Segment apartamentów luksusowych to nisza rynkowa o całkowicie odmiennej specyfice w porównaniu z innymi częściami rynku mieszkaniowego. Zdają się na nim rządzić odrębne prawa niż na całości rynku. Segment premium ma również odmienną od ogólnej strukturę popytu. Jest on ograniczony w porównaniu do całości rynku. Oferta jest skierowana do zamożnej grupy społecznej o najwyższym poziomie dochodów. Popyt w ujęciu średnioterminowym wykazuje trend wzrostowy wynikający z rosnącej liczby ludzi bardzo zamożnych. Segment premium to zaledwie kilka procent całego rynku, natomiast wartość tego typu transakcji ze względu na ich ceny ma znacząco wyższy udział.
GRUNTY, LOKALIZACJA, CENY
Podaż apartamentów luksusowych jest również niewielka, co wynika przede wszystkim z ograniczonej dostępności gruntów spełniających kryteria segmentu apartamentowego w największych aglomeracjach. Brak dobrych lokalizacji to powszechny problem występujący w dużych miastach na świecie. Taki stan rzeczy odpowiada w dużej mierze za bardzo wysokie ceny. Szanse na wzrost podaży gruntów o odpowiedniej specyfice są małe, co w znaczącym stopniu w relacji do innych segmentów rynku wpływa na ceny (w tym nierzadko na aprecjację nieruchomości).Ograniczona podaż skutkuje z reguły bardzo wysokimi cenami sprzedaży. Unikatowe luksusowe nieruchomości to produkt, którego ceny transakcyjne często przekraczają 15-20 tys. zł za 1 mkw. Niewielka podaż sprawia również, że trendy cenowe są inne niż w pozostałych segmentach rynku. Bazując na danych monitoringowych REAS, można powiedzieć, że ceny mieszkań luksusowych wydają się być odporne na wszelkie zawirowania rynku. W minionych latach wykazywały one trend zwyżkowy. Przykładem może być Warszawa.
Nabywcy poszukują w segmencie premium zdecydowanie większych powierzchni. Są one o 20-30 proc. większe od powierzchni mieszkań w segmencie popularnym. Często transakcje dotyczą lokali, których metraż znacząco przekracza 150 mkw. Na przykład na pierwotnym rynku mieszkaniowym w stolicy w latach 2013-2014 odnotowano 30-40 transakcji w cenach powyżej 15 tys. zł za 1 mkw. i powierzchniach powyżej 150 mkw. Średnia wartość takiej transakcji to 4,4 mln zł.
LOKOWANIE KAPITAŁU
Nieruchomości służą nie tylko zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych oraz podkreślaniu własnego prestiżu, ale też są postrzegane jako względnie bezpieczna lokata kapitału, odporna na większość zmian w lokalnych gospodarkach. Podobnie jest w segmencie premium. Zakup mieszkania, bez względu na motyw (cele mieszkaniowe, zakup inwestycyjny, zakup na wynajem) to również alternatywa dla lokowania kapitału. Obserwowana i konsekwentnie realizowana od kilku miesięcy polityka monetarna NBP sprawiła, że dla wielu Polaków trzymanie oszczędności w bankach straciło uzasadnienie. Od momentu rozpoczęcia procesu luzowania polityki monetarnej REAS zaobserwował wzrost aktywności w wyższych segmentach rynku. W jednoznaczny sposób można to interpretować jako poszukiwanie alternatywnych sposobów lokowania kapitału wśród osób posiadających znaczne zasoby gotówkowe. Skutkiem tego zjawiska jest wzrost liczby transakcji na największych rynkach mieszkaniowych w droższych segmentach.
Argumentem na rzecz kupna dla wielu nabywców jest również niedoszacowanie cen na rynku. Niektóre inwestycje nie odbiegają standardem od najbardziej prestiżowych projektów w Europie Zachodniej, ich ceny są jednak kilkakrotnie niższe. W ostatnich 10-15 latach odnotowano znaczące wzrosty wartości nieruchomościw stolicach zachodnioeuropejskich. W Polsce rynek ten istnieje od kilkunastu lat, ale zaledwie od kilku oferuje standardy porównywalne z resztą krajów UE. Nie wydaje się, aby mieszkania w unikatowych lokalizacjach i o najwyższym standardzie wykonania mogły znacząco tracić na wartości, tym bardziej w perspektywie wejścia Polski do strefy euro.
Autor: Karol Dzięcioł, dyrektor działu doradztwa deweloperskiego i wycen w REAS
Numer WPROST 14/2015