Pozbycie się niechcianych najemców nie jest łatwą sprawą. Prawo zapewnia im dużą ochronę i nie pozwala wyrzucić na bruk. Jeśli historia jest ci dobrze znana, okazuje się, że nie jesteś wyjątkiem. Problem dotyczy tysięcy Polaków. Jak legalnie pozbyć się niechcianych lokatorów?
Czy można wyrzucić lokatora z mieszkania?
Polscy prawodawcy przyznali lokatorowi szczególną ochronę. Nawet w przypadku niszczenia wynajmowanego lokalu oraz po upływie terminu wypowiedzenia, właściciel nie ma prawa wyrzucić najemców z domostwa bez długiej procedury sądowo-egzekucyjnej. Średni czas trwania tego typu procesów wynosi od 1 roku do 2 lat. Nawet jeśli sąd zaleci eksmisję, często to nie koniec problemów. Po zakończeniu sprawy właściciel musi uzyskać klauzulę wykonalności, która pozwoli na wyrzucenie oszustów z mieszkania. Następnie może udać się do komornika, który zaleci eksmisję. Jednak zanim właściciel w pełni odzyska swoje cztery kąty, lokatorzy muszą znaleźć nowe lokum. Mają na to 6 miesięcy.
Co może zrobić windykator, a co komornik?
Uprawnienia komornika różnią się od tych, które ma windykator, mimo iż obaj starają się o wyegzekwowanie spłaty zadłużenia. To dwa zupełnie różne zawody. Windykator zostaje zatrudniony przez wierzyciela. Jego zadaniem jest polubowne załatwienie sprawy. Natomiast komornik to funkcjonariusz publiczny. Do jego obowiązków należy przymusowe egzekwowanie
rozstrzygnięć sądowych.
Porady windykatora
Właściciele nieraz próbują na własną rękę pozbyć się uciążliwych lokatorów. Decydują się na wymienianie zamków w drzwiach, użycie siły czy wyrzucanie ich rzeczy z mieszkania. Takie działania są niezgodne z prawem i sąd może nakazać ponowne wpuszczenie najemców do lokalu. Z tego względu warto podejmować przemyślane, zgodne z prawem działania. Co w tej sprawie radzi właściciel Agencji windykacyjnej Exmiter? Zadaliśmy mu kilka pytań.
Jak nieuczciwi lokatorzy wykorzystują polskie prawo?
W 2019 roku prawo zmieniło się na korzyść najemców. Od tego czasu gmina i miasto ma czas nieokreślony na przydzielenie lokalu zastępczego. Świadomi tego oszuści wykorzystują sytuację. Właściciele mają duży problem z pozbyciem się niechcianych lokatorów. Muszą opłacać im media, nie mogą wejść do domu bez ich zgody. Ponadto dochodzi do sytuacji, gdy Komitet Obrony Praw Lokatorów zwołuje grupę ludzi, którzy kładą się na schodach, żeby nie wszedł do środka komornik ani policja.
W jaki sposób prowadzą Państwo negocjacje eksmisyjne?
Naszą rolą jest przekonanie lokatorów do opuszczenia mieszkania. Dzwonimy, prosimy, rozmawiamy, pytamy, co stoi na przeszkodzie, aby opuścili lokal. Zanim wprowadzimy sankcje, zapowiadamy o nich. Nie straszymy, nie wchodzimy w kominiarkach, kamizelkach. Chcemy się dogadać i przekonać, by znaleźli sobie drugie mieszkanie. Często właściciel partycypuje w kosztach wynajmu mieszkania lub lokum w taki sposób, że opłaca miesiąc z góry za wynajem lub wpłaca kaucje. Staramy się wywołać u oszustów wstyd i odpowiedzialność, ale jednocześnie zrozumienie drugiej strony. Mają świadomość tego, co dzieje się w mediach społecznościowych. W momencie, gdy oklejamy drzwi i nagłaśniamy sprawę, ludzie to widzą. Lokatorzy starają się tego uniknąć, ponieważ czują upokorzenie. Po kilku dniach próśb i szukania wspólnego rozwiązania dochodzimy do ugody.
Jakie działania jeszcze podejmujecie, aby pozbyć się niechcianych
lokatorów?
Poprzez biuro detektywistyczne przeprowadzamy obserwacje, patrzymy, czym ci ludzie się zajmują. Najczęściej pracują i nie zastanawiają się nad tym, że właściciel mieszkania wziął na nie kredyt i także potrzebuje środków do życia. Funkcjonują jak wszyscy inni, ale wykorzystują lukę prawną w postaci żerowania na czyjejś własności.
Sprawa wygląda zupełnie inaczej, gdy okazuje się, że lokator, który nie płaci za mieszkanie to matka wychowująca dzieci, bo mąż lub partner ją zostawił. Jeśli kobieta jest na rozdrożu bez rodziny i środków do życia, staramy się pomóc poprzez instytucje państwowe. Taka osoba otrzymuje wsparcie w postaci dopłaty do wynajmu przez gminę, poszukania innego rozwiązania, ale nie są to już prace na zlecenie właściciela. Odstępujemy od naszych czynności i takich spraw się nie podejmujemy. My pomagamy odzyskać własność od oszustów, krętaczy i „lokatorów” świadomych swoich przywilejów, czyhających tylko na niemocy właściciela i prawa.
Jak wygląda współpraca z policją?
Dawniej policja była po stronie lokatorów, obecnie nie wtrąca się, stoi na progu drzwi. I ten ma rację, kto jest za drzwiami, czyli po stronie mieszkania, a nie korytarza. Cała rola polega na tym, by być w środku. Tylko w asyście policji najemca ma sobie wynieść rzeczy, a my na to pozwalamy.
Policja nie ingeruje, w jaki sposób to zrobimy. Jeżeli nie dochodzi do zastraszania, naruszenia miru, dopuszczania się próby popełnienia przestępstwa funkcjonariusze się nie wtrącają. Spisują, pouczają i odjeżdżają. Jest to sprawa cywilna. Jeśli jednak dojdzie do przestępstwa - wyzwisk, przepychanek, to przyjmują zawiadomienie i niejednokrotnie sprawcy zostają zatrzymani. O ile to możliwe, staramy się załatwić sprawę ugodowo, i tylko w taki sposób rozwiązywać spory.
Jaki związek z problemem niechcianych lokatorów ma COVID-19?
COVID-19 blokuje komorników. Nie mogą podjąć żadnych czynności, a jedynie przeprowadzić licytację, gdy ktoś nie płaci. Wtedy zmienia się właściciel, ale nieuczciwi lokatorzy pozostają w mieszkaniu bez zmian.
Czy proces eksmisji musi trwać tak długo?
Tak i przez cały ten okres właściciel musi płacić za media. Nie może lokatorowi odciąć prądu, wody, zastawić garażu.
W jaki sposób właściciel może się chronić przed nieuczciwymi lokatorami?
Mamy około tysiąca umów abonamentowych w całej Polsce podpisanych przez okaziciela. Lokatorzy dobrowolnie poddają się egzekucji z art. 777. Oświadczają, że właściciel, po braku płatności przez 1 miesiąc może dobrowolnie wejść do zajmowanego lokalu. My jesteśmy tym, który przyjmie pod dach w przypadku, gdy nie będą płacili i monitorujemy wpłaty. Jeżeli najemcy nie uiszczają należności, zawiadamiamy policję i zabieramy ich rzeczy. Przyjeżdża firma windykacyjna, która je pakuje, a my oświadczamy, że zabieramy ich do siebie pod dach według ustaleń. Wszystko odbywa się zgodnie z prawem. Lokatorzy, którzy zdecydują się na podpisanie takiej umowy, wolą płacić, aby uniknąć konsekwencji. Samo podpisanie świadczy, że są uczciwi i nie będzie z nim problemów.
Kiedy najlepiej zgłosić się o pomoc do firmy Exmiter?
W momencie, kiedy chcemy wynająć nowe mieszkanie oraz gdy mamy problem z lokatorem. Wtedy nie warto wydawać pieniędzy na komornika czy prawnika. Cała ta droga prawna w niektórych momentach trwa 2 lata, obligatoryjnie 1 rok. My działamy szybko, przekonujemy i negocjujemy. Nie wyrzucamy na siłę, zawsze staramy się przekonać. Mamy do tego narzędzia oraz doświadczony personel.