Poprawa warunków urzędowania, zwiększenie prestiżu, inwestycje - to tylko niektóre powody, dla których firmy szukają nieruchomości. Czy jednak łatwo jest się poruszać w gąszczu ofert?
Rrealną wartość wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w roku 2004 szacuje się na 1,25-1,40 miliarda euro. Największa część przypada na duże korporacje, które często nabywają powierzchnie liczące po kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych. Ale nieruchomości są potrzebne nie tylko im.
Wartość biura, hal, magazynów, budynków produkcyjnych liczy się w milionach złotych. Gdy więc mała lub średnia firma staje przed problemem kupna lub wynajmu niezbędnego obiektu, bywa, że jest to jedno z największych przedsięwzięć w jej historii. Co więc zrobić, by nie była to jednocześnie największa katastrofa?
Na początek trzeba sobie odpowiedzieć na trzy pytania.
Po pierwsze: co?
Jasno określony cel ułatwia znalezienie dróg realizacji - mawiał Jack Welch, prezes General Electric, dodając, że dotyczy to wszelkich spraw związanych z biznesem.
Decydując się na szukanie obiektu dla firmy, trzeba wiedzieć, czego szukamy - pomieszczeń biurowych, magazynów, hali produkcyjnej? W jakim rejonie? Jak dużego? Spełniającego jakie wymogi? Odpowiedź może być szybka i prosta - 300 metrów biura w inteligentnym budynku, wyposażonym we wszelkie najnowsze zdobycze technologii biurowej, 1000 metrów pomieszczeń magazynowych, z klimatyzacją, ściśle określoną twardością posadzki i dojazdem dla tirów. Albo powierzchnia w prestiżowych centrach pięciu największych miast Polski. Niekiedy warto się zastanowić, czy może lepszy byłby obiekt, w którym biura i część magazynowa są w jednym miejscu.
Po drugie: za co?
Transakcje w obrocie nieruchomościami mają często wartość kilku, kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Nawet dla dużych firm bywa to znaczny wydatek, zamrażający sporą część kapitału na cele niezwiązane z istotą działalności. Tego rodzaju inwestycje muszą więc być bardzo głęboko przemyślane, podobnie jak sposób ich finansowania.
Kupno za gotówkę jest najrzadziej stosowanym sposobem. Mało jest firm z sektora MSP, które dysponują tak znacznymi wolnymi kwotami. Co więc pozostaje? Kredyt, leasing, wynajem.
Po trzecie: jak znaleźć?
Szukać samodzielnie? Zlecić to wyspecjalizowanej agencji obrotu nieruchomościami? Oczywiście, czasem uda się samodzielnie znaleźć odpowiednie biuro lub magazyn, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie wszyscy znają siebie oraz rynek i wiadomość o pojawieniu się możliwości kupna rozchodzi się szybko. W innych sytuacjach pomoc pośrednika jest niezbędna.
Ożywiony rynek
Obrót nieruchomościami bywa postrzegany jako barometr sytuacji gospodarczej w kraju. W Polsce od pewnego czasu widać wyraźną poprawę sytuacji. Pracy jest mnóstwo, liczba klientów stale rośnie. Najlepsze agencje wciąż zatrudniają nowych pracowników i wyrastają z zajmowanych biur. Rośnie liczba klientów, zarówno tych chcących nabyć nieruchomości, jak i sprzedających lub wynajmujących. Dla tych pierwszych nastały dobre czasy. Mogą przebierać w ofertach i dopasowywać je idealnie do swoich potrzeb. O ile oczywiście jasno i precyzyjnie ich szefowie odpowiedzą na pytanie pierwsze.
Praktycznie nie ma obecnie regionu Polski, w którym byłyby problemy ze znalezieniem tego, czego się szuka. W dodatku nie trzeba się spieszyć z podejmowaniem decyzji, a wybierać należy lokalizacje nie tylko najkorzystniejsze z punktu widzenia bieżących interesów firmy, ale też pozwalające liczyć na zwyżkę cen, gdy za kilka-kilkanaście lat obiekt zostanie ewentualnie wystawiony na sprzedaż.
- Dziś zdecydowanie łatwiej jest znaleźć kupca niż najemcę - mówi Piotr
Krupa z agencji Krupa Nieruchomości. Dorota Leszczyńska, specjalista z firmy Maxon, robi tylko jedno zastrzeżenie: uwaga ta w mniejszym stopniu dotyczy powierzchni biurowych.
Zdaniem Piotra Krupy, nabycie nieruchomości to potencjalnie znakomity interes, oczywiście o ile patrzy się na to ze świadomością, że na tym rynku zyski przychodzą dość wolno. Ale wiele firm już to rozumie; jedne kupują grunty jako lokatę kapitału, inne - by rozpocząć na nich budowę swoich siedzib od podstaw. Bywa też tak, że działki są wykorzystywane w miarę rozrastania się firmy - tak postąpił na przykład ComArch, który na warszawskim Mokotowie budował kolejno swoje budynki.
Specjaliści od rynku nieruchomości potwierdzają opinie, że dziś warto kupować. - Kredyt, kredyt, kredyt - zachwalają, zwracając uwagę na dogodne warunki oferowane przez banki.
Przedsiębiorcy decydują się na zaciąganie pożyczek, ich spłatę wrzucając w koszty działalności. Rozkwita też inna forma finansowania, do niedawna niezbyt popularna: leasing. Obroty na rynku leasingu nieruchomości wzrosły w 2004 roku ponadtrzykrotnie i, jak twierdzą specjaliści, nadal będą szły do góry. Zdaniem Roberta Mandżunowskiego, prezesa LHI Leasing Polska, lidera na polskim rynku, jest to rozwiązanie dla firm, które uważają nieruchomości za narzędzie umożliwiające im prowadzenie działalności, a w mniejszym stopniu jako lokatę kapitału.
Szczególnie opłacalny wydaje się lea-sing zwrotny. To transakcja polegająca na sprzedaniu firmie leasingowej nieruchomości za cenę rynkową, otrzymaniu jej do używania przez minimum dziesięć lat z prawem odkupienia po tym okresie za cenę ustaloną na początku transakcji (szerzej piszemy o tej formie finansowania na stronie 46).
Rynkowe hity i kity
Polskie miasta są umiarkowanie atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości. Z rankingu firmy LaSalle Investments Management wynika, że oferowane w nich warunki dotyczące perspektyw rozwoju biznesu, popytu i procedur nabywania nie należą do szczególnie kuszących na tle innych lokalizacji w Europie. Warszawa zajmuje pod tym względem 41. miejsce, Poznań jest 61., Wrocław 70., natomiast Gdańsk, Kraków i Łódź znalazły się na szarym końcu. Wróży to dużą ostrożność zagranicznych inwestorów w podejmowaniu decyzji o angażowaniu się w Polsce, ale pokazuje też, że rodzimi przedsiębiorcy nie mają łatwo, bo są skazani na kupowanie nieruchomości.
Ale jakoś sobie radzą. Biznes wyprowadza się z centrów miast na obrzeża. Tam w tej chwili są większe możliwości rozwoju, wzrosła też liczba ofert. Zdecydowanie spadło zainteresowanie działkami w centrach. Przykład - Warszawa. W roku 2004 tylko 12 z 82 przetargów na miejskie działki zakończyło się sukcesem. Powód? Wysokie ceny z nieadekwatną infrastrukturą, wadliwe przepisy oraz opieszałość urzędników, którzy zwlekają często z wydawaniem pozwoleń na budowę i warunków zabudowy. Poza tym miasta bardzo często żądają, by kupujący godzili się na nabywanie gruntów z prawem własności zamiast w użytkowanie. Z tego wynikają dwa problemy: nie zawsze jasna sytuacja prawna nieruchomości (przykład - warszawski plac Defilad) oraz trudna do zaakceptowania sytuacja, w której trzeba natychmiast płacić 100 procent ustalonej ceny, zamiast, jak w przypadku użytkowania wieczystego, 25 procent (reszta rozkładana jest na raty).
Największym zainteresowaniem przedsiębiorców cieszą się powierzchnie handlowe. Ale sporo jest chętnych do nabywania gruntów oraz obiektów magazynowych, produkcyjnych i biurowych. Zdaniem Piotra Krupy, od pewnego czasu sporo jest pytań dotyczących obiektów, które nadawałyby się na prywatne przedszkola, przychodnie lekarskie itp. Sporo hałasu na rynku zrobiła niedawno wiadomość o wystawieniu na sprzedaż jednego z dużych warszawskich hoteli, położonego w ścisłym centrum stolicy. Natychmiast pojawiło się wiele ofert. Ostatecznie jednak do transakcji nie doszło. Właściciel hotelu postanowił wstrzymać się z jego sprzedażą.
Dobrze dzieje się też na rynku pomieszczeń biurowych, stanowiącym niemal połowę całego rynku nieruchomości komercyjnych. Wyraźnie widać na nim jednak zmiany w lokalizowaniu nowych obiektów. Na rok 2005 zaplanowano oddanie około 270 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, z czego ponad połowę w nowych budynkach na obrzeżach Warszawy.
Co jutro?
Tereny drożeją i będą drożały. Szczególnie tam, gdzie mają przebiegać drogi szybkiego ruchu i autostrady. Zapobiegliwi już od dawna wykupują grunty, nawet wtedy, gdy trwają protesty i przebieg tej czy innej trasy nie jest jeszcze pewny. - Bomba inwestycyjna wybuchnie, gdy wyklaruje się sytuacja gospodarcza Polski - uważa Piotr Krupa.
Na razie mamy do czynienia z "inwestycyjnymi bombkami". Powstają nowe możliwości inwestowania i lokalni przedsiębiorcy chętnie z nich korzystają. Takie jak strefa ekonomiczna na terenie dawnego lotniska w Żarach. Romuald Chruścicki z Agencji Pośrednictwa Romeks w Tychach uważa, że na Górnym Śląsku nadal warto jest inwestować w nieruchomości komercyjne, zwłaszcza lokale handlowe. I to wcale niekoniecznie wyłącznie przy trasach wylotowych czy w dużych centrach handlowych, ale też w nowo powstających osiedlach mieszkaniowych, gdzie głód sklepów i punktów usługowych jest bardzo duży. Kto dziś będzie tam pierwszy, ten będzie miał największe szanse na dobrą lokalizację, choć oczywiście zawsze jest to inwestycja obarczona ryzykiem.
A jutro? Coraz więcej firm zaczyna się rozglądać się za nieruchomościami za granicami Polski. Na razie najczęściej są to małe biura, ale też zaczyna się już zainteresowanie budynkami produkcyjnymi. To rynek, na którym wyspecjalizowane firmy pośredniczące mogą znaleźć znakomite źródło dochodu. - Jesteśmy w stanie w ciągu 24-48 godzin przedstawić klientowi ofertę dotyczącą poszukiwanej przez niego nieruchomości poza Polską - mówi Piotr Krupa.
Wartość biura, hal, magazynów, budynków produkcyjnych liczy się w milionach złotych. Gdy więc mała lub średnia firma staje przed problemem kupna lub wynajmu niezbędnego obiektu, bywa, że jest to jedno z największych przedsięwzięć w jej historii. Co więc zrobić, by nie była to jednocześnie największa katastrofa?
Na początek trzeba sobie odpowiedzieć na trzy pytania.
Po pierwsze: co?
Jasno określony cel ułatwia znalezienie dróg realizacji - mawiał Jack Welch, prezes General Electric, dodając, że dotyczy to wszelkich spraw związanych z biznesem.
Decydując się na szukanie obiektu dla firmy, trzeba wiedzieć, czego szukamy - pomieszczeń biurowych, magazynów, hali produkcyjnej? W jakim rejonie? Jak dużego? Spełniającego jakie wymogi? Odpowiedź może być szybka i prosta - 300 metrów biura w inteligentnym budynku, wyposażonym we wszelkie najnowsze zdobycze technologii biurowej, 1000 metrów pomieszczeń magazynowych, z klimatyzacją, ściśle określoną twardością posadzki i dojazdem dla tirów. Albo powierzchnia w prestiżowych centrach pięciu największych miast Polski. Niekiedy warto się zastanowić, czy może lepszy byłby obiekt, w którym biura i część magazynowa są w jednym miejscu.
Po drugie: za co?
Transakcje w obrocie nieruchomościami mają często wartość kilku, kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Nawet dla dużych firm bywa to znaczny wydatek, zamrażający sporą część kapitału na cele niezwiązane z istotą działalności. Tego rodzaju inwestycje muszą więc być bardzo głęboko przemyślane, podobnie jak sposób ich finansowania.
Kupno za gotówkę jest najrzadziej stosowanym sposobem. Mało jest firm z sektora MSP, które dysponują tak znacznymi wolnymi kwotami. Co więc pozostaje? Kredyt, leasing, wynajem.
Po trzecie: jak znaleźć?
Szukać samodzielnie? Zlecić to wyspecjalizowanej agencji obrotu nieruchomościami? Oczywiście, czasem uda się samodzielnie znaleźć odpowiednie biuro lub magazyn, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie wszyscy znają siebie oraz rynek i wiadomość o pojawieniu się możliwości kupna rozchodzi się szybko. W innych sytuacjach pomoc pośrednika jest niezbędna.
Ożywiony rynek
Obrót nieruchomościami bywa postrzegany jako barometr sytuacji gospodarczej w kraju. W Polsce od pewnego czasu widać wyraźną poprawę sytuacji. Pracy jest mnóstwo, liczba klientów stale rośnie. Najlepsze agencje wciąż zatrudniają nowych pracowników i wyrastają z zajmowanych biur. Rośnie liczba klientów, zarówno tych chcących nabyć nieruchomości, jak i sprzedających lub wynajmujących. Dla tych pierwszych nastały dobre czasy. Mogą przebierać w ofertach i dopasowywać je idealnie do swoich potrzeb. O ile oczywiście jasno i precyzyjnie ich szefowie odpowiedzą na pytanie pierwsze.
Praktycznie nie ma obecnie regionu Polski, w którym byłyby problemy ze znalezieniem tego, czego się szuka. W dodatku nie trzeba się spieszyć z podejmowaniem decyzji, a wybierać należy lokalizacje nie tylko najkorzystniejsze z punktu widzenia bieżących interesów firmy, ale też pozwalające liczyć na zwyżkę cen, gdy za kilka-kilkanaście lat obiekt zostanie ewentualnie wystawiony na sprzedaż.
- Dziś zdecydowanie łatwiej jest znaleźć kupca niż najemcę - mówi Piotr
Krupa z agencji Krupa Nieruchomości. Dorota Leszczyńska, specjalista z firmy Maxon, robi tylko jedno zastrzeżenie: uwaga ta w mniejszym stopniu dotyczy powierzchni biurowych.
Zdaniem Piotra Krupy, nabycie nieruchomości to potencjalnie znakomity interes, oczywiście o ile patrzy się na to ze świadomością, że na tym rynku zyski przychodzą dość wolno. Ale wiele firm już to rozumie; jedne kupują grunty jako lokatę kapitału, inne - by rozpocząć na nich budowę swoich siedzib od podstaw. Bywa też tak, że działki są wykorzystywane w miarę rozrastania się firmy - tak postąpił na przykład ComArch, który na warszawskim Mokotowie budował kolejno swoje budynki.
Specjaliści od rynku nieruchomości potwierdzają opinie, że dziś warto kupować. - Kredyt, kredyt, kredyt - zachwalają, zwracając uwagę na dogodne warunki oferowane przez banki.
Przedsiębiorcy decydują się na zaciąganie pożyczek, ich spłatę wrzucając w koszty działalności. Rozkwita też inna forma finansowania, do niedawna niezbyt popularna: leasing. Obroty na rynku leasingu nieruchomości wzrosły w 2004 roku ponadtrzykrotnie i, jak twierdzą specjaliści, nadal będą szły do góry. Zdaniem Roberta Mandżunowskiego, prezesa LHI Leasing Polska, lidera na polskim rynku, jest to rozwiązanie dla firm, które uważają nieruchomości za narzędzie umożliwiające im prowadzenie działalności, a w mniejszym stopniu jako lokatę kapitału.
Szczególnie opłacalny wydaje się lea-sing zwrotny. To transakcja polegająca na sprzedaniu firmie leasingowej nieruchomości za cenę rynkową, otrzymaniu jej do używania przez minimum dziesięć lat z prawem odkupienia po tym okresie za cenę ustaloną na początku transakcji (szerzej piszemy o tej formie finansowania na stronie 46).
Rynkowe hity i kity
Polskie miasta są umiarkowanie atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości. Z rankingu firmy LaSalle Investments Management wynika, że oferowane w nich warunki dotyczące perspektyw rozwoju biznesu, popytu i procedur nabywania nie należą do szczególnie kuszących na tle innych lokalizacji w Europie. Warszawa zajmuje pod tym względem 41. miejsce, Poznań jest 61., Wrocław 70., natomiast Gdańsk, Kraków i Łódź znalazły się na szarym końcu. Wróży to dużą ostrożność zagranicznych inwestorów w podejmowaniu decyzji o angażowaniu się w Polsce, ale pokazuje też, że rodzimi przedsiębiorcy nie mają łatwo, bo są skazani na kupowanie nieruchomości.
Ale jakoś sobie radzą. Biznes wyprowadza się z centrów miast na obrzeża. Tam w tej chwili są większe możliwości rozwoju, wzrosła też liczba ofert. Zdecydowanie spadło zainteresowanie działkami w centrach. Przykład - Warszawa. W roku 2004 tylko 12 z 82 przetargów na miejskie działki zakończyło się sukcesem. Powód? Wysokie ceny z nieadekwatną infrastrukturą, wadliwe przepisy oraz opieszałość urzędników, którzy zwlekają często z wydawaniem pozwoleń na budowę i warunków zabudowy. Poza tym miasta bardzo często żądają, by kupujący godzili się na nabywanie gruntów z prawem własności zamiast w użytkowanie. Z tego wynikają dwa problemy: nie zawsze jasna sytuacja prawna nieruchomości (przykład - warszawski plac Defilad) oraz trudna do zaakceptowania sytuacja, w której trzeba natychmiast płacić 100 procent ustalonej ceny, zamiast, jak w przypadku użytkowania wieczystego, 25 procent (reszta rozkładana jest na raty).
Największym zainteresowaniem przedsiębiorców cieszą się powierzchnie handlowe. Ale sporo jest chętnych do nabywania gruntów oraz obiektów magazynowych, produkcyjnych i biurowych. Zdaniem Piotra Krupy, od pewnego czasu sporo jest pytań dotyczących obiektów, które nadawałyby się na prywatne przedszkola, przychodnie lekarskie itp. Sporo hałasu na rynku zrobiła niedawno wiadomość o wystawieniu na sprzedaż jednego z dużych warszawskich hoteli, położonego w ścisłym centrum stolicy. Natychmiast pojawiło się wiele ofert. Ostatecznie jednak do transakcji nie doszło. Właściciel hotelu postanowił wstrzymać się z jego sprzedażą.
Dobrze dzieje się też na rynku pomieszczeń biurowych, stanowiącym niemal połowę całego rynku nieruchomości komercyjnych. Wyraźnie widać na nim jednak zmiany w lokalizowaniu nowych obiektów. Na rok 2005 zaplanowano oddanie około 270 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, z czego ponad połowę w nowych budynkach na obrzeżach Warszawy.
Co jutro?
Tereny drożeją i będą drożały. Szczególnie tam, gdzie mają przebiegać drogi szybkiego ruchu i autostrady. Zapobiegliwi już od dawna wykupują grunty, nawet wtedy, gdy trwają protesty i przebieg tej czy innej trasy nie jest jeszcze pewny. - Bomba inwestycyjna wybuchnie, gdy wyklaruje się sytuacja gospodarcza Polski - uważa Piotr Krupa.
Na razie mamy do czynienia z "inwestycyjnymi bombkami". Powstają nowe możliwości inwestowania i lokalni przedsiębiorcy chętnie z nich korzystają. Takie jak strefa ekonomiczna na terenie dawnego lotniska w Żarach. Romuald Chruścicki z Agencji Pośrednictwa Romeks w Tychach uważa, że na Górnym Śląsku nadal warto jest inwestować w nieruchomości komercyjne, zwłaszcza lokale handlowe. I to wcale niekoniecznie wyłącznie przy trasach wylotowych czy w dużych centrach handlowych, ale też w nowo powstających osiedlach mieszkaniowych, gdzie głód sklepów i punktów usługowych jest bardzo duży. Kto dziś będzie tam pierwszy, ten będzie miał największe szanse na dobrą lokalizację, choć oczywiście zawsze jest to inwestycja obarczona ryzykiem.
A jutro? Coraz więcej firm zaczyna się rozglądać się za nieruchomościami za granicami Polski. Na razie najczęściej są to małe biura, ale też zaczyna się już zainteresowanie budynkami produkcyjnymi. To rynek, na którym wyspecjalizowane firmy pośredniczące mogą znaleźć znakomite źródło dochodu. - Jesteśmy w stanie w ciągu 24-48 godzin przedstawić klientowi ofertę dotyczącą poszukiwanej przez niego nieruchomości poza Polską - mówi Piotr Krupa.