W ostatnim dniu marca swoje podwoje otworzyło Blue City - kolejny handlowy gigant stolicy. Analitycy są zgodni: to nie koniec, ale dopiero początek. Firmy zarządzające wielkimi centrami handlowymi obiecują: będzie więcej centrów, więcej przestrzeni sklepowej, więcej rozrywki.
Czy tryskająca na wysokość 26 m fontanna, ponad 200 sklepów i punktów usługowych, bary, restauracje oraz megacentrum rodzinnej rozrywki wystarczą do zapełnienia tłumem klientów monumentalnej powierzchni Blue City? Czy nowo otwarte centrum powtórzy sukces Galerii Mokotów, a może ją przebije? Na razie pewne jest jedno: jesteśmy świadkami początku prawdziwej ekspansji centrów handlowych zwanych z angielska shopping mallami. Otwarcie goni otwarcie, w samej tylko Warszawie powstają równolegle dwa kolejne wielkie centra, zaś kilka starszych obiektów ma być gruntownie rozbudowanych. W dodatku rozpieszczeni klienci żądają coraz więcej. - Konsumentom już nie wystarczają zwykłe centra handlowe. Aby przyciągnąć całe rodziny, musimy oferować nowatorskie przedsięwzięcia, jak np. występy artystyczne czy parki tematyczne - ocenia Yoram Reshef, dyrektor generalny Blue City.
Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield Healey & Baker wynika, że na koniec III kwartału 2003 r. działało w Polsce 115 centrów handlowych o łącznej powierzchni 3 mln mkw. To robi wrażenie, ale w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców już nie szokuje, bo jest to około 78 mkw., podczas gdy średnia europejska to 170 mkw. Teoretycznie przestrzeni do rozwoju centrów handlowych nie powinno więc zabraknąć, choć zdaniem niektórych analityków (np. z firmy konsultingowej A.T. Kearney), duże sieci dystrybucyjne już Polskę nasyciły.
Centra do centrów
- Nie przejmujemy się rosnącą konkurencją, bo polski rynek ma jeszcze wielkie perspektywy rozwoju - twierdzi Stephen Pragnell, prezes firmy Apsys Polska, zarządzającej 15 centrami (o łącznej powierzchni 0,5 mln mkw.), a zarazem przewodniczący powołanej ostatnio Polskiej Rady Centrów Handlowych. Jego zdaniem, znajdujemy się w środkowym stadium rozwoju. Na rynku wkrótce przybędzie nowych, nierzadko ogromnych powierzchniowo centrów, takich jak np. Manufaktura w Łodzi (150 tys. mkw.), Silesia Park w Katowicach (75 tys. mkw.) czy Łacina w Poznaniu (90 tys. mkw.). Nowy etap wojny o serca i portfele Polaków ma także przynieść budowa centrów w miastach średniej wielkości oraz na wschodzie kraju, który pod tym względem pozostaje dziś pustynią.
Pojawią się nowe formy handlowania - parki handlowe (retail park) z ulokowanym centralnie parkingiem i osobnymi wejściami do wielkometrażowych sklepów, samodzielnych centrów rozrywki i wielomarkowych centrów wyprzedaży (factory outlets). W opinii specjalistów z Jones Lang LaSalle, największy potencjał mają właśnie parki, które charakteryzują się relatywnie niskimi kosztami budowy oraz możliwością podziału inwestycji na etapy.
Także w samym sposobie budowania centrów handlowych pojawiają się nowe trendy. Inwestorzy spostrzegli bowiem, że uruchamianie kolejnych gigantów na obrzeżach miast przestało przynosić kokosy. Wprawdzie ceny gruntów są tam znacznie niższe, ale czasochłonny dojazd odstrasza klientów. Dlatego coraz bardziej poszukiwane są lokalizacje w ścisłych centrach - znacznie droższe, dające jednak szansę pozyskania klientów nie tylko w weekendy, ale i w tygodniu. Takie obiekty jak poznański Stary Browar, krakowska Galeria Kazimierz (w budowie) czy Złote Tarasy w Warszawie (planowane otwarcie - jesień 2005 r.) przyczyniają się do rewitalizacji centrów miast. Dotychczas po godzinach pracy życie tam praktycznie zamierało.
Skąd wziąć pieniądze na nowe inwestycje? Zdaniem specjalistów, chętnych nie brakuje, bo wejście Polski do Unii Europejskiej oraz komercyjne sukcesy stołecznej Galerii Mokotów, poznańskiego Starego Browaru czy centrum Galaxy w Szczecinie zwróciły już uwagę finansistów. - Nie może być inaczej, bo Polska to największy rynek tej części Europy - na Węgrzech mamy tylko jedno wielkie miasto, a w Czechach dwa - uważa Stephen Pragnell i dodaje, że rozwijające się u nas w zawrotnym tempie centra świetnie promują kraj. - Jeszcze kilka lat temu w "mallowym" biznesie Polska nie istniała. Dzisiaj najlepsze europejskie centra handlowe są właśnie w Polsce i wszyscy chcą tu być: inwestorzy, developerzy, wielkie sieci detaliczne, strategiczni najemcy (tzw. anchor shops), firmy zarządzające, a także budujące i wyposażające centra - wylicza prezes Pragnell.
Schyłek hipermarketów
Według Stephena Pragnella, przyczyną wielu nieporozumień z lokalnymi władzami i społecznościami jest dość powszechne mylenie centrów handlowych z klasycznymi hipermarketami. Różnicę skali widać najlepiej po kosztach. O ile budowa przeciętnego hipermarketu z galerią handlową to inwestycja rzędu kilku, kilkunastu milionów dolarów, to na stworzenie mallowego giganta trzeba już wyłożyć setki milionów dolarów. Ale inwestorzy nie mają wyboru. - Formuła klasycznego, samodzielnego hipermarketu już się w Polsce wyczerpała - uważa Andrzej Faliński, sekretarz generalny Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji zrzeszającej największe sieci handlowe, które zainwestowały łącznie ponad 30 mld zł i zatrudniają 120 tys. ludzi. Nadeszła era autentycznych "świątyń konsumpcji", gdzie klienci nie tylko kupują, ale też jedzą i wypoczywają. Co ciekawe, inwestorzy zaczynają świadomie rezygnować z obecności hipermarketu w nowo stawianych centrach lub też decydują się na mniejszy format takiego sklepu. - W dobrze zaplanowanym centrum nie może on dominować i przytłaczać go swoim ogromem, gdyż staje się konkurencją dla sklepów zlokalizowanych w galeriach - wyjaśnia Anna Bartoszewicz-Wnuk, starszy analityk w Jones Lang LaSalle.
Szukać własnej niszy
Rynkowa ofensywa wielkich centrów handlowych oznacza też jakościowo nowy etap w rozwoju polskiego handlu, wymuszający dalszą konsolidację i specjalizację. Zdaniem Falińskiego, za kilka lat z obecnych ok. 30 wielkich sieci handlowych zostanie na polskim rynku najwyżej 5-6 operatorów, choć klienci pewnie tego w ogóle nie zauważą. Tak jak nie zauważyli przed kilku laty przejęcia sieci Globi przez francuskiego Carrefoura, supermarketów Billa przez koncern Auchan czy zmiany nazwy Hit na Tesco.
Firma badawcza CAL Company przewiduje, że już w 2005 roku nowoczesne kanały dystrybucji obejmujące sklepy dyskontowe, super- i hipermarkety będą stanowiły aż 40 proc. łącznej sprzedaży detalicznej w Polsce. Jeszcze dalej idący w swych ocenach eksperci z PricewaterhouseCoopers uważają, że w ciągu 3-4 lat będą one kontrolowały 50-60 proc. rynku.
W opinii specjalistów, oprócz wielofunkcyjnych centrów rozwiną się obiekty wyspecjalizowane - na przykład z artykułami wykańczania wnętrz, sprzętem RTV i AGD, centra meblowe, ogrodnicze, ze sprzętem sportowo-rekreacyjnym, a nawet odzieżowe. - Będziemy też świadkami powstania regionalnych i lokalnych sieci detalicznych, w których dużą rolę odegra kapitał czeski, słowacki, nadbałtycki - uważa Faliński. Dodaje, że już teraz Litwini z sukcesem prowadzą w północno-wschodniej Polsce ponad 100 sklepów dyskontowych. Czy to oznacza, że z wielkosieciowego handlu zostanie wyparty polski kapitał? Niekoniecznie. Rynkowe sukcesy takich sieci jak Żabka, Groszek, Stokrotka czy Piotr i Paweł pokazują, że mimo ostrej konkurencji rodzimi detaliści dają sobie radę. Jednak każdy handlowiec - duży i mały - musi szukać własnej formuły rozwoju: w jednym miejscu będą to całodobowe delikatesy, w innym specjalistyczny sklep cukierniczy, a w jeszcze innym tani dyskont. - Nie można też działać w pojedynkę. Jeśli drobni kupcy nie zechcą się łączyć, to niech przynajmniej tworzą wspólne centra zakupowo-dystrybucyjne, co jest właśnie świetnym miejscem dla polskiego kapitału - apeluje Andrzej Faliński.
