Połączenie betonu ze stalą oraz produkcja w zakładach prefabrykacji, przy ograniczeniu prac na budowie do montażu, daje efektywny i sprawdzony model realizacji inwestycji.
W polskim budownictwie coraz wyraźniej widać trend znany od lat z Europy Zachodniej: przewagę zyskują inwestorzy, którzy zastępują tradycyjne mury prefabrykowanymi modułami żelbetowymi. Dlaczego? Bo prefabrykacja betonowa to przede wszystkim większy PUM przy tej samej kubaturze, znacznie krótszy czas realizacji – nawet o 50 %, mniejsze ryzyka wykonawcze – mniej ekip na budowie, projektowanie w BIM, mała zależność od pogody, większa jakość elementów co przekłada się na realną pewność kosztów. W warunkach niedoboru rąk do pracy, presji harmonogramów i zmiennych cen materiałów to właśnie te trzy elementy decydują dziś o opłacalności projektu.
W Grupie MAŁRO obserwujemy to na co dzień, realizując projekty dla deweloperów mieszkaniowych, inwestorów PRS oraz sektora publicznego — w tym urzędów, szpitali i obiektów użyteczności publicznej. Coraz częściej rozmowa o technologii dotyczy nie tylko konstrukcji, lecz jej wpływu na model finansowy inwestycji. Raporty McKinseywskazują, że budownictwo modułowe skraca czas realizacji o 20–50%, co w praktyce oznacza szybszą sprzedaż lub najem i realne oszczędności finansowe. Ma to kluczowe znaczenie zwłaszcza przy projektach współfinansowanych ze środków publicznych, np. KPO, gdzie sztywne terminy realizacji decydują o utrzymaniu dofinansowania.
Prefabrykacja zwiększa PUM. I to właśnie ta wartość przekonuje zarządy
Prefabrykowane ściany żelbetowe są cieńsze, a jednocześnie zachowują pełną nośność i akustykę — ściana o grubości 15 cm osiąga lepszą wytrzymałość i porównywalne parametry akustyczne do ściany z pustaka ceramicznego 24 cm. Dodatkowo nie wymagają tynkowania, co pozwala odzyskać nawet ok. 12 cm na każdym metrze bieżącym ściany.
Zwiększona powierzchnia użytkowa ma dziś kluczowe znaczenie, ponieważ koszty budowy liczone są od kubatury i powierzchni całkowitej, a przychody wyłącznie od powierzchni użytkowej (PUM). W projektach realizowanych z Grupą MAŁRO inwestorzy odzyskują nawet do 12% dodatkowego PUM, bez zmiany gabarytów zewnętrznych budynku. Przykład?
Luxor Residence w Piekarach Śląskich (PUM 7000 m²) — pełna prefabrykacja realizowana przez Grupę MAŁRO pozwoliła inwestorowi zwiększyć PUM aż o 12%, czyli o dodatkowe 840 m² powierzchni, którą można sprzedać lub wynająć.
Kolejny dowód to Osiedle Urocze w Wieluniu (PUM 1800 m² jeden budynek). Dzięki przejściu na prefabrykację inwestor odzyskał 10% PUM, czyli około 180 m² dodatkowej powierzchni użytkowej. Jednocześnie czas realizacji skrócił się o 4,5 miesiąca, co bezpośrednio przełożyło się na szybszy zwrot kapitału i niższe koszty finansowania.
Ten prosty fakt powoduje, że jeśli inwestor raz zaczął budować z prefabrykacji, nie wraca już do tradycji.
Czas to dziś waluta. Prefabrykacja pozwala go odzyskać
Tradycyjny harmonogram budowy jest podatny na wszystko: pogodę, rotację ekip, przerwy technologiczne, braki materiałowe. W prefabrykacji kluczowe elementy powstają równolegle z robotami ziemnymi. Kiedy fundamenty są gotowe — prefabrykaty już czekają.
W praktyce oznacza to mniejsze ryzyko, bardziej przewidywalny cash flow i szybszy moment komercjalizacji.
Nowoczesna prefabrykacja to nie wielka płyta
Prefabrykaty produkowane dziś w fabrykach Grupy MAŁRO nie mają wiele wspólnego z rozwiązaniami z czasów PRL. Każdy element jest indywidualnie projektowany w technologii BIM, z pełną kontrolą geometrii, zbrojenia i jakości betonu, a tolerancje wykonawcze liczone są w milimetrach.
Wyeliminowano kluczowe wady dawnej prefabrykacji: brak pustek w ścianach, lepsza akustyka dzięki pływającym podłogom, trwałe połączenia elementów oraz znacznie wyższa termoizolacyjność. Choć prefabrykacja w PRL była odpowiedzią na pilny deficyt mieszkań, fakt że do dziś mieszka w nich ok. 12 mln Polaków potwierdza trwałość technologii — dziś rozwiniętej do zupełnie innego standardu.
Decydenci pytają dziś o jedną rzecz: ile możemy zyskać?
Jeszcze niedawno o technologii decydował kierownik budowy. Dziś decyzje zapadają na poziomie zarządów, CFO i dyrektorów inwestycyjnych. Liczy się to, co można zmierzyć: PUM, harmonogram, TCO, stopa zwrotu.
Odpowiedź, którą coraz częściej słyszymy od inwestorów, jest prosta: „Prefabrykacja poprawia rentowność. To dlatego ją wybieramy”.
Autor: Paweł Dratwa, współwłaściciel Grupy MAŁRO