Najlepszą inwestycją będą podmiejskie działki.
Najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które
w ciągu kilku lat mogą zostać przeznaczone na cele komercyjne
Wejście Polski do Unii Europejskiej nie zachwiało rynkiem nieruchomości. Tylko w niektórych rejonach Polski znacznie wzrosły ceny ziemi rolnej. Natomiast ceny działek budowlanych są stabilne. Pośrednicy nieruchomości przekonują jednak, że w przypadku dobrych lokalizacji inwestycja w ziemię może być opłacalna.
- Wzrost cen nie będzie gwałtowny, ale systematyczny i z pewnością wyższy niż stopa inflacji - przewiduje Robert Chojnacki z portalu Tabelaofert.pl. - Przyczyni się do tego popyt ze strony inwestorów zagranicznych, który już jest widoczny, zwłaszcza w Trójmieście i na terenach zachodnich, oraz tendencja do wyrównywania cen gruntów z cenami w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzykowne hektary
W 2003 roku hektar ziemi rolnej kosztował niecałe 4 tys. zł. W pierwszych miesiącach tego roku atrakcyjne tereny były droższe o 1-1,5 tys. zł. W niektórych rejonach kraju rolnicy byli gotowi płacić za hektar nawet kilkanaście tysięcy złotych. Najwyższe ceny osiągały dobre gleby, a tych jest coraz mniej.
Tuż przed wstąpieniem Polski do Unii rolnicy nie gardzili więc ziemią trzeciej i czwartej klasy.
Największe działki o powierzchni ponad 15 ha bydgoski oddział Agencji Nieruchomości Rolnych sprzedawał po blisko 10 tys. zł za hektar. Mniejszym powodzeniem cieszyły się tylko niewielkie pola, ale i za nie płacono od 6 do 8 tys. za ha. Perspektywa uzyskania dopłat w wielu rejonach zrobiła swoje.
- Ceny rosły jeszcze w drugim kwartale. Rolnicy wciąż liczyli na dopłaty, a wzrost cen żywności był sygnałem, że opłacalność produkcji rolnej wzrośnie - tłumaczy Tadeusz Szkamruk z Agencji Nieruchomości Rolnych. Zaznacza jednak, że w zależności od regionów ceny gruntów są zróżnicowane. Najdroższe były w województwie kujawsko-pomorskim i śląskim, najtańsze w lubelskim i podkarpackim.
- Wciąż są rejony, np. w środkowej Polsce, gdzie ziemię można kupić po 20-
-50 gr za metr - dodaje Tomasz Błeszyński, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego. Według niego, akcesja rozbudziła nadzieje na wzrost cen. Teraz posiadacze gruntów coraz chętniej zgadzają się negocjować ceny.
Pośrednicy z agencji nieruchomości podkreślają, że najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat mogą zostać przeznaczone na cele komercyjne. Warto więc kupować ziemię gorszej klasy, np. czwartej, która nie jest już pod nadzorem Ministerstwa Rolnictwa - jej odrolnienie jest bowiem najpewniejsze.
Ich optymizmu nie podziela jednak Tomasz Błeszyński. Według niego, inwestycja w ziemię jest ryzykowna. - W Polsce nadal nie ma poszanowania konstytucyjnego prawa własności. Inwestycjom nie sprzyja też tworzona na kolanie legislacja. Ustawy o ustroju rolnym, planowaniu przestrzennym czy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców są dalekie od ideału - wylicza. - W wielu gminach jest sporo ziemi, ale nie wiadomo, co z nią zrobić. Brakuje pomysłu na zagospodarowanie i funduszy na infrastrukturę. Należy pamiętać, że zakup ziemi to jedynie wstęp do inwestycji. Niestabilne jest też prawo podatkowe, od lat straszy się nas podatkiem katastralnym - tłumaczy Błeszyński.
- Spekulacyjny wzrost cen na rynku nieruchomości może dotyczyć nieruchomości rolnych. Nie należy jednak zapominać, że dla inwestora atrakcyjna jest nie tyle niska cena, ile wysoka stopa zwrotu z inwestycji - podkreślają Iwona Foryś i Anna Gdakowicz, autorki Raportu z polskiego rynku nieruchomości 2004 opracowanego przez Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie oraz Polską Federację Rynku Nieruchomości.
Spekulacyjne kupno ziemi rolnej, która może zostać odrolniona, powinno przynieść wprawdzie wysoki zysk, ale taką inwestycję należy traktować długoterminowo.
