387 kWh,
- w klasie F – domy jednorodzinne zużywające 438–531 kWh i wielorodzinne – mniej niż 469 kWh,
- w klasie G – domy jednorodzinne zużywające ponad 531 kWh i wielorodzinne – powyżej 469 kWh.
Eksperci mają nadzieję, że zidentyfikowanie najbardziej energochłonnych nieruchomości pozwoli na ich efektywną modernizację. Oczywiście o ile wraz z wprowadzeniem klas energetycznych pojawią się konkretne programy wsparcia właścicieli takich budynków.
Gdzie są największe potrzeby w zakresie poprawy efektywności energetycznej?
Szacuje się, że blisko połowę lokali mieszkalnych w Polsce (ponad 7 mln) stanowią mieszkania i domy wybudowane w czasach PRL. W blokach z wielkiej płyty znajduje się ok. 4 mln mieszkań, czyli prawie jedna piąta całego zasobu mieszkaniowego kraju, a wiele z nich wymaga remontów.
Podobnie jak gminne pustostany. Według danych GUS z 2020 roku ok. 1,8 mln mieszkań należących do gmin wymaga prac remontowych. Z kolei autorzy raportu Guidehouse dla firmy Rockwool (2022) szacują, że prace modernizacyjne nieruchomości z najniższą klasą F i G oraz „podciągnięcie” ich do klasy B lub C, to szansa na redukcję zużycia energii o 90%!
Czy właściciele wysoce energochłonnych budynków muszą się obawiać, że na prace modernizacyjne nie starczy im czasu? Zgodnie z założeniami dyrektywy EPBD wszystkie obecnie istniejące budynki mieszkalne będą musiały osiągnąć klasę energetyczną E, począwszy od 2030 roku, a klasę energetyczną D od 2033 roku.
Właściciele zabytkowych nieruchomości mogą jednak liczyć na możliwość odstępstwa od obowiązkowej renowacji, o co wnioskowały między innymi Włochy. Ponadto w przypadku zbyt wysokich cen materiałów, braku możliwości przeprowadzenia modernizacji z przyczyn technicznych albo braku odpowiedniej siły roboczej renowacja również nie będzie wymagana.
Czy Polacy są gotowi na ekologiczną rewolucję?
Konieczność przestrzegania unijnych regulacji jest istotna nie tylko ze względu na kwestie środowiskowe. Uzyskanie certyfikatu i odpowiedniej klasy energetycznej domów i mieszkań będzie warunkiem ich pozostania na rynku najmu i sprzedaży. Zatem właściciele, którzy planują sprzedaż w perspektywie kilku następnych lat, a ich dom lub mieszkanie kwalifikuje się do klasy F, lub G, mają dokładnie 10 lat na przeprowadzenie koniecznych prac termomodernizacyjnych – wyjaśnia Ewa Tęczak z Otodom.
Niestety wiele wskazuje na to, że wciąż jeszcze nie dostrzegamy powagi sytuacji. Badanie przeprowadzone przez Otodom pod koniec 2022 r. na potrzeby raportu „Innowacyjne miasta. Życie, praca i mieszkanie jutra”1 pokazało, że kupując nieruchomość wciąż nie przykładamy uwagi do tego, czy jest ona wyposażona w ekologiczne, zielone rozwiązania, a więc takie, które podnoszą efektywność energetyczną naszych domów i mieszkań. A już na pewno nie chcemy z tytułu obecności takich rozwiązań dopłacać.
Powód jest prozaiczny – ceny nieruchomości są dla statystycznego Polaka zbyt wysokie. Z danych Otodom opublikowanych w Kwartalniku mieszkaniowym2 za III kwartał 2023 r. wynika, że średnia cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu na działce do 500 mkw. wynosiła powyżej 5900 zł, a usytuowanego na większym terenie ok. 5800 zł. W przypadku szeregowców średnie ceny oscylowały wokół 6600 zł/mkw. W przypadku mieszkań w największych miastach sytuacja dostępności finansowej zakupu wygląda jeszcze gorzej.
Zgodnie z najnowszymi danymi Otodom Analytics w listopadzie 2023 r. za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić średnio od 16,2 tys. zł w Warszawie, 14,7 tys. zł w Krakowie i Trójmieście, 12-13 tys. zł w Poznaniu i Wrocławiu aż do ponad 9 tys. zł w Łodzi. Z tego powodu część kupujących może traktować zielone rozwiązania, np. z obszaru odnawialnych źródeł energii jako zbędny koszt, mimo że tego typu inwestycje mają szansę zwrócić się z nawiązką w dłuższej perspektywie czasowej.
1https://thinkco.pl/raport-innowacyjne-miasta/
2https://www.otodom.pl/wiadomosci/pobierz/raporty/kwartalnik-mieszkaniowy-iii-kwartal-2023