Mali nie upadają
Wbrew pozorom rynkowa ekspansja wielkich marketów nie przyniosła dotąd upadku drobnego kupiectwa. Jak wynika z najnowszego raportu o polskim handlu instytutu GfK Polonia, liczba małych i średnich sklepów spożywczych w ostatnich latach nie spadła, lecz wzrosła. Z kolei według GUS, przybyło nam m.in. sklepów odzieżowych (w latach 1995-2002 - o 35 proc.) oraz meblarskich i ze sprzętem oświetleniowym. Tyle że są to już sklepy jakościowo inne, nowocześniejsze i bardziej wyspecjalizowane, gdyż ich właściciele zrozumieli, że w starciu z potęgą wielkich marketów dawne placówki wielobranżowe nie mają żadnych szans. Supermarkety zmusiły też naszych kupców do ciągłego analizowania efektywności własnej działalności, do nieustannego podpatrywania konkurencji oraz częstego sięgania po marketing. - Upadek drobnego handlu za sprawą hipermaketów to czysta demagogia - kwituje krótko Faliński.
Niepokój jednak pozostaje. W Częstochowie drobni kupcy obawiają się, że ewentualna budowa giganta w stylu Galerii Mokotów może być wyrokiem śmierci dla ich sklepów ulokowanych w alejach Najświętszej Maryi Panny - czyli handlowym centrum Częstochowy. W Poznaniu przed otwarciem Starego Browaru drobni kupcy również protestowali. Dzisiaj już nie protestują, bo atrakcyjne centrum ściągnęło im tłumy klientów.
Dyskonty atakują
Dotychczas centra handlowe skupiały się w ośmiu największych aglomeracjach (Łódź, Katowice, Kraków, Poznań, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław). Teraz przyszła kolej na mniejsze miasta, a nowa faza rozwoju handlu będzie stwarzać większe szanse polskim firmom sektora detalicznego, rozbudowującym obecnie sieci własnych supermarketów i sklepów dyskontowych. Branżowi fachowcy są zdania, że zwłaszcza te ostatnie mają znakomite perspektywy, gdyż nie koncentrują działalności tylko w wielkich miastach (jak hipermarkety), lecz wychodzą na tzw. prowincję, gdzie siła nabywcza ludności jest wprawdzie mniejsza, ale konkurencja "sieciowego" detalu nie tak ostra. Choć sklepy dyskontowe reprezentują ok. 7 proc. łącznej sprzedaży detalicznej w Polsce, to dzięki temu, że oferują dobry jakościowo towar po bardzo niskiej cenie, mają szansę na przyspieszony wzrost. Jak bowiem wynika z najnowszego raportu instytutu badawczego GfK Polonia, polski konsument szuka dziś przede wszystkim tanich sklepów. Przewidujący operatorzy sieciowych dyskontów (jak np. Lidl) budują mniejsze obiekty, by znaleźć się jak najbliżej ludzi. Z czego można wysnuć wniosek, że to właśnie rozrastające się w błyskawicznym tempie sieci tanich dyskontów (a nie hipermarkety) mogą stać się największym zagrożeniem dla drobnych detalistów.
W ocenie analityków z firmy Cushman & Wakefield Healey & Baker, po dynamicznym rozwoju hipermarketów w latach 1996-2000 jesteśmy teraz świadkami ekspansji sieci supermarketów, które konkurują głównie w mniejszych miastach (poniżej 100 tys. mieszkańców). Szacuje się, że pod koniec trzeciego kwartału 2003 r. w całym kraju działało ponad 2200 supermarketów.
Innym szybko rosnącym sektorem handlu są centra wyprzedaży (outlets, takie jak np. otwarte w lutym br. Fashion House w Sosnowcu), którym do niedawna towarzyszyła nieufność markowych najemców i klientów. Ich niewątpliwą przewagą są dużo niższe ceny oferowanych towarów, a dzięki nowoczesnej infrastrukturze obiekty te nie mają tak nielubianego przez wielu klientów i markowych producentów bazarowego odium. Dla najemców liczy się także to, że czynsze w outletach mogą być nawet o połowę niższe niż w typowych centrach handlowych, są też zwykle naliczane w proporcji do osiąganego obrotu.
W marce i galerii siła
Skąd bierze się błyskawiczny rozkwit wielu sieciowych sklepów odzieżowych, obuwniczych, wyposażenia domowego czy RTV i AGD? Specjaliści są zgodni: to potęga świadomie budowanej marki. Zdaniem marketingowców, właśnie teraz wielu Polaków zmienia swój status społeczny i przyzwyczajenia, dzięki czemu stosunkowo łatwo jest ich przekonać do sięgnięcia po nowe, markowe wyroby. Za kilka lat, gdy postawy konsumenckie się utrwalą, będzie to o wiele trudniejsze i droższe. Właśnie ten czynnik powoduje, że coraz więcej firm decyduje się na rozbudowę własnych sieci, próbując powtórzyć rynkowe sukcesy takich polskich marek jak: Empik, Reserved, Gino Rossi, Top Secret czy RTV Euro AGD.
Dobrze już rozpoznawalne marki tych i innych młodych, polskich firm to dla wynajmujących powierzchnie w centrach handlowych cenne nabytki. - Najlepsze polskie marki są już dzisiaj doskonałymi "sklepami-kotwicami" przyciągającymi do nowo budowanych centrów handlowych innych najemców - uważa Stephen Pragnell.
Nie od dziś wiadomo, że najlepsze sklepy to te mieszczące się w najpopularniejszych centrach handlowych wielkich miast, bo tam nie tylko sprzedaje się najwięcej towaru, ale też najłatwiej buduje się potęgę marki. - Proszę zwrócić uwagę, że cała koncepcja centrów wyprzedaży (outlets) została oparta właśnie na marce. Gdyby nie markowe wyroby w połączeniu z okazyjną ceną, nikt by tam nie zaglądał - zwraca uwagę Anna Bartoszewicz-Wnuk z Jones Lang LaSalle. Nasza rozmówczyni podkreśla, że w ostatnich latach markowa świadomość Polaków niebywale wzrosła. Jeszcze niedawno jeździło się na większe zakupy do "jakiegoś" hipermarketu, dzisiaj wybieramy się już do tego konkretnego - Auchana, Carrefoura czy Tesco, gdyż nazwy własne (marki) hipermarketów stały się w ostatnim czasie powszechnie rozpoznawalne.
Stąd też być może bierze się szybko rosnąca popularność produktów sygnowanych przez sieci handlowe lub - jak określają to niektórzy - produktów bezmarkowych. W istocie wyroby takie wcale bezmarkowe nie są, bowiem klient płaci za markę sklepu, w którym robi zakupy.
Brak wyraźnie rozpoznawalnego na rynku wizerunku znacznie jednak ogranicza szanse drobnego detalisty na wynajęcie lokalu w prestiżowym centrum handlowym. Właściciele centrów preferują bowiem firmy znane. Ich obecność jest bowiem gwarancją zdobycia kolejnych najemców i klientów. - Dlatego właśnie mimo sporej konkurencji na rynku doświadczeni sieciowi najemcy mają obecnie bardzo dobrą pozycję negocjacyjną - przyznaje Anna Bartoszewicz-Wnuk.
Na scenie
Sukces stołecznej Galerii Mokotów polegał m.in. na perfekcyjnym doborze firmowych sklepów, zwłaszcza że w momencie otwierania centrum (2000 r.) wielu z nich jeszcze w Polsce nie było. Zdaniem Pragnella, o sukcesie danego centrum handlowego decyduje nie tylko dobra lokalizacja, ale przede wszystkim umiejętność właściwego rozpoznania potrzeb i oczekiwań przyszłych klientów. Na czym bowiem polega sekret robienia przyjemnych zakupów w centrum handlowym? Na ciekawym doborze najemców oraz magii miejsca, gdyż codzienne otwieranie centrum handlowego jest jak podnoszenie kurtyny na scenie. Tyle tylko, że aby przedstawienie było udane, zakupy "na scenie" muszą być poparte całym wachlarzem nienagannych usług za kulisami - przekonuje w swoich materiałach firma Apsys. Wprawdzie nie wszystkie centra odnoszą tak spektakularny sukces jak Galeria Mokotów (np. część najemców kolejnego w stolicy megacentrum Wola Park wpadła w tarapaty z powodu zbyt wysokich czynszów), jednak najbliższa przyszłość dla tego typu działalności wydaje się niezagrożona.
Moda, luksus i rozrywka
Firma C&W H&B przewiduje, że po wejściu do Unii przybędzie w Polsce 100-125 zagranicznych operatorów detalicznych - sieci handlowych sprzedających towary markowe pod własnymi lub cudzymi szyldami. Dołączą oni do obecnych 215 firm, co sprawi, że liczba dostępnych marek znacząco wzrośnie. Ale zaostrzenie konkurencji to dla najemców żadna niespodzianka. Gorzej, że nie przewiduje się spadku, ale raczej umiarkowany wzrost czynszów (z obecnych 45-50 euro za mkw.). Tylko wybrańcy będą mogli liczyć na uzależnienie płaconego czynszu od obrotów placówki. Niezbyt korzystny dla najemców jest też przyjęty na rynku nieruchomości handlowych model rozliczania stawek czynszu w euro. Dzisiejsza równowartość 1 tys. euro ma się nijak do tego samego tysiąca sprzed roku.
Analitycy rynku nieruchomości handlowych zwracają także uwagę na nowe tendencje w podejściu inwestorów. O ile do 2000 roku chodziło im o pozyskanie wśród pierwszych najemców jednej z czołowych sieci hipermarketów, o tyle teraz w gronie wynajmujących liczą się przede wszystkim markowe domy towarowe (np. odzieżowe), detaliści spoza branży spożywczej (np. kosmetyki, AGD, RTV) oraz sprawdzeni operatorzy rozrywki i rekreacji (kina, kręgielnie, centra fitness, salony gier, bary, place zabaw dla dzieci itp.).
Wszystko wskazuje na to, że dla centrów handlowych nie ma alternatywy. I nawet największy bazar Europy, czyli warszawski Stadion Dziesięciolecia, ma zostać przekształcony w nowoczesne centrum handlowo-rekreacyjne. Nikogo nie powinna więc zaskakiwać informacja, że dzięki charakterystyce demograficznej, perspektywom rozwoju Polski oraz wyjątkowo pozytywnemu nastawieniu mieszkańców do nowej koncepcji robienia zakupów Polska już zdobyła trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości planowanej powierzchni w centrach handlowych. Droga na europejski szczyt została otwarta.
Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield Healey & Baker wynika, że na koniec III kwartału 2003 r. działało w Polsce 115 centrów handlowych o łącznej powierzchni 3 mln mkw. To robi wrażenie, ale w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców już nie szokuje, bo jest to około 78 mkw., podczas gdy średnia europejska to 170 mkw. Teoretycznie przestrzeni do rozwoju centrów handlowych nie powinno więc zabraknąć, choć zdaniem niektórych analityków (np. z firmy konsultingowej A.T. Kearney), duże sieci dystrybucyjne już Polskę nasyciły.
Centra do centrów
- Nie przejmujemy się rosnącą konkurencją, bo polski rynek ma jeszcze wielkie perspektywy rozwoju - twierdzi Stephen Pragnell, prezes firmy Apsys Polska, zarządzającej 15 centrami (o łącznej powierzchni 0,5 mln mkw.), a zarazem przewodniczący powołanej ostatnio Polskiej Rady Centrów Handlowych. Jego zdaniem, znajdujemy się w środkowym stadium rozwoju. Na rynku wkrótce przybędzie nowych, nierzadko ogromnych powierzchniowo centrów, takich jak np. Manufaktura w Łodzi (150 tys. mkw.), Silesia Park w Katowicach (75 tys. mkw.) czy Łacina w Poznaniu (90 tys. mkw.). Nowy etap wojny o serca i portfele Polaków ma także przynieść budowa centrów w miastach średniej wielkości oraz na wschodzie kraju, który pod tym względem pozostaje dziś pustynią.
Pojawią się nowe formy handlowania - parki handlowe (retail park) z ulokowanym centralnie parkingiem i osobnymi wejściami do wielkometrażowych sklepów, samodzielnych centrów rozrywki i wielomarkowych centrów wyprzedaży (factory outlets). W opinii specjalistów z Jones Lang LaSalle, największy potencjał mają właśnie parki, które charakteryzują się relatywnie niskimi kosztami budowy oraz możliwością podziału inwestycji na etapy.
Także w samym sposobie budowania centrów handlowych pojawiają się nowe trendy. Inwestorzy spostrzegli bowiem, że uruchamianie kolejnych gigantów na obrzeżach miast przestało przynosić kokosy. Wprawdzie ceny gruntów są tam znacznie niższe, ale czasochłonny dojazd odstrasza klientów. Dlatego coraz bardziej poszukiwane są lokalizacje w ścisłych centrach - znacznie droższe, dające jednak szansę pozyskania klientów nie tylko w weekendy, ale i w tygodniu. Takie obiekty jak poznański Stary Browar, krakowska Galeria Kazimierz (w budowie) czy Złote Tarasy w Warszawie (planowane otwarcie - jesień 2005 r.) przyczyniają się do rewitalizacji centrów miast. Dotychczas po godzinach pracy życie tam praktycznie zamierało.
Skąd wziąć pieniądze na nowe inwestycje? Zdaniem specjalistów, chętnych nie brakuje, bo wejście Polski do Unii Europejskiej oraz komercyjne sukcesy stołecznej Galerii Mokotów, poznańskiego Starego Browaru czy centrum Galaxy w Szczecinie zwróciły już uwagę finansistów. - Nie może być inaczej, bo Polska to największy rynek tej części Europy - na Węgrzech mamy tylko jedno wielkie miasto, a w Czechach dwa - uważa Stephen Pragnell i dodaje, że rozwijające się u nas w zawrotnym tempie centra świetnie promują kraj. - Jeszcze kilka lat temu w "mallowym" biznesie Polska nie istniała. Dzisiaj najlepsze europejskie centra handlowe są właśnie w Polsce i wszyscy chcą tu być: inwestorzy, developerzy, wielkie sieci detaliczne, strategiczni najemcy (tzw. anchor shops), firmy zarządzające, a także budujące i wyposażające centra - wylicza prezes Pragnell.
Schyłek hipermarketów
Według Stephena Pragnella, przyczyną wielu nieporozumień z lokalnymi władzami i społecznościami jest dość powszechne mylenie centrów handlowych z klasycznymi hipermarketami. Różnicę skali widać najlepiej po kosztach. O ile budowa przeciętnego hipermarketu z galerią handlową to inwestycja rzędu kilku, kilkunastu milionów dolarów, to na stworzenie mallowego giganta trzeba już wyłożyć setki milionów dolarów. Ale inwestorzy nie mają wyboru. - Formuła klasycznego, samodzielnego hipermarketu już się w Polsce wyczerpała - uważa Andrzej Faliński, sekretarz generalny Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji zrzeszającej największe sieci handlowe, które zainwestowały łącznie ponad 30 mld zł i zatrudniają 120 tys. ludzi. Nadeszła era autentycznych "świątyń konsumpcji", gdzie klienci nie tylko kupują, ale też jedzą i wypoczywają. Co ciekawe, inwestorzy zaczynają świadomie rezygnować z obecności hipermarketu w nowo stawianych centrach lub też decydują się na mniejszy format takiego sklepu. - W dobrze zaplanowanym centrum nie może on dominować i przytłaczać go swoim ogromem, gdyż staje się konkurencją dla sklepów zlokalizowanych w galeriach - wyjaśnia Anna Bartoszewicz-Wnuk, starszy analityk w Jones Lang LaSalle.
Szukać własnej niszy
Rynkowa ofensywa wielkich centrów handlowych oznacza też jakościowo nowy etap w rozwoju polskiego handlu, wymuszający dalszą konsolidację i specjalizację. Zdaniem Falińskiego, za kilka lat z obecnych ok. 30 wielkich sieci handlowych zostanie na polskim rynku najwyżej 5-6 operatorów, choć klienci pewnie tego w ogóle nie zauważą. Tak jak nie zauważyli przed kilku laty przejęcia sieci Globi przez francuskiego Carrefoura, supermarketów Billa przez koncern Auchan czy zmiany nazwy Hit na Tesco.
Firma badawcza CAL Company przewiduje, że już w 2005 roku nowoczesne kanały dystrybucji obejmujące sklepy dyskontowe, super- i hipermarkety będą stanowiły aż 40 proc. łącznej sprzedaży detalicznej w Polsce. Jeszcze dalej idący w swych ocenach eksperci z PricewaterhouseCoopers uważają, że w ciągu 3-4 lat będą one kontrolowały 50-60 proc. rynku.
W opinii specjalistów, oprócz wielofunkcyjnych centrów rozwiną się obiekty wyspecjalizowane - na przykład z artykułami wykańczania wnętrz, sprzętem RTV i AGD, centra meblowe, ogrodnicze, ze sprzętem sportowo-rekreacyjnym, a nawet odzieżowe. - Będziemy też świadkami powstania regionalnych i lokalnych sieci detalicznych, w których dużą rolę odegra kapitał czeski, słowacki, nadbałtycki - uważa Faliński. Dodaje, że już teraz Litwini z sukcesem prowadzą w północno-wschodniej Polsce ponad 100 sklepów dyskontowych. Czy to oznacza, że z wielkosieciowego handlu zostanie wyparty polski kapitał? Niekoniecznie. Rynkowe sukcesy takich sieci jak Żabka, Groszek, Stokrotka czy Piotr i Paweł pokazują, że mimo ostrej konkurencji rodzimi detaliści dają sobie radę. Jednak każdy handlowiec - duży i mały - musi szukać własnej formuły rozwoju: w jednym miejscu będą to całodobowe delikatesy, w innym specjalistyczny sklep cukierniczy, a w jeszcze innym tani dyskont. - Nie można też działać w pojedynkę. Jeśli drobni kupcy nie zechcą się łączyć, to niech przynajmniej tworzą wspólne centra zakupowo-dystrybucyjne, co jest właśnie świetnym miejscem dla polskiego kapitału - apeluje Andrzej Faliński.
Mali nie upadają
Wbrew pozorom rynkowa ekspansja wielkich marketów nie przyniosła dotąd upadku drobnego kupiectwa. Jak wynika z najnowszego raportu o polskim handlu instytutu GfK Polonia, liczba małych i średnich sklepów spożywczych w ostatnich latach nie spadła, lecz wzrosła. Z kolei według GUS, przybyło nam m.in. sklepów odzieżowych (w latach 1995-2002 - o 35 proc.) oraz meblarskich i ze sprzętem oświetleniowym. Tyle że są to już sklepy jakościowo inne, nowocześniejsze i bardziej wyspecjalizowane, gdyż ich właściciele zrozumieli, że w starciu z potęgą wielkich marketów dawne placówki wielobranżowe nie mają żadnych szans. Supermarkety zmusiły też naszych kupców do ciągłego analizowania efektywności własnej działalności, do nieustannego podpatrywania konkurencji oraz częstego sięgania po marketing. - Upadek drobnego handlu za sprawą hipermaketów to czysta demagogia - kwituje krótko Faliński.
Niepokój jednak pozostaje. W Częstochowie drobni kupcy obawiają się, że ewentualna budowa giganta w stylu Galerii Mokotów może być wyrokiem śmierci dla ich sklepów ulokowanych w alejach Najświętszej Maryi Panny - czyli handlowym centrum Częstochowy. W Poznaniu przed otwarciem Starego Browaru drobni kupcy również protestowali. Dzisiaj już nie protestują, bo atrakcyjne centrum ściągnęło im tłumy klientów.
Dyskonty atakują
Dotychczas centra handlowe skupiały się w ośmiu największych aglomeracjach (Łódź, Katowice, Kraków, Poznań, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław). Teraz przyszła kolej na mniejsze miasta, a nowa faza rozwoju handlu będzie stwarzać większe szanse polskim firmom sektora detalicznego, rozbudowującym obecnie sieci własnych supermarketów i sklepów dyskontowych. Branżowi fachowcy są zdania, że zwłaszcza te ostatnie mają znakomite perspektywy, gdyż nie koncentrują działalności tylko w wielkich miastach (jak hipermarkety), lecz wychodzą na tzw. prowincję, gdzie siła nabywcza ludności jest wprawdzie mniejsza, ale konkurencja "sieciowego" detalu nie tak ostra. Choć sklepy dyskontowe reprezentują ok. 7 proc. łącznej sprzedaży detalicznej w Polsce, to dzięki temu, że oferują dobry jakościowo towar po bardzo niskiej cenie, mają szansę na przyspieszony wzrost. Jak bowiem wynika z najnowszego raportu instytutu badawczego GfK Polonia, polski konsument szuka dziś przede wszystkim tanich sklepów. Przewidujący operatorzy sieciowych dyskontów (jak np. Lidl) budują mniejsze obiekty, by znaleźć się jak najbliżej ludzi. Z czego można wysnuć wniosek, że to właśnie rozrastające się w błyskawicznym tempie sieci tanich dyskontów (a nie hipermarkety) mogą stać się największym zagrożeniem dla drobnych detalistów.
W ocenie analityków z firmy Cushman & Wakefield Healey & Baker, po dynamicznym rozwoju hipermarketów w latach 1996-2000 jesteśmy teraz świadkami ekspansji sieci supermarketów, które konkurują głównie w mniejszych miastach (poniżej 100 tys. mieszkańców). Szacuje się, że pod koniec trzeciego kwartału 2003 r. w całym kraju działało ponad 2200 supermarketów.
Innym szybko rosnącym sektorem handlu są centra wyprzedaży (outlets, takie jak np. otwarte w lutym br. Fashion House w Sosnowcu), którym do niedawna towarzyszyła nieufność markowych najemców i klientów. Ich niewątpliwą przewagą są dużo niższe ceny oferowanych towarów, a dzięki nowoczesnej infrastrukturze obiekty te nie mają tak nielubianego przez wielu klientów i markowych producentów bazarowego odium. Dla najemców liczy się także to, że czynsze w outletach mogą być nawet o połowę niższe niż w typowych centrach handlowych, są też zwykle naliczane w proporcji do osiąganego obrotu.
W marce i galerii siła
Skąd bierze się błyskawiczny rozkwit wielu sieciowych sklepów odzieżowych, obuwniczych, wyposażenia domowego czy RTV i AGD? Specjaliści są zgodni: to potęga świadomie budowanej marki. Zdaniem marketingowców, właśnie teraz wielu Polaków zmienia swój status społeczny i przyzwyczajenia, dzięki czemu stosunkowo łatwo jest ich przekonać do sięgnięcia po nowe, markowe wyroby. Za kilka lat, gdy postawy konsumenckie się utrwalą, będzie to o wiele trudniejsze i droższe. Właśnie ten czynnik powoduje, że coraz więcej firm decyduje się na rozbudowę własnych sieci, próbując powtórzyć rynkowe sukcesy takich polskich marek jak: Empik, Reserved, Gino Rossi, Top Secret czy RTV Euro AGD.
Dobrze już rozpoznawalne marki tych i innych młodych, polskich firm to dla wynajmujących powierzchnie w centrach handlowych cenne nabytki. - Najlepsze polskie marki są już dzisiaj doskonałymi "sklepami-kotwicami" przyciągającymi do nowo budowanych centrów handlowych innych najemców - uważa Stephen Pragnell.
Nie od dziś wiadomo, że najlepsze sklepy to te mieszczące się w najpopularniejszych centrach handlowych wielkich miast, bo tam nie tylko sprzedaje się najwięcej towaru, ale też najłatwiej buduje się potęgę marki. - Proszę zwrócić uwagę, że cała koncepcja centrów wyprzedaży (outlets) została oparta właśnie na marce. Gdyby nie markowe wyroby w połączeniu z okazyjną ceną, nikt by tam nie zaglądał - zwraca uwagę Anna Bartoszewicz-Wnuk z Jones Lang LaSalle. Nasza rozmówczyni podkreśla, że w ostatnich latach markowa świadomość Polaków niebywale wzrosła. Jeszcze niedawno jeździło się na większe zakupy do "jakiegoś" hipermarketu, dzisiaj wybieramy się już do tego konkretnego - Auchana, Carrefoura czy Tesco, gdyż nazwy własne (marki) hipermarketów stały się w ostatnim czasie powszechnie rozpoznawalne.
Stąd też być może bierze się szybko rosnąca popularność produktów sygnowanych przez sieci handlowe lub - jak określają to niektórzy - produktów bezmarkowych. W istocie wyroby takie wcale bezmarkowe nie są, bowiem klient płaci za markę sklepu, w którym robi zakupy.
Brak wyraźnie rozpoznawalnego na rynku wizerunku znacznie jednak ogranicza szanse drobnego detalisty na wynajęcie lokalu w prestiżowym centrum handlowym. Właściciele centrów preferują bowiem firmy znane. Ich obecność jest bowiem gwarancją zdobycia kolejnych najemców i klientów. - Dlatego właśnie mimo sporej konkurencji na rynku doświadczeni sieciowi najemcy mają obecnie bardzo dobrą pozycję negocjacyjną - przyznaje Anna Bartoszewicz-Wnuk.
Na scenie
Sukces stołecznej Galerii Mokotów polegał m.in. na perfekcyjnym doborze firmowych sklepów, zwłaszcza że w momencie otwierania centrum (2000 r.) wielu z nich jeszcze w Polsce nie było. Zdaniem Pragnella, o sukcesie danego centrum handlowego decyduje nie tylko dobra lokalizacja, ale przede wszystkim umiejętność właściwego rozpoznania potrzeb i oczekiwań przyszłych klientów. Na czym bowiem polega sekret robienia przyjemnych zakupów w centrum handlowym? Na ciekawym doborze najemców oraz magii miejsca, gdyż codzienne otwieranie centrum handlowego jest jak podnoszenie kurtyny na scenie. Tyle tylko, że aby przedstawienie było udane, zakupy "na scenie" muszą być poparte całym wachlarzem nienagannych usług za kulisami - przekonuje w swoich materiałach firma Apsys. Wprawdzie nie wszystkie centra odnoszą tak spektakularny sukces jak Galeria Mokotów (np. część najemców kolejnego w stolicy megacentrum Wola Park wpadła w tarapaty z powodu zbyt wysokich czynszów), jednak najbliższa przyszłość dla tego typu działalności wydaje się niezagrożona.
Moda, luksus i rozrywka
Firma C&W H&B przewiduje, że po wejściu do Unii przybędzie w Polsce 100-125 zagranicznych operatorów detalicznych - sieci handlowych sprzedających towary markowe pod własnymi lub cudzymi szyldami. Dołączą oni do obecnych 215 firm, co sprawi, że liczba dostępnych marek znacząco wzrośnie. Ale zaostrzenie konkurencji to dla najemców żadna niespodzianka. Gorzej, że nie przewiduje się spadku, ale raczej umiarkowany wzrost czynszów (z obecnych 45-50 euro za mkw.). Tylko wybrańcy będą mogli liczyć na uzależnienie płaconego czynszu od obrotów placówki. Niezbyt korzystny dla najemców jest też przyjęty na rynku nieruchomości handlowych model rozliczania stawek czynszu w euro. Dzisiejsza równowartość 1 tys. euro ma się nijak do tego samego tysiąca sprzed roku.
Analitycy rynku nieruchomości handlowych zwracają także uwagę na nowe tendencje w podejściu inwestorów. O ile do 2000 roku chodziło im o pozyskanie wśród pierwszych najemców jednej z czołowych sieci hipermarketów, o tyle teraz w gronie wynajmujących liczą się przede wszystkim markowe domy towarowe (np. odzieżowe), detaliści spoza branży spożywczej (np. kosmetyki, AGD, RTV) oraz sprawdzeni operatorzy rozrywki i rekreacji (kina, kręgielnie, centra fitness, salony gier, bary, place zabaw dla dzieci itp.).
Wszystko wskazuje na to, że dla centrów handlowych nie ma alternatywy. I nawet największy bazar Europy, czyli warszawski Stadion Dziesięciolecia, ma zostać przekształcony w nowoczesne centrum handlowo-rekreacyjne. Nikogo nie powinna więc zaskakiwać informacja, że dzięki charakterystyce demograficznej, perspektywom rozwoju Polski oraz wyjątkowo pozytywnemu nastawieniu mieszkańców do nowej koncepcji robienia zakupów Polska już zdobyła trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości planowanej powierzchni w centrach handlowych. Droga na europejski szczyt została otwarta.