- Można kupić ziemię rolną, która po scaleniu i przekształceniu na działki budowlane natychmiast zyska na wartości 50 proc. Wymaga to jednak zamrożenia kapitału na 3-5 lat, ale i zwrot z niego jest większy. Dalszy wzrost ceny nastąpi po uzbrojeniu terenu. Można też kupić grunt w jednym kawałku, nie ponosząc ryzyka, zysk jest wtedy mniejszy, ale i tak się zarobi. W tym wypadku sprawdza się stare powiedzenie "lepiej mieć w ziemi niż w kieszeni" - uważa Wojciech Bagieński, właściciel kancelarii prawnej BI Wojciech Bagieński w Poznaniu.
Perspektywiczne inwestycje
W pobliżu dużych miast ceny działek są wysokie. W niektórych rejonach, jak np. w Krakowie czy Trójmieście, w ciągu ostatniego roku ceny wzrosły nawet dwukrotnie. Nie oznacza to jednak, że nie wzrosną jeszcze bardziej. - Są rejony, które cieszą się i będą się cieszyć powodzeniem, takie jak Hel czy Jurata. W innych rejonach też można znaleźć atrakcyjne grunty, ale to wyjątki - zaznacza Tomasz Błeszyński. - Na razie wzrosły ceny tylko tych działek budowlanych, które mają dobrą lokalizację. Od maja ruch na rynku zamarł. Spodziewam się jednak wzrostu cen już od października. Przewiduję, że przez najbliższe lata będą one rosły o 10 pkt. proc. powyżej stopy inflacji - mówi Wojciech Bagieński.
Zdaniem naszego rozmówcy, najlepszą drogą do kumulacji kapitału są działki budowlane. - Mając 1 mln zł, można kupić pakiet działek, podobnie jak kupuje się akcje - wyjaśnia Bagieński. Jego zdaniem, taka forma inwestycji cieszy się coraz większym powodzeniem. Daje też pewniejsze możliwości generowania zysków niż Giełda Papierów Wartościowych.
- Mamy aktywnych inwestorów, którzy kupują działki na 5 lat, potem sprzedają je z zyskiem i kupują kolejne - relacjonuje. Zysk na poziomie 70-100 proc. jest pewny, a przy dużym szczęściu można zarobić nawet 200 proc.
Wśród klientów Wojciecha Bagieńskiego nie brakuje też inwestorów pasywnych, którzy kupują ziemię na 20 lat, z myślą o emeryturze. - W tak długiej perspektywie zyska każdy, nawet jeżeli jest kompletnym dyletantem i kupi mało atrakcyjny grunt - przekonuje Bagieński.
- Jest to możliwe, ale tylko w przypadku zmiany prawa i stworzenia dobrego systemu finansowania rynku nieruchomości - studzi jego optymizm Tomasz Błeszyński. - Minęły już czasy, gdy kupowało się metr ziemi za pół dolara, a po kilku latach sprzedawało za dziesięć - dodaje. Nie oznacza to, że nie ma szans na udane transakcje.
- Dobrą lokatą mogą być tereny inwestycyjne, ale wszystko zależy od lokalizacji - zaznacza Robert Chojnacki. - W wypadku terenów przemysłowych trudno mówić o trendach, bo atrakcyjność terenu jest postrzegana indywidualnie. Plusem jest bliskość autostrad, węzłów komunikacyjnych czy dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej. Nadal powodzeniem będą się cieszyć tereny pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza pod luksusowe apartamenty. Takich terenów jest coraz mniej i na pewno nie przybędzie.
Z Raportu z polskiego rynku nieruchomości wynika, że za grunty budowlane uzbrojone na terenach zurbanizowanych trzeba zapłacić od 45 zł/m2 do 135 zł/m2. Zdecydowanie tańsze są grunty nieuzbrojone. Ich ceny w zależności od województwa wynoszą od 50 do 80 zł/m2. W Krakowie jest to 65 zł/m2, ale w Szczecinie już 80 zł/m2. Natomiast grunty nieodrolnione w granicach miasta można kupić za 40-60 zł/m2.
Prognozując, Europejski Instytut Gospodarczy nie przewiduje znaczących zmian cen, przynajmniej w najbliższym czasie. - Inwestorzy krajowi są biedni. W Polsce brakuje stabilizacji, a rynek nieruchomości jej potrzebuje - mówi Tomasz Błeszyński. - Od lat czekamy na ożywienie na rynku nieruchomości związane z budową autostrad. Gdyby była lepsza infrastruktura, tereny stałyby się atrakcyjniejsze. Nie nastąpi to jednak szybko. Inwestycję w ziemię trzeba więc traktować długoterminowo i liczyć się z dużym ryzykiem.
w ciągu kilku lat mogą zostać przeznaczone na cele komercyjne
Wejście Polski do Unii Europejskiej nie zachwiało rynkiem nieruchomości. Tylko w niektórych rejonach Polski znacznie wzrosły ceny ziemi rolnej. Natomiast ceny działek budowlanych są stabilne. Pośrednicy nieruchomości przekonują jednak, że w przypadku dobrych lokalizacji inwestycja w ziemię może być opłacalna.
