Wywiad z Jarosławem Szanajcą, prezesem Dom Development S.A.
Umówić się na spotkanie z prezesem Dom Development nie jest łatwo. Tak jak nie jest łatwo wydobyć z niego szczegółowe informacje na temat firmy, którą zarządza. Mimo nalegań z naszej strony nie zdradził wyników finansowych, ani nie wyjaśnił kim są brytyjscy właściciele jednej z największych w Polsce firm deweloperskich. Chętnie i z zaangażowaniem krytykował natomiast biurokrację i samorządy terytorialne, które jego zdaniem ograniczają budownictwo w Polsce i walnie przyczyniają się do wysokiego, stale rosnącego poziomu cen mieszkań.
„Lichwiarskie odsetki za zwłokę we wpłacie rat, drakońskie kary za odstąpienie od kontraktu, zapisy rozmywające odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie terminu zakończenia inwestycji, przymus wykupienia miejsca postojowego nawet wtedy gdy ktoś nie ma samochodu”. To są zarzuty, które postawił UOKIK. Wychodzi na to, że deweloperzy to grupa podejrzanych przedsiębiorców, na których trzeba wyjątkowo uważać. Kim są przedsiębiorcy działający na tym rynku?
To branża jak każda inna, a emocje i napięcia, które występują między deweloperem a klientem, wynikają z charakteru naszej działalności. My dostarczamy najważniejsze i największe dobro materialne, w pewnym sensie klienci spełniają u nas swoje marzenia. To wzmaga u nich nerwowość.
Chwileczkę. UOKiK nie mówił o nerwowych klientach, tylko o nieuczciwych deweloperach.
Kiedy UOKiK stawiał te zarzuty?
W 2003 roku.
No właśnie mniej więcej wtedy Polski Związek Firm Deweloperskich porozumiał się z Urzędem w spornych sprawach. UOKiK zaaprobował zaproponowany przez Związek Kodeks Dobrych Praktyk i dziś nie ma do niego żadnych zastrzeżeń. Przekonaliśmy, między innymi UOKiK, że przymus wykupu miejsca postojowego nie wynika ze złej woli dewelopera, ale na ogół z ustalonych przez lokalnych urzędników warunków zabudowy.
Jeszcze trochę i powie Pan, że to nie firmy budujące mieszkania, tylko klienci są nie w porządku.
To co powiem będzie niepoprawne politycznie, ale klienci zdecydowanie częściej próbują oszukiwać deweloperów niż na odwrót.
A wie Pan dlaczego? Bo mieszkania są absurdalnie drogie.
Zgadzam się. Są drogie, ale to nie jest wina dewelopera.
Niech Pan poda trzy najważniejsze powody, dla których mieszkania w biednej Polsce kosztują niemal tyle co w najzamożniejszych krajach w Europie.
Po pierwsze: droga robocizna.
Firmy nie potrafią tanio budować?
Tak. Dobrych wykonawców jest naprawdę niewielu. Druga sprawa to proces inwestycyjny – w Polsce trwa trzy razy dłużej niż powinien. Inwestor musi przebrnąć przez absurdalne procedury o zagospodarowaniu przestrzennym, warunki techniczne, przepisy. W praktyce nie można rozpocząć budowy wcześniej jak dwa lata po zakupie działki. A to kosztuje. Zakup gruntu musi być sfinansowany, armia ludzi musi załatwiać pozwolenia. To wszystko powoduje, że cena mieszkania rośnie.
A trzeci powód?
Wysokie ceny gruntu i marża dewelopera, choć chciałbym zauważyć, że w Polsce jest ona niższa niż w innych krajach europejskich.
To znaczy jaka?
Marża brutto nie przekracza 20 proc.
Co oznacza brutto?
Przed kosztami finansowymi. Niezwykle wysokie marże na rynku mieszkaniowym to mit. Zdarzają się oczywiście przypadki, że ktoś kupi tanio grunt i uzyska wysoką marżę, ale to rzadkość.
Tanio ziemię można kupić w dwóch sytuacjach: albo się komuś dało łapówkę albo się kogoś oszukało...
Grunty kupuje się po cenach rynkowych.
A jak Pana firma zorganizowała zakup tak dużej i tak znakomicie położonej działki pod reprezentacyjne osiedle Marina Mokotów w Warszawie?
To nie był zakup. Działka byłą własnością PKO BP, które kilka lat wcześniej kupiło ją od miasta. Weszliśmy z bankiem w spółkę.
Może Pan powiedzieć jak się sprzedają mieszkania na Marinie? Podobno były problemy z uruchomieniem drugiego etapu?
Problemy nie były większe niż na innych budowach. Na początku była próba zablokowania inwestycji przez grupę protestujących osób. To normalne. Wszystko jest wliczone w cenę. Ale mieszkania się dobrze sprzedają.
A czy przy sprzedaży mieszkań na Marinie widać tak zwany boom mieszkaniowy? Sprzedajecie więcej mieszkań niż rok temu?
Tak. Ceny co prawda wzrosły, ale na razie nie ma oznak zahamowania sprzedaży.
A 6 tys. zł za metr kw. mieszkania w stanie surowym poza ścisłym centrum to nie jest Pana zdaniem ciut za dużo?
To sporo, ale to nie my ustalamy tą cenę, tylko rynek. Ceną regulujemy takie tempo sprzedaży, jakie sobie założyliśmy w biznesplanie i staramy się je realizować.
A dlaczego w ogóle nie buduje się mieszkań w średnich i małych miastach?
Bo z takich miast wyjeżdżają młodzi ludzie. Nasi potencjalni klienci.
Jak to jest, że mieszkanie w Siedlcach kosztuje 2,2 tys. zł za metr a w Warszawie 6 tys. zł? Z czego wynika tak duża różnica?
Rynek warszawski jest po prostu inny. Ziemia jest znacznie droższa, wyższe są wszystkie koszty. W Siedlcach mieszkania sprzedaje się w cenie, po której w Warszawie ciężko byłoby pokryć same koszty budowy. W stolicy firmy stosują lepsze materiały, wyższy standard , wprowadzają nowinki...Z drugiej strony sam do końca nie wiem, z czego wynikają te rozbieżności cenowe...
Bo nie ma podaży. W dwuipółmilionowym mieście buduje się parę tysięcy mieszkań rocznie. Akurat dla tych kilku tysięcy finansistów, którzy są skłonni przepłacać.
Nie do końca. Naszym najlepszym klientem jest klient napływowy, który nie kupuje mieszkania na Marinie, tylko na obrzeżach Warszawy za 3 – 3,5 tys. zł za metr. To jest fundament rynku mieszkaniowego i na nim wyraźnie widać presję cenową.
To znaczy, że ceny mieszkań będą wciąż szły w górę?
Tak, aczkolwiek doświadczenie wskazuje, że w takiej sytuacji ceny drogich mieszkań rosną szybciej.
A czy z koniunkturą nie jest trochę tak, jak z cenami cukru rok temu, kiedy wszyscy spodziewali się wzrostu cen, a potem sami go wywołali. Czy nie sądzi Pan, że mamy do czynienia ze sztucznie wywołanym popytem i jeżeli liczba oddawanych mieszkań wzrośnie ceny zaczną spadać?
Może się tak okazać, ale najwcześniej za dwa, trzy lata, kiedy na rynek trafią przygotowywane dzisiaj inwestycje. Należy jednak pamiętać, że wszystkie gospodarki po wejściu do Unii przeżyły kilkuletni okres wzrostu cen nieruchomości. A my przecież mamy większe zapóźnienia cywilizacyjne i większy niedobór mieszkań niż Hiszpania, czy nawet Grecja.
Co z tego skoro ciągle niewiele się buduje. W kraju gdzie połowa mieszkań nadaje się do wyburzenia oddaje się co roku niespełna 100 tys. nowych lokali. To śmiesznie mało.
Tak. Czteromilionowa Irlandia buduje tyle co my.
W Polsce powinno się budować minimum 200 – 300 tys. mieszkań. Dlaczego deweloperzy tego nie robią?
Bo nie ma jak! Podaż gruntów i możliwość załatwienia pozwoleń jest taka jaka jest. Kupienie gruntu z warunkami zabudowy, już nie mówię z pozwoleniem na budowę, graniczy z cudem. Działek do wzięcia jest niewiele, wyrywamy je sobie z rąk i sami sobie podbijamy ceny.
A komu zależy na tym, że w miastach są ogromne niezabudowane tereny, np. na warszawskich Stegnach. Komu zależy na istnieniu ogródków działkowych w centrum miasta. Jaki mechanizm sprawia, że nie ma pozwoleń ani gruntów?
Ten mechanizm kojarzy mi się z chocholim tańcem. Posłowie uchwalili ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, która bardzo skutecznie zahamowała możliwość większej aktywności inwestycyjnej. Od półtora roku wszyscy wiedzą, że ta ustawa jest do niczego. Plany zagospodarowania wygasły, nowych już nikt nie chce uchwalać, bo samorządy chcą same decydować o każdej inwestycji. A partie polityczne są zakładnikami tzw. terenu i w obawie przed lokalnymi politykami żadna partia przed wyborami nie odważy się poruszyć tego tematu.
Ależ ci działacze samorządowi po prostu biorą pod stołem pieniądze, za sprzedaż jednej działki raz na rok, zamiast dziesięciu na miesiąc.
To Pan powiedział.
A Pan daje łapówki?
Nie dajemy łapówek.
To nie jest prawidłowa odpowiedź.
A jaka jest prawidłowa?
Od czasu do czasu płacimy...
Pozostaniemy przy swoich zdaniach.
Ale jeżeli w gospodarce jest coś, czego nie można wytłumaczyć, to znaczy, że tam chodzi o pieniądze.
W szerszym zakresie na pewno tak. To nie jest tylko problem mieszkań. Przecież nie mamy dróg, linii przesyłowych, kanalizacji. Tam jest identyczny problem, tylko jego skala jest większa.
Ale z drugiej strony ograniczanie podaży jest na rękę deweloperom, bo możecie windować ceny. Jesteście w komfortowej sytuacji.
W interesie każdej firmy, która tak jak Dom Development chce się rozwijać, nie leżą zewnętrzne ograniczenia. To o czym pan mówi może być istotne dla drobnych przedsiębiorców, którzy budują pojedyncze budynki, ale nie dla nas. My chcemy rosnąc, zwiększać skalę działalności.
Czy deweloperzy mają jakieś rezerwy w ograniczaniu kosztów?
Na pewno niższe mogłyby być koszty finansowe, bo koszty kredytów bywają spore. Przystąpienie do strefy euro zakończy tę schizofrenię, że nasi klienci kupują w złotówkach a kredyt biorą w euro, albo we frankach.
To koszty finansowe, ale nie wasze, tylko klientów. Żyjecie z tego co wam wpłacimy.
My finansujemy z kredytów do 60 proc. wartości inwestycji. Mamy duże transze kredytowe, choćby z EBOR-u w twardej walucie, więc musimy się zabezpieczać przed ryzykiem kursowym a to dodatkowo podnosi koszty. Wolelibyśmy tanio pożyczać w złotówkach.
Druga sprawa to efektywność firm budowlanych. Do branży musi trafić nowa transza pracowników. Wtedy może nastąpi wzrost efektywności i konkurencyjności. Na razie polskie firmy są tak słabe, że przegrywają jak leci większość kontraktów finansowanych z unijnych środków, bo nie są w stanie przedstawić wymaganych dokumentów.
Potencjalne oszczędności są także po stronie projektowania. Naprawdę ciężko jest znaleźć architektów, którzy potrafią narysować nowoczesne i tanie w budowie budynki. W ten sposób ucieka 5 – 10 proc. kosztów.
Czyli rezerwy są. Jaki w takim razie powinien być koszt 1 m kw w Warszawie i, powiedzmy, w Siedlcach?
W Warszawie koszt budowy nie powinien przekraczać 1,8 tys. zł. Teraz zaczyna się od 2 tys. zł w bardzo oszczędnej wersji.
Czyli w stanie surowym?
Tak.
Jak brzmi określenie stan surowy w języku angielskim?
Powinno się to nazywać core and shell ale ta nazwa dotyczy budynków biurowych. A mieszkań w stanie niewykończonym tam się po prostu nie sprzedaje. Tak samo jak nie sprzedaje się samochodów bez kół i bez tapicerki.
To dlaczego deweloperzy jak jeden mąż, z wyjątkiem kilku inwestycji, sprzedają coś co nawet nie ma odpowiednika w języku angielskim? To jest naciąganie klientów!
To pozostałość po latach 90. Klienci nie wymagali wykończonych mieszkań, bo woleli sami wybierać sobie rodzaj wyposażenia. To co klienci musieli kupić od „złodzieja” dewelopera to było mieszkanie, a resztę robiło się we własnym zakresie, żeby było taniej. Dla firm budowlanych to było wygodne, bo łatwiejszy był odbiór techniczny. Poza tym jeszcze niedawno kredyty hipoteczne nie obejmowały kosztów wyposażenia. My próbujemy to zmieniać. Około 22 proc. mieszkań oddajemy w stanie wykończonym.
No tak ale wtedy z 4,5 tys. zł za metr robi się 6,5 tys. zł. Wychodzi na to, że by kupić na kredyt dwupokojowe mieszkanie trzeba się zadłużyć i spłacać po 2 tys. zł przez 20 lat. To więcej niż średnia krajowa netto. Kogo na to stać? Tak wygląda łańcuch absurdu. Gdzie można go przerwać?
Nie wiem i obawiam się, że w najbliższej przyszłości nic się pod tym względem nie zmieni. To co możne przyspieszyć upadek tego systemu, to dalsze nakręcanie absurdu: jeszcze mniejszy dostęp do terenów, jeszcze więcej problemów z rozpoczynaniem inwestycji, jeszcze wyższe ceny.
Czekacie aż klienci się zbuntują i pójdą na Ratusz?
Nie czekamy. Próbujemy coś robić. Przecież grozi nam jeszcze podniesienie podatku VAT na mieszkania w 2008 roku.
Jeśli jutro zostałby Pan premierem, albo ministrem infrastruktury to co zmieniłby Pan w pierwszej kolejności?
Po kolei: ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, warunki techniczne w budownictwie, prawo budowlane, VAT, zmusiłbym gminy do opracowania lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego bądź do uchwalenia tak zwanych przepisów urbanistycznych, na podstawie których można by było rozpoczynać nowe inwestycje. Utworzyłbym odrębne ministerstwo odpowiedzialne za budownictwo mieszkaniowe. Tak jak to jest w Wielkiej Brytanii.
Widzi Pan na wyspach inne wzorce, które można by zastosować u nas?
Brytyjczycy utrzymali zerowy VAT na mieszkania – wygrali zresztą niedawno proces z Unią Brytyjska federacja budowniczych domów i rząd są mocno zaangażowane w narodową akcję utrzymywania niskich stawek podatkowych. U nas też tak powinno być.
Skoro mówimy o Wielkiej Brytanii, to może Pan coś powie o brytyjskich właścicielach Dom Development?
Nie jesteśmy firmą publiczną i w pełni korzystamy z faktu, że nie musimy odkrywać zbyt wielu tajników swojej działalności.
Klienci chcieliby wiedzieć od kogo kupują mieszkania.
I bez tej wiedzy je kupują. Firma jest w 80 proc. kontrolowana przez spółkę z Rotterdamu, która należy do brytyjskiej grupy kapitałowej Woodsford. Ta holenderska spółka jest także właścicielem Europa Park, parku centrum logistycznego w Mszczonowie.
Do kogo należą pozostałe akcje?
Do polskiego menedżmentu.
Woodsford Group to firma deweloperska?
To grupa inwestorów finansowych.
Jeżeli tak, to marża netto musi wynosić minimum 25 proc. To oznacza, że jeżeli metr mieszkania kosztuje 4,5 tys. zł to minimum 1000 zł wynosi marża dewelopera?
To są spekulacje...
Jakie są wyniki finansowe Dom Development?
Jesteśmy firmą zdecydowanie rentowną.
A przychody? Jesteście więksi pod względem obrotów od J.W. Construction?
Podobny rząd wielkości.
Ale na Liście 500 Rzeczpospolitej was nie ma?
Trzeba się zapisać na tą listę. Mu nie widzimy takiej potrzeby.
Wspomniał Pan, że Polski Związek Firm Deweloperskich ma swój Kodeks Dobrych Praktyk. Nie wymaga on, żeby firma ujawniała podstawowe dane o sobie?
Nie. Nie mielibyśmy z tego tytułu żadnych korzyści.
A co możemy dowiedzieć się o prezesie?
Ukończyłem prawo, potem pracowałem w spółce Libella, jednej pierwszych z ograniczoną odpowiedzialnością. Potem przeszedłem do nieruchomości. Byłem deweloperem budynków biurowych, a 1996 po wspólnych doświadczeniach z Woodsford założyliśmy firmę budująca mieszkania. Na początku głównie pod wynajem, bo wtedy była jeszcze duża ulga na takie mieszkania i państwo zwracało inwestorowi praktycznie cały koszt zakupu.
Czy obecna koniunktura to jest dobry moment na uruchomienie firmy deweloperskiej? Ile trzeba mieć pieniędzy na starcie?
Tego interesu trzeba się nauczyć. Nie mając doświadczonego partnera lepiej zaczynać powoli bez wielkiego rozmachu.
A Pan osobiście inwestuje w nieruchomości?
Tak, od czasu do czasu kupię jakieś mieszkanko. Ale bez przesady.
A które rynki są najbardziej perspektywiczne?
Myślę, że jesteśmy w przededniu boomu na mieszkania wakacyjne nad morzem. Dobrze sprzedają się rozsądne cenowo projekty. Takie mieszkania po 40 – 50 metrów można wynajmować w sezonie i przez dwa miesiące zarobić na roczną spłatę kredytu.
To sprawdzona przez Pana forma inwestowania?
Kolega kupił takie mieszkanie.
Jak Pan sądzi, co się będzie działo na rynku firm budowlanych i deweloperskich w najbliższych latach? Czy nastąpi proces konsolidacji?
Rynek rośnie, więc powodów do konsolidacji nie ma. Może się zdarzyć, że firmy z zagranicy będą chciały wejść na rynek przez przejęcie polskich firm. Ale kandydatów do przejęcia praktycznie nie ma.
Mówił Pan, że ceny dalej będą rosły. A gdyby nastąpiło uwolnienie rynku od strony biurokratycznej? Czy popyt zostałby zaspokojony?
Popyt nie zostanie zaspokojony jeszcze przez wiele, wiele lat. Z drugiej strony Polacy nie mają dużo pieniędzy, więc wzrost cen nie będzie oszałamiający. Tempo wzrostu nie przekroczy 10 – 15 proc. rocznie.
Złoty interes?
Raczej trudny interes.
„Lichwiarskie odsetki za zwłokę we wpłacie rat, drakońskie kary za odstąpienie od kontraktu, zapisy rozmywające odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie terminu zