Ustawa o powszechnym uwłaszczeniu jeszcze nie obowiązuje, a już żyje własnym życiem
Tysiące ludzi wstrzymują się z wykupywaniem mieszkań zakładowych i gminnych, przestają płacić raty z tytułu przekształcenia mieszkań lokatorskich na własnościowe. Samorządy i spółdzielnie rezygnują z inwestycji, zaczyna im brakować pieniędzy na remonty. Ustawa o powszechnym uwłaszczeniu nie weszła jeszcze w życie i być może nie wejdzie w ogóle, a już mamy do czynienia z powszechnym samouwłaszczeniem. Paradoksalnie najdotkliwiej jego skutki odczują najbiedniejsi: samorządy i spółdzielnie będą łatać niedobory w kasie podwyżką czynszów i opłat - nawet o 100 proc.
- Reakcje te są z punktu widzenia zainteresowanych racjonalne, ale duża ich skala może doprowadzić do trudnych do określenia perturbacji na rynku nieruchomości i w otoczeniu tego rynku - ostrzega Bohdan Wyżnikiewicz z Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową.
Zgodnie z przyjętą przez Sejm ustawą o powszechnym uwłaszczeniu, dotychczasowi najemcy mieszkań komunalnych i zakładowych będą mogli otrzymać je na własność. Lokatorzy mieszkań spółdzielczych mogliby zostać ich właścicielami po zapłaceniu 5 proc. wartości rynkowej. Ponadto budżet państwa umorzyłby połowę zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, które spółdzielnie pozaciągały przed czerwcem 1992 r. - chodzi o prawie 6 mld zł.
- Entuzjazm wobec koncepcji uwłaszczenia wynika z trzech ważnych psychologicznie przesłanek: potrzeby posiadania ("jeśli dają, to należy brać"), równości ("wszyscy mamy równe żołądki") i sprawiedliwości ("zostaliśmy źle potraktowani przez nowy system, ale na szczęście ktoś to naprawi") - tłumaczy prof. Stanisław Mika z Katedry Psychologii Społecznej Uniwersytetu Warszawskiego. - Wiele osób jednak nie rozumie, że uwłaszczenie oznacza więcej, a nie mniej odpowiedzialności. Właściciela mieszkania nikt nie zwalnia przecież z konieczności wnoszenia opłat czy samodzielnego zajęcia się domem, w którym lokal się mieści.
Pod znakiem zapytania stanęła zdolność wielu gmin do wykonywania powierzonych im zadań, choćby w dziedzinie polityki społecznej i mieszkaniowej - uważa Barbara Imiołczyk (UW), przewodnicząca sejmowej komisji samorządowej. Lokatorzy masowo wycofują wnioski o wykup mieszkań komunalnych, a przecież pieniądze z ich prywatyzacji zostały już ujęte w budżetach gmin. Samorządowcy obawiają się też procesów wytaczanych im przez tych, którzy wykupili mieszkania na raty. Nie wiadomo, czy z chwilą wejścia w życie ustawy ludzie ci będą musieli wpłacać brakujące raty. Być może będą się domagać zwrotu już zapłaconych pieniędzy.
- Pieniądze uzyskane od osób wykupujących mieszkania lokatorskie spółdzielnie przeznaczały dotychczas na remonty i modernizacje. Po uwłaszczeniu może nastąpić załamanie: skłócone wspólnoty mieszkaniowe doprowadzą do dekapitalizacji budynków - ocenia doc. Jan Korniłowicz, kierownik Zakładu Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej. Największe straty mogą ponieść gminy, których wpływy z tytułu wykupu mieszkań stanowiły ok. 5 proc. dochodów. Wręcz absurdalne wydaje się uwłaszczanie zdekapitalizowanych mieszkań komunalnych. Nie mając wystarczających środków na remonty, obdarowani nie powstrzymają dewastacji budynków, a próbując jej zapobiec, muszą się zgodzić na znacznie wyższe czynsze. Dotychczas pieniądze na remonty samorządy uzyskiwały z czynszów za lokale użytkowe. Po uwłaszczeniu samorządy zostaną zwolnione z tych obowiązków, koszty poniosą więc wyłącznie mieszkańcy.
- Już zauważamy negatywne skutki ustawy - przyznaje Wojciech Król, prezes ursynowskiej spółdzielni Na Skraju. - Pieniądze ze sprzedaży mieszkań przeznaczamy na fundusz remontowy. Wszystkie nasze mieszkania zbudowano z wielkiej płyty, toteż wymagają one natychmiastowych remontów, ociepleń. Jeśli lokatorzy przestaną wykupywać mieszkania, co już się dzieje, wstrzymamy planowane ocieplenia. W ubiegłym roku uzyskaliśmy 2,3 mln zł, a w tym roku - zaledwie 300 tys. zł. Od miesiąca nie wpłynęła żadna wpłata z tytułu sprzedaży mieszkania, choć na klatkach schodowych pojawiły się ogłoszenia kuszące upustami - dodaje. - Od kilku tygodni praktycznie nie sprzedajemy mieszkań komunalnych. A uzyskiwaliśmy w ten sposób około miliona złotych miesięcznie - potwierdza Teresa Wyszyńska, członek zarządu warszawskiej dzielnicy Śródmieście. - Gdybyśmy na początku roku nie sprzedali Domów Towarowych Centrum, mielibyśmy poważny deficyt.
W Szczecinie co trzecia osoba starająca się o kupno lokali komunalnych nie stawia się na umówione spotkania z notariuszami. Tylko w ciągu tygodnia 35 proc. osób zrezygnowało z wyznaczonego terminu podpisania umowy. Zarząd miasta szacuje, że dochody ze sprzedaży mieszkań spadną o 8 mln zł. W Urzędzie Miejskim w Zielonej Górze leży 430 wniosków mieszkańców o wykup mieszkań. W ciągu kilku dni od uchwalenia przez Sejm ustawy z kupna wycofało się pięć osób, a kilkadziesiąt zamierza to zrobić. Rocznie miasto sprzedaje 500-550 mieszkań. W tym roku zarobiło na tym już ponad 6 mln zł. Do końca roku zaplanowano wpływy w wysokości 11 mln zł, lecz tak wysokich dochodów na pewno nie uda się osiągnąć. W Częstochowie wnioski o wykup mieszkań komunalnych złożyło około tysiąca lokatorów. Po uchwaleniu przez Sejm ustawy uwłaszczeniowej tylko nieliczni zdecydowali się zrealizować swoje plany. Od lutego obowiązuje w Częstochowie uchwała rady miasta o zniżkach dla osób wykupujących lokale komunalne. Gdyby wszyscy chętni wykupili zajmowane mieszkania, miasto zarobiłoby 10 mln zł. W nowej sytuacji, nie wiadomo, czy zarobi choćby milion.
- Rozpatrujemy mniej więcej 300 wniosków w sprawie sprzedaży mieszkań komunalnych. Formalnie nikt się nie wycofał, ale wielu postanowiło czekać, choć wcześniej naciskali na przyspieszenie terminu wykupu - mówi Joanna Grajter, rzecznik prasowy Urzędu Miejskiego w Gdyni. Urząd Miejski w Gdańsku planował sprzedaż dwóch tysięcy mieszkań. W tym roku do kasy samorządowej miało wpłynąć 35 mln zł. Przyjęcie ustawy uwłaszczeniowej może zmniejszyć planowane dochody o co najmniej 10 mln zł. W Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych w Poznaniu w pierwszym półroczu 1999 r. wykupiono 292 mieszkania, podczas gdy w tym samym okresie tego roku - 165. W spółdzielni Winogrady w 1999 r. sprzedano 280 mieszkań, od stycznia do lipca 2000 r. - 87.
- Dla naszej spółdzielni wstrzymanie wykupu mieszkań oznacza klęskę. Dotychczas z dochodów ze sprzedaży finansowaliśmy wszystkie generalne remonty. A instalacje i budynki liczą 40 lat i więcej - mówi Jacek Pollak, prezes Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Spółdzielnia sprzedała 45 proc. z 4,5 tys. mieszkań. Z tych pieniędzy finansowano remont trzech, pięciu budynków rocznie. Po uwłaszczeniu pieniędzy wystarczy zaledwie na bieżące naprawy, co musi doprowadzić do ruiny domów. Chyba że lokatorzy przeznaczą część podwyższonych czynszów na remonty. Władze Wrocławia zamierzają nawet wstrzymać wrześniową emisję 250 tys. obligacji miejskich po 100 zł każda. Pieniądze uzyskane z tego tytułu miały być zainwestowane w budowę mieszkań komunalnych. Chciano też zachęcić najemców mieszkań komunalnych do ich kupowania. Jeśli zdecydowaliby się na zapłacenie za mieszkanie obligacjami, uzyskaliby 65-procentową ulgę.
- Uwłaszczenie nie jest zagrożeniem dla banków kredytujących wykup mieszkań. Skala tych kredytów nie jest na tyle duża, by bankom groziło znaczące obniżenie portfela kredytowego - ocenia Waldemar Leszczyński, rzecznik Fortis Banku. Z nieoficjalnych danych wynika, że na 100 kredytów hipotecznych jedynie kilka przeznaczonych jest na wykup mieszkania od spółdzielni czy gminy. W poznańskim WBK nie odnotowano na razie wypadku wycofania wniosku o kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego. A osoby, które wcześniej zaciągnęły kredyty, w terminie spłacają raty, gdyż wiąże je umowa, a na to ani prezydent, ani parlament nie mają wpływu. Pożyczki na wykup mieszkań stanowią 8-9 proc. ogółu kredytów mieszkaniowych. - Nie ma sygnałów, że klienci rezygnują z kredytów - twierdzi Jolanta Winklas, naczelnik Wydziału Nadzoru Budownictwa Mieszkaniowego w gdańskim oddziale regionalnym PKO BP. Zwraca ona uwagę, że spora część budujących mieszkania to ludzie, którzy z różnych względów nie otrzymali zgody na wykup lokali komunalnych. Jeśli otrzymają te mieszkania na własność, zrezygnują z budowy nowych i nastąpi zastój na rynku budowlanym. Na rynku wtórnym ceny mieszkań już zaczęły spadać.
Właściciele firm handlujących nieruchomościami są przekonani, że po wejściu ustawy uwłaszczeniowej sporo mieszkań komunalnych, szczególnie tych o większym metrażu, bardzo szybko znajdzie się na rynku. Nowi właściciele będą bowiem musieli ponosić koszty ich utrzymania i remontu, a wielu nie będzie na to stać. Zamienią je więc na mniejsze. W konsekwencji spadnie cena większych mieszkań, a wzrośnie mniejszych. - Jeśli ustawa wejdzie w życie, należy się liczyć ze spadkiem cen mieszkań, czego skutkiem może być mniejszy popyt na nowe lokale oraz pogorszenie koniunktury w mozolnie odradzającym się budownictwie mieszkaniowym - ocenia Bohdan Wyżnikiewicz.
Gminy, którym zabraknie wpływów ze sprzedaży mieszkań, na pewno ograniczą wydatki na utrzymywanie posiadanych obecnie zasobów. Trudna do przewidzenia jest też przyszłość budownictwa komunalnego - najprawdopodobniej zmniejszy się liczba tego typu inwestycji. Dla wielu osób koszty utrzymania, konserwacji i remontów nowo uwłaszczonych mieszkań szybko okażą się za wysokie. Część pozbędzie się więc swojej własności, by po jakimś czasie zasilić szeregi bezdomnych.
- Reakcje te są z punktu widzenia zainteresowanych racjonalne, ale duża ich skala może doprowadzić do trudnych do określenia perturbacji na rynku nieruchomości i w otoczeniu tego rynku - ostrzega Bohdan Wyżnikiewicz z Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową.
Zgodnie z przyjętą przez Sejm ustawą o powszechnym uwłaszczeniu, dotychczasowi najemcy mieszkań komunalnych i zakładowych będą mogli otrzymać je na własność. Lokatorzy mieszkań spółdzielczych mogliby zostać ich właścicielami po zapłaceniu 5 proc. wartości rynkowej. Ponadto budżet państwa umorzyłby połowę zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, które spółdzielnie pozaciągały przed czerwcem 1992 r. - chodzi o prawie 6 mld zł.
- Entuzjazm wobec koncepcji uwłaszczenia wynika z trzech ważnych psychologicznie przesłanek: potrzeby posiadania ("jeśli dają, to należy brać"), równości ("wszyscy mamy równe żołądki") i sprawiedliwości ("zostaliśmy źle potraktowani przez nowy system, ale na szczęście ktoś to naprawi") - tłumaczy prof. Stanisław Mika z Katedry Psychologii Społecznej Uniwersytetu Warszawskiego. - Wiele osób jednak nie rozumie, że uwłaszczenie oznacza więcej, a nie mniej odpowiedzialności. Właściciela mieszkania nikt nie zwalnia przecież z konieczności wnoszenia opłat czy samodzielnego zajęcia się domem, w którym lokal się mieści.
Pod znakiem zapytania stanęła zdolność wielu gmin do wykonywania powierzonych im zadań, choćby w dziedzinie polityki społecznej i mieszkaniowej - uważa Barbara Imiołczyk (UW), przewodnicząca sejmowej komisji samorządowej. Lokatorzy masowo wycofują wnioski o wykup mieszkań komunalnych, a przecież pieniądze z ich prywatyzacji zostały już ujęte w budżetach gmin. Samorządowcy obawiają się też procesów wytaczanych im przez tych, którzy wykupili mieszkania na raty. Nie wiadomo, czy z chwilą wejścia w życie ustawy ludzie ci będą musieli wpłacać brakujące raty. Być może będą się domagać zwrotu już zapłaconych pieniędzy.
- Pieniądze uzyskane od osób wykupujących mieszkania lokatorskie spółdzielnie przeznaczały dotychczas na remonty i modernizacje. Po uwłaszczeniu może nastąpić załamanie: skłócone wspólnoty mieszkaniowe doprowadzą do dekapitalizacji budynków - ocenia doc. Jan Korniłowicz, kierownik Zakładu Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej. Największe straty mogą ponieść gminy, których wpływy z tytułu wykupu mieszkań stanowiły ok. 5 proc. dochodów. Wręcz absurdalne wydaje się uwłaszczanie zdekapitalizowanych mieszkań komunalnych. Nie mając wystarczających środków na remonty, obdarowani nie powstrzymają dewastacji budynków, a próbując jej zapobiec, muszą się zgodzić na znacznie wyższe czynsze. Dotychczas pieniądze na remonty samorządy uzyskiwały z czynszów za lokale użytkowe. Po uwłaszczeniu samorządy zostaną zwolnione z tych obowiązków, koszty poniosą więc wyłącznie mieszkańcy.
- Już zauważamy negatywne skutki ustawy - przyznaje Wojciech Król, prezes ursynowskiej spółdzielni Na Skraju. - Pieniądze ze sprzedaży mieszkań przeznaczamy na fundusz remontowy. Wszystkie nasze mieszkania zbudowano z wielkiej płyty, toteż wymagają one natychmiastowych remontów, ociepleń. Jeśli lokatorzy przestaną wykupywać mieszkania, co już się dzieje, wstrzymamy planowane ocieplenia. W ubiegłym roku uzyskaliśmy 2,3 mln zł, a w tym roku - zaledwie 300 tys. zł. Od miesiąca nie wpłynęła żadna wpłata z tytułu sprzedaży mieszkania, choć na klatkach schodowych pojawiły się ogłoszenia kuszące upustami - dodaje. - Od kilku tygodni praktycznie nie sprzedajemy mieszkań komunalnych. A uzyskiwaliśmy w ten sposób około miliona złotych miesięcznie - potwierdza Teresa Wyszyńska, członek zarządu warszawskiej dzielnicy Śródmieście. - Gdybyśmy na początku roku nie sprzedali Domów Towarowych Centrum, mielibyśmy poważny deficyt.
W Szczecinie co trzecia osoba starająca się o kupno lokali komunalnych nie stawia się na umówione spotkania z notariuszami. Tylko w ciągu tygodnia 35 proc. osób zrezygnowało z wyznaczonego terminu podpisania umowy. Zarząd miasta szacuje, że dochody ze sprzedaży mieszkań spadną o 8 mln zł. W Urzędzie Miejskim w Zielonej Górze leży 430 wniosków mieszkańców o wykup mieszkań. W ciągu kilku dni od uchwalenia przez Sejm ustawy z kupna wycofało się pięć osób, a kilkadziesiąt zamierza to zrobić. Rocznie miasto sprzedaje 500-550 mieszkań. W tym roku zarobiło na tym już ponad 6 mln zł. Do końca roku zaplanowano wpływy w wysokości 11 mln zł, lecz tak wysokich dochodów na pewno nie uda się osiągnąć. W Częstochowie wnioski o wykup mieszkań komunalnych złożyło około tysiąca lokatorów. Po uchwaleniu przez Sejm ustawy uwłaszczeniowej tylko nieliczni zdecydowali się zrealizować swoje plany. Od lutego obowiązuje w Częstochowie uchwała rady miasta o zniżkach dla osób wykupujących lokale komunalne. Gdyby wszyscy chętni wykupili zajmowane mieszkania, miasto zarobiłoby 10 mln zł. W nowej sytuacji, nie wiadomo, czy zarobi choćby milion.
- Rozpatrujemy mniej więcej 300 wniosków w sprawie sprzedaży mieszkań komunalnych. Formalnie nikt się nie wycofał, ale wielu postanowiło czekać, choć wcześniej naciskali na przyspieszenie terminu wykupu - mówi Joanna Grajter, rzecznik prasowy Urzędu Miejskiego w Gdyni. Urząd Miejski w Gdańsku planował sprzedaż dwóch tysięcy mieszkań. W tym roku do kasy samorządowej miało wpłynąć 35 mln zł. Przyjęcie ustawy uwłaszczeniowej może zmniejszyć planowane dochody o co najmniej 10 mln zł. W Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych w Poznaniu w pierwszym półroczu 1999 r. wykupiono 292 mieszkania, podczas gdy w tym samym okresie tego roku - 165. W spółdzielni Winogrady w 1999 r. sprzedano 280 mieszkań, od stycznia do lipca 2000 r. - 87.
- Dla naszej spółdzielni wstrzymanie wykupu mieszkań oznacza klęskę. Dotychczas z dochodów ze sprzedaży finansowaliśmy wszystkie generalne remonty. A instalacje i budynki liczą 40 lat i więcej - mówi Jacek Pollak, prezes Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Spółdzielnia sprzedała 45 proc. z 4,5 tys. mieszkań. Z tych pieniędzy finansowano remont trzech, pięciu budynków rocznie. Po uwłaszczeniu pieniędzy wystarczy zaledwie na bieżące naprawy, co musi doprowadzić do ruiny domów. Chyba że lokatorzy przeznaczą część podwyższonych czynszów na remonty. Władze Wrocławia zamierzają nawet wstrzymać wrześniową emisję 250 tys. obligacji miejskich po 100 zł każda. Pieniądze uzyskane z tego tytułu miały być zainwestowane w budowę mieszkań komunalnych. Chciano też zachęcić najemców mieszkań komunalnych do ich kupowania. Jeśli zdecydowaliby się na zapłacenie za mieszkanie obligacjami, uzyskaliby 65-procentową ulgę.
- Uwłaszczenie nie jest zagrożeniem dla banków kredytujących wykup mieszkań. Skala tych kredytów nie jest na tyle duża, by bankom groziło znaczące obniżenie portfela kredytowego - ocenia Waldemar Leszczyński, rzecznik Fortis Banku. Z nieoficjalnych danych wynika, że na 100 kredytów hipotecznych jedynie kilka przeznaczonych jest na wykup mieszkania od spółdzielni czy gminy. W poznańskim WBK nie odnotowano na razie wypadku wycofania wniosku o kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego. A osoby, które wcześniej zaciągnęły kredyty, w terminie spłacają raty, gdyż wiąże je umowa, a na to ani prezydent, ani parlament nie mają wpływu. Pożyczki na wykup mieszkań stanowią 8-9 proc. ogółu kredytów mieszkaniowych. - Nie ma sygnałów, że klienci rezygnują z kredytów - twierdzi Jolanta Winklas, naczelnik Wydziału Nadzoru Budownictwa Mieszkaniowego w gdańskim oddziale regionalnym PKO BP. Zwraca ona uwagę, że spora część budujących mieszkania to ludzie, którzy z różnych względów nie otrzymali zgody na wykup lokali komunalnych. Jeśli otrzymają te mieszkania na własność, zrezygnują z budowy nowych i nastąpi zastój na rynku budowlanym. Na rynku wtórnym ceny mieszkań już zaczęły spadać.
Właściciele firm handlujących nieruchomościami są przekonani, że po wejściu ustawy uwłaszczeniowej sporo mieszkań komunalnych, szczególnie tych o większym metrażu, bardzo szybko znajdzie się na rynku. Nowi właściciele będą bowiem musieli ponosić koszty ich utrzymania i remontu, a wielu nie będzie na to stać. Zamienią je więc na mniejsze. W konsekwencji spadnie cena większych mieszkań, a wzrośnie mniejszych. - Jeśli ustawa wejdzie w życie, należy się liczyć ze spadkiem cen mieszkań, czego skutkiem może być mniejszy popyt na nowe lokale oraz pogorszenie koniunktury w mozolnie odradzającym się budownictwie mieszkaniowym - ocenia Bohdan Wyżnikiewicz.
Gminy, którym zabraknie wpływów ze sprzedaży mieszkań, na pewno ograniczą wydatki na utrzymywanie posiadanych obecnie zasobów. Trudna do przewidzenia jest też przyszłość budownictwa komunalnego - najprawdopodobniej zmniejszy się liczba tego typu inwestycji. Dla wielu osób koszty utrzymania, konserwacji i remontów nowo uwłaszczonych mieszkań szybko okażą się za wysokie. Część pozbędzie się więc swojej własności, by po jakimś czasie zasilić szeregi bezdomnych.
Więcej możesz przeczytać w 33/2000 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.