- Wzrost cen nie będzie gwałtowny, ale systematyczny i z pewnością wyższy niż stopa inflacji - przewiduje Robert Chojnacki z portalu Tabelaofert.pl. - Przyczyni się do tego popyt ze strony inwestorów zagranicznych, który już jest widoczny, zwłaszcza w Trójmieście i na terenach zachodnich, oraz tendencja do wyrównywania cen gruntów z cenami w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzykowne hektary
W 2003 roku hektar ziemi rolnej kosztował niecałe 4 tys. zł. W pierwszych miesiącach tego roku atrakcyjne tereny były droższe o 1-1,5 tys. zł. W niektórych rejonach kraju rolnicy byli gotowi płacić za hektar nawet kilkanaście tysięcy złotych. Najwyższe ceny osiągały dobre gleby, a tych jest coraz mniej.
Tuż przed wstąpieniem Polski do Unii rolnicy nie gardzili więc ziemią trzeciej i czwartej klasy.
Największe działki o powierzchni ponad 15 ha bydgoski oddział Agencji Nieruchomości Rolnych sprzedawał po blisko 10 tys. zł za hektar. Mniejszym powodzeniem cieszyły się tylko niewielkie pola, ale i za nie płacono od 6 do 8 tys. za ha. Perspektywa uzyskania dopłat w wielu rejonach zrobiła swoje.
- Ceny rosły jeszcze w drugim kwartale. Rolnicy wciąż liczyli na dopłaty, a wzrost cen żywności był sygnałem, że opłacalność produkcji rolnej wzrośnie - tłumaczy Tadeusz Szkamruk z Agencji Nieruchomości Rolnych. Zaznacza jednak, że w zależności od regionów ceny gruntów są zróżnicowane. Najdroższe były w województwie kujawsko-pomorskim i śląskim, najtańsze w lubelskim i podkarpackim.
- Wciąż są rejony, np. w środkowej Polsce, gdzie ziemię można kupić po 20-
-50 gr za metr - dodaje Tomasz Błeszyński, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego. Według niego, akcesja rozbudziła nadzieje na wzrost cen. Teraz posiadacze gruntów coraz chętniej zgadzają się negocjować ceny.
Pośrednicy z agencji nieruchomości podkreślają, że najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat mogą zostać przeznaczone na cele komercyjne. Warto więc kupować ziemię gorszej klasy, np. czwartej, która nie jest już pod nadzorem Ministerstwa Rolnictwa - jej odrolnienie jest bowiem najpewniejsze.
Ich optymizmu nie podziela jednak Tomasz Błeszyński. Według niego, inwestycja w ziemię jest ryzykowna. - W Polsce nadal nie ma poszanowania konstytucyjnego prawa własności. Inwestycjom nie sprzyja też tworzona na kolanie legislacja. Ustawy o ustroju rolnym, planowaniu przestrzennym czy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców są dalekie od ideału - wylicza. - W wielu gminach jest sporo ziemi, ale nie wiadomo, co z nią zrobić. Brakuje pomysłu na zagospodarowanie i funduszy na infrastrukturę. Należy pamiętać, że zakup ziemi to jedynie wstęp do inwestycji. Niestabilne jest też prawo podatkowe, od lat straszy się nas podatkiem katastralnym - tłumaczy Błeszyński.
- Spekulacyjny wzrost cen na rynku nieruchomości może dotyczyć nieruchomości rolnych. Nie należy jednak zapominać, że dla inwestora atrakcyjna jest nie tyle niska cena, ile wysoka stopa zwrotu z inwestycji - podkreślają Iwona Foryś i Anna Gdakowicz, autorki Raportu z polskiego rynku nieruchomości 2004 opracowanego przez Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie oraz Polską Federację Rynku Nieruchomości.
Spekulacyjne kupno ziemi rolnej, która może zostać odrolniona, powinno przynieść wprawdzie wysoki zysk, ale taką inwestycję należy traktować długoterminowo.
- Można kupić ziemię rolną, która po scaleniu i przekształceniu na działki budowlane natychmiast zyska na wartości 50 proc. Wymaga to jednak zamrożenia kapitału na 3-5 lat, ale i zwrot z niego jest większy. Dalszy wzrost ceny nastąpi po uzbrojeniu terenu. Można też kupić grunt w jednym kawałku, nie ponosząc ryzyka, zysk jest wtedy mniejszy, ale i tak się zarobi. W tym wypadku sprawdza się stare powiedzenie "lepiej mieć w ziemi niż w kieszeni" - uważa Wojciech Bagieński, właściciel kancelarii prawnej BI Wojciech Bagieński w Poznaniu.
Perspektywiczne inwestycje
W pobliżu dużych miast ceny działek są wysokie. W niektórych rejonach, jak np. w Krakowie czy Trójmieście, w ciągu ostatniego roku ceny wzrosły nawet dwukrotnie. Nie oznacza to jednak, że nie wzrosną jeszcze bardziej. - Są rejony, które cieszą się i będą się cieszyć powodzeniem, takie jak Hel czy Jurata. W innych rejonach też można znaleźć atrakcyjne grunty, ale to wyjątki - zaznacza Tomasz Błeszyński. - Na razie wzrosły ceny tylko tych działek budowlanych, które mają dobrą lokalizację. Od maja ruch na rynku zamarł. Spodziewam się jednak wzrostu cen już od października. Przewiduję, że przez najbliższe lata będą one rosły o 10 pkt. proc. powyżej stopy inflacji - mówi Wojciech Bagieński.
Zdaniem naszego rozmówcy, najlepszą drogą do kumulacji kapitału są działki budowlane. - Mając 1 mln zł, można kupić pakiet działek, podobnie jak kupuje się akcje - wyjaśnia Bagieński. Jego zdaniem, taka forma inwestycji cieszy się coraz większym powodzeniem. Daje też pewniejsze możliwości generowania zysków niż Giełda Papierów Wartościowych.
- Mamy aktywnych inwestorów, którzy kupują działki na 5 lat, potem sprzedają je z zyskiem i kupują kolejne - relacjonuje. Zysk na poziomie 70-100 proc. jest pewny, a przy dużym szczęściu można zarobić nawet 200 proc.
Wśród klientów Wojciecha Bagieńskiego nie brakuje też inwestorów pasywnych, którzy kupują ziemię na 20 lat, z myślą o emeryturze. - W tak długiej perspektywie zyska każdy, nawet jeżeli jest kompletnym dyletantem i kupi mało atrakcyjny grunt - przekonuje Bagieński.
- Jest to możliwe, ale tylko w przypadku zmiany prawa i stworzenia dobrego systemu finansowania rynku nieruchomości - studzi jego optymizm Tomasz Błeszyński. - Minęły już czasy, gdy kupowało się metr ziemi za pół dolara, a po kilku latach sprzedawało za dziesięć - dodaje. Nie oznacza to, że nie ma szans na udane transakcje.
- Dobrą lokatą mogą być tereny inwestycyjne, ale wszystko zależy od lokalizacji - zaznacza Robert Chojnacki. - W wypadku terenów przemysłowych trudno mówić o trendach, bo atrakcyjność terenu jest postrzegana indywidualnie. Plusem jest bliskość autostrad, węzłów komunikacyjnych czy dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej. Nadal powodzeniem będą się cieszyć tereny pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza pod luksusowe apartamenty. Takich terenów jest coraz mniej i na pewno nie przybędzie.
Z Raportu z polskiego rynku nieruchomości wynika, że za grunty budowlane uzbrojone na terenach zurbanizowanych trzeba zapłacić od 45 zł/m2 do 135 zł/m2. Zdecydowanie tańsze są grunty nieuzbrojone. Ich ceny w zależności od województwa wynoszą od 50 do 80 zł/m2. W Krakowie jest to 65 zł/m2, ale w Szczecinie już 80 zł/m2. Natomiast grunty nieodrolnione w granicach miasta można kupić za 40-60 zł/m2.
Prognozując, Europejski Instytut Gospodarczy nie przewiduje znaczących zmian cen, przynajmniej w najbliższym czasie. - Inwestorzy krajowi są biedni. W Polsce brakuje stabilizacji, a rynek nieruchomości jej potrzebuje - mówi Tomasz Błeszyński. - Od lat czekamy na ożywienie na rynku nieruchomości związane z budową autostrad. Gdyby była lepsza infrastruktura, tereny stałyby się atrakcyjniejsze. Nie nastąpi to jednak szybko. Inwestycję w ziemię trzeba więc traktować długoterminowo i liczyć się z dużym ryzykiem.