Czy w Warszawie powstanie nowoczesne city?
Warszawa jest jednym z najbardziej chaotycznie rozwijających się miast Europy. Pod względem architektonicznego bałaganu mogą się z nią równać jedynie Ateny i kilka stolic krajów Europy Wschodniej. W ostatnich latach kilkakrotnie próbowano stworzyć jej spójną architektonicznie wizję. Z powodu braku pieniędzy, nie uregulowanych spraw własnościowych, problemów komunikacyjnych i wyjątkowej siły przebicia inwestorów (zwykle zagranicznych), którym zależało przede wszystkim na szybkiej budowie wieżowców itp., nic z tego nie wyniknęło. Nastąpił jedynie spontaniczny (i chaotyczny) rozwój Alei Jerozolimskich, a także Woli, Ochoty i Mokotowa. Ostatnią (i kto wie, czy nie jedyną) szansą uporządkowania rozrzuconych warszawskich architektonicznych puzzli jest projekt zagospodarowania Portu Praskiego. Czy Warszawa wykorzysta tę szansę?
Przez ostatnich kilka lat dyskutowano, jak ma wyglądać centrum wokół Pałacu Kultury. Wpierw chciano wznieść las wieżowców w stylu nowojorskiego Manhattanu, który zakryłby dominujący nad stolicą od początku lat 50. dar bratniego narodu ze Wschodu. Po zachłyśnięciu się tą wizją górę zaczęły brać merytoryczne argumenty, jak choćby niewyobrażalne kłopoty z uzbrojeniem terenu, niemożność dostarczenia odpowiedniej porcji energii elektrycznej i cieplnej oraz rozbudowania połączeń komunikacyjnych, a wreszcie nadal nie uregulowana kwestia własności niektórych gruntów. Pałacowa iglica znów zaczęła dominować (na deskach projektantów) nad wysokościowcami. - Pora, by ostatecznie się wycofać z koncepcji wielkiego centrum ulokowanego wokół pałacu - mówi prezydent miasta Paweł Piskorski. Forsujące ją lobby nie ma co prawda na razie zamiaru odstąpić od swoich planów, ale jest już niemal pewne, że wokół placu Defilad powstaną niewysokie gmachy. Odnowiony pałac otoczy raczej centrum rekreacyjno-usługowe. Istnieją jeszcze plany efektownej zabudowy pustych terenów wokół Dworca Gdańskiego, ale tam również (ze względu na sporą odległość od śródmieścia) nie przeniesie się centrum stolicy czterdziestomilionowego kraju. - Najlepszą lokalizacją dla centrum bis jest Port Praski. Ten kawałek gruntu całkowicie zmieni Warszawę - przekonuje prezydent Piskorski.
Mająca około osiemnastu hektarów strefa portu już od dawna wzbudza emocje u urbanistów. Dość rzadko bowiem można w kształtowanym przez wieki mieście znaleźć dziewiczy teren. O tym, że do tej pory nie przeniesiono tam centrum, decydowały przede wszystkim kwestie finansowe. Warszawie brakuje pieniędzy na ważniejsze inwestycje, jak choćby dokończenie budowy metra i obwodnic. A forsowany przez kolejnych prezydentów program ogólnonarodowego wsparcia stolicy ma raczej małe szanse powodzenia. Urbanizacja portu to wydatek co najmniej miliarda dolarów. Tyle samo, a może nawet więcej kosztowałaby rozbudowa przylegających do niego rejonów starej Pragi. Cały projekt - w odległej perspektywie obejmujący ożywienie przybrzeżnej Pragi (w tym okolic dworców Wschodniego i Wileńskiego oraz otoczenia zdewastowanego Stadionu Dziesięciolecia) - to najprawdopodobniej inwestycje warte kilkanaście miliardów dolarów.
- A może by wybudować nowe city bez nadwerężania państwowej kiesy, z udziałem prywatnego kapitału? - zastanawia się architekt Jan Rutkiewicz, szef Biura Planowania Rozwoju Warszawy, a prezydent Piskorski uważa, iż budowa centrum przez prywatne firmy to być może jedyna szansa uporządkowania urbanistycznej wizji stolicy. - Miasto z powodu braku funduszy przestało finansować budowę infrastruktury i uzbrojenia pod nowe obiekty. Cały ciężar ponoszą inwestorzy - konstatuje Rafał Szczepański, prezes firmy developerskiej Juvenes. Dziś dotyczy to jednak tylko niektórych przedsięwzięć. Czy koncepcja odciążenia finansowego państwa sprawdzi się przy tworzeniu od podstaw praktycznie nowego miasta? - Przy dobrej współpracy i wzajemnym zrozumieniu pomiędzy inwestorem a miastem jest to możliwe - z przekonaniem mówi Jacek Walczykowski, wiceprezes spółki Elektrim. Prezes Szczepański zaś twierdzi: - Możliwość wzięcia udziału w kształtowaniu od podstaw nowego, doskonale położonego rejonu skusi większość liczących się inwestorów i developerów.
Pomysł zabudowania Portu Praskiego stał się realny w 1997 r., gdy finalizowała się sprawa budowy Trasy Świętokrzyskiej z nowym mostem, który początkowo miał jedynie komunikacyjnie połączyć Śródmieście i Pragę. - Jeszcze bardziej oddaliłoby to od siebie obie części stolicy - mówi Rutkiewicz. Nastąpiła jednak zmiana koncepcji i postanowiono, że nowy most i trasa staną się czynnikami aktywizującymi brzegi rzeki. Port Praski usytuowany jest niemal dokładnie na przedłużeniu prawego wjazdu na most. - Jego zagospodarowanie jest logicznym uzupełnieniem wizji przybliżenia Warszawy do Wisły. Port leży tuż przy starym centrum. Jest to jedyne miejsce, którego zabudowa nie wywoła katastrofy komunikacyjnej w stolicy - przekonuje Rutkiewicz. Na lewym brzegu już rozpoczęto nowe inwestycje, w tym budowę biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego, a w dalszej perspektywie kampusu akademickiego. Bliska realizacji jest koncepcja skierowania do tunelu Wisłostrady, która odgradza miasto od rzeki. Andrzej Skowroński, były prezes Elektrimu, zaproponował miastu, że w zamian za prawa do gruntów Portu Praskiego jego firma sfinansuje budowę mostu. Wstępnie koszt inwestycji oceniono na 65-70 mln zł. - Jest to pierwsza w Polsce próba tak poważnego włączenia prywatnego przedsiębiorcy do budowy nowej dzielnicy miasta - ocenia Rutkiewicz. Były obawy, czy po zmianie zarządu Elektrimu i opracowaniu nowej strategii firma nie straci zainteresowania tą kontrowersyjną transakcją. - Wręcz przeciwnie, być może będzie to jedno z naszych najbardziej korzystnych przedsięwzięć - uspokaja wiceprezes Walczykowski. Budowa mostu ma się zakończyć najpóźniej w październiku 2000 r. - Być może wówczas rozpocznie się realizacja planów nowego city - największej inwestycji w dziejach stolicy - ma nadzieję prezydent Piskorski. Jan Rutkiewicz porównuje warszawski projekt z zabudową doków portowych w Londynie, co zmieniło oblicze tego miasta.
Oznaką zbliżającego się boomu inwestycyjnego w Porcie Praskim jest rozpoczęcie budowy na jego obrzeżach nowoczesnych gmachów mieszkalnych i biurowych (na przykład Centrum Millenium na rogu ulic Targowej i Kijowskiej, zespół domów mieszkalnych przy ul. Ząbkowskiej, biurowiec spółdzielni Dembud przy ul. Okrzei). Między ulicami Jagiellońską i Wrzesińską już wzniesiono najnowocześniejszy w stolicy kompleks sportowy z basenami pływackimi i halami. Niebawem ma się rozpocząć przebudowa Dworca Wileńskiego - jednego z najbardziej zaniedbanych regionów prawobrzeżnej Warszawy. Powstanie tam centrum handlowe. Inwestycję tę (łącznie z planami nowego dworca) również prowadzi prywatna firma. U zbiegu przylegających do Portu Praskiego ulic Okrzei i projektowanej Nowojagiellońskiej powstanie tzw. Rezydencja Symfonia, biurowiec i kompleks apartamentowy z mieszkaniami na wynajem. - To musi się udać - przekonuje prezes Szczepański. Jego firma wcześniej zrealizowała podobne inwestycje w mniej atrakcyjnych rejonach miasta, także na "gorszej", praskiej stronie. - Już przynoszą zyski - twierdzi Szczepański.
- Będzie to jedyny obszar stolicy, gdzie możliwa się stanie koegzystencja nowoczesnego miasta z przyrodą - wyjaśnia Rutkiewicz. Strefa nowego city obejmuje bowiem pięciohektarowy (dziś zarośnięty i dziki) akwen portowy. Część pozostanie rezerwatem przyrodniczym. - Na pozostałym obszarze powstanie wyjątkowy nie tylko w skali Warszawy plac wodny otoczony nabrzeżami i mostkami spacerowymi z terenami przeznaczonymi pod rozbudowę przystani rzecznej, natomiast wzdłuż przybrzeżnego bulwaru - nowe budynki usługowo-apartamentowe i hotelowe - wyjaśnia prezydent Piskorski. W strefie portu staną efektowne wieżowce, które podkreślą wielkomiejski charakter nowego city. Aby nie uczynić z niego - jak w niektórych miastach amerykańskich - biurowej pustyni, w wieżowcach będą apartamenty mieszkalne i placówki handlowe. Gdyby okazało się, że popyt na biura będzie mniejszy niż oczekiwano, zostaną one przekształcone w apartamenty. - Z okien będzie widok na najpiękniejszą część Warszawy - Wisłę i Stare Miasto. Wkrótce Polacy, tak jak mieszkańcy innych części świata, docenią ten atut. To będzie osiedle marzeń - z entuzjazmem mówi Walczykowski. W planach jest również rekonstrukcja starej Pragi.
Nieoficjalnie mówi się, że działkami w Porcie Praskim interesują się już największe polskie i zagraniczne firmy developerskie, w tym europejski gigant budowlany Accione (udziałowiec w grupie Elektrim). Ceny nieruchomości wokół portu zaczęły już rosnąć. - Niebawem za metr kwadratowy trzeba będzie płacić 1300-1600 USD, czyli tyle, ile na Mokotowie i Żoliborzu - dotychczas najdroższych częściach Warszawy - prognozuje Szczepański. - Za kilkanaście lat centrum stolicy przeniesie się nad Wisłę. Po zakończeniu kilku innych planowanych inwestycji Warszawa stanie się wtedy naprawdę europejską metropolią - uważa prezydent Piskorski.
Przez ostatnich kilka lat dyskutowano, jak ma wyglądać centrum wokół Pałacu Kultury. Wpierw chciano wznieść las wieżowców w stylu nowojorskiego Manhattanu, który zakryłby dominujący nad stolicą od początku lat 50. dar bratniego narodu ze Wschodu. Po zachłyśnięciu się tą wizją górę zaczęły brać merytoryczne argumenty, jak choćby niewyobrażalne kłopoty z uzbrojeniem terenu, niemożność dostarczenia odpowiedniej porcji energii elektrycznej i cieplnej oraz rozbudowania połączeń komunikacyjnych, a wreszcie nadal nie uregulowana kwestia własności niektórych gruntów. Pałacowa iglica znów zaczęła dominować (na deskach projektantów) nad wysokościowcami. - Pora, by ostatecznie się wycofać z koncepcji wielkiego centrum ulokowanego wokół pałacu - mówi prezydent miasta Paweł Piskorski. Forsujące ją lobby nie ma co prawda na razie zamiaru odstąpić od swoich planów, ale jest już niemal pewne, że wokół placu Defilad powstaną niewysokie gmachy. Odnowiony pałac otoczy raczej centrum rekreacyjno-usługowe. Istnieją jeszcze plany efektownej zabudowy pustych terenów wokół Dworca Gdańskiego, ale tam również (ze względu na sporą odległość od śródmieścia) nie przeniesie się centrum stolicy czterdziestomilionowego kraju. - Najlepszą lokalizacją dla centrum bis jest Port Praski. Ten kawałek gruntu całkowicie zmieni Warszawę - przekonuje prezydent Piskorski.
Mająca około osiemnastu hektarów strefa portu już od dawna wzbudza emocje u urbanistów. Dość rzadko bowiem można w kształtowanym przez wieki mieście znaleźć dziewiczy teren. O tym, że do tej pory nie przeniesiono tam centrum, decydowały przede wszystkim kwestie finansowe. Warszawie brakuje pieniędzy na ważniejsze inwestycje, jak choćby dokończenie budowy metra i obwodnic. A forsowany przez kolejnych prezydentów program ogólnonarodowego wsparcia stolicy ma raczej małe szanse powodzenia. Urbanizacja portu to wydatek co najmniej miliarda dolarów. Tyle samo, a może nawet więcej kosztowałaby rozbudowa przylegających do niego rejonów starej Pragi. Cały projekt - w odległej perspektywie obejmujący ożywienie przybrzeżnej Pragi (w tym okolic dworców Wschodniego i Wileńskiego oraz otoczenia zdewastowanego Stadionu Dziesięciolecia) - to najprawdopodobniej inwestycje warte kilkanaście miliardów dolarów.
- A może by wybudować nowe city bez nadwerężania państwowej kiesy, z udziałem prywatnego kapitału? - zastanawia się architekt Jan Rutkiewicz, szef Biura Planowania Rozwoju Warszawy, a prezydent Piskorski uważa, iż budowa centrum przez prywatne firmy to być może jedyna szansa uporządkowania urbanistycznej wizji stolicy. - Miasto z powodu braku funduszy przestało finansować budowę infrastruktury i uzbrojenia pod nowe obiekty. Cały ciężar ponoszą inwestorzy - konstatuje Rafał Szczepański, prezes firmy developerskiej Juvenes. Dziś dotyczy to jednak tylko niektórych przedsięwzięć. Czy koncepcja odciążenia finansowego państwa sprawdzi się przy tworzeniu od podstaw praktycznie nowego miasta? - Przy dobrej współpracy i wzajemnym zrozumieniu pomiędzy inwestorem a miastem jest to możliwe - z przekonaniem mówi Jacek Walczykowski, wiceprezes spółki Elektrim. Prezes Szczepański zaś twierdzi: - Możliwość wzięcia udziału w kształtowaniu od podstaw nowego, doskonale położonego rejonu skusi większość liczących się inwestorów i developerów.
Pomysł zabudowania Portu Praskiego stał się realny w 1997 r., gdy finalizowała się sprawa budowy Trasy Świętokrzyskiej z nowym mostem, który początkowo miał jedynie komunikacyjnie połączyć Śródmieście i Pragę. - Jeszcze bardziej oddaliłoby to od siebie obie części stolicy - mówi Rutkiewicz. Nastąpiła jednak zmiana koncepcji i postanowiono, że nowy most i trasa staną się czynnikami aktywizującymi brzegi rzeki. Port Praski usytuowany jest niemal dokładnie na przedłużeniu prawego wjazdu na most. - Jego zagospodarowanie jest logicznym uzupełnieniem wizji przybliżenia Warszawy do Wisły. Port leży tuż przy starym centrum. Jest to jedyne miejsce, którego zabudowa nie wywoła katastrofy komunikacyjnej w stolicy - przekonuje Rutkiewicz. Na lewym brzegu już rozpoczęto nowe inwestycje, w tym budowę biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego, a w dalszej perspektywie kampusu akademickiego. Bliska realizacji jest koncepcja skierowania do tunelu Wisłostrady, która odgradza miasto od rzeki. Andrzej Skowroński, były prezes Elektrimu, zaproponował miastu, że w zamian za prawa do gruntów Portu Praskiego jego firma sfinansuje budowę mostu. Wstępnie koszt inwestycji oceniono na 65-70 mln zł. - Jest to pierwsza w Polsce próba tak poważnego włączenia prywatnego przedsiębiorcy do budowy nowej dzielnicy miasta - ocenia Rutkiewicz. Były obawy, czy po zmianie zarządu Elektrimu i opracowaniu nowej strategii firma nie straci zainteresowania tą kontrowersyjną transakcją. - Wręcz przeciwnie, być może będzie to jedno z naszych najbardziej korzystnych przedsięwzięć - uspokaja wiceprezes Walczykowski. Budowa mostu ma się zakończyć najpóźniej w październiku 2000 r. - Być może wówczas rozpocznie się realizacja planów nowego city - największej inwestycji w dziejach stolicy - ma nadzieję prezydent Piskorski. Jan Rutkiewicz porównuje warszawski projekt z zabudową doków portowych w Londynie, co zmieniło oblicze tego miasta.
Oznaką zbliżającego się boomu inwestycyjnego w Porcie Praskim jest rozpoczęcie budowy na jego obrzeżach nowoczesnych gmachów mieszkalnych i biurowych (na przykład Centrum Millenium na rogu ulic Targowej i Kijowskiej, zespół domów mieszkalnych przy ul. Ząbkowskiej, biurowiec spółdzielni Dembud przy ul. Okrzei). Między ulicami Jagiellońską i Wrzesińską już wzniesiono najnowocześniejszy w stolicy kompleks sportowy z basenami pływackimi i halami. Niebawem ma się rozpocząć przebudowa Dworca Wileńskiego - jednego z najbardziej zaniedbanych regionów prawobrzeżnej Warszawy. Powstanie tam centrum handlowe. Inwestycję tę (łącznie z planami nowego dworca) również prowadzi prywatna firma. U zbiegu przylegających do Portu Praskiego ulic Okrzei i projektowanej Nowojagiellońskiej powstanie tzw. Rezydencja Symfonia, biurowiec i kompleks apartamentowy z mieszkaniami na wynajem. - To musi się udać - przekonuje prezes Szczepański. Jego firma wcześniej zrealizowała podobne inwestycje w mniej atrakcyjnych rejonach miasta, także na "gorszej", praskiej stronie. - Już przynoszą zyski - twierdzi Szczepański.
- Będzie to jedyny obszar stolicy, gdzie możliwa się stanie koegzystencja nowoczesnego miasta z przyrodą - wyjaśnia Rutkiewicz. Strefa nowego city obejmuje bowiem pięciohektarowy (dziś zarośnięty i dziki) akwen portowy. Część pozostanie rezerwatem przyrodniczym. - Na pozostałym obszarze powstanie wyjątkowy nie tylko w skali Warszawy plac wodny otoczony nabrzeżami i mostkami spacerowymi z terenami przeznaczonymi pod rozbudowę przystani rzecznej, natomiast wzdłuż przybrzeżnego bulwaru - nowe budynki usługowo-apartamentowe i hotelowe - wyjaśnia prezydent Piskorski. W strefie portu staną efektowne wieżowce, które podkreślą wielkomiejski charakter nowego city. Aby nie uczynić z niego - jak w niektórych miastach amerykańskich - biurowej pustyni, w wieżowcach będą apartamenty mieszkalne i placówki handlowe. Gdyby okazało się, że popyt na biura będzie mniejszy niż oczekiwano, zostaną one przekształcone w apartamenty. - Z okien będzie widok na najpiękniejszą część Warszawy - Wisłę i Stare Miasto. Wkrótce Polacy, tak jak mieszkańcy innych części świata, docenią ten atut. To będzie osiedle marzeń - z entuzjazmem mówi Walczykowski. W planach jest również rekonstrukcja starej Pragi.
Nieoficjalnie mówi się, że działkami w Porcie Praskim interesują się już największe polskie i zagraniczne firmy developerskie, w tym europejski gigant budowlany Accione (udziałowiec w grupie Elektrim). Ceny nieruchomości wokół portu zaczęły już rosnąć. - Niebawem za metr kwadratowy trzeba będzie płacić 1300-1600 USD, czyli tyle, ile na Mokotowie i Żoliborzu - dotychczas najdroższych częściach Warszawy - prognozuje Szczepański. - Za kilkanaście lat centrum stolicy przeniesie się nad Wisłę. Po zakończeniu kilku innych planowanych inwestycji Warszawa stanie się wtedy naprawdę europejską metropolią - uważa prezydent Piskorski.
Więcej możesz przeczytać w 51/1999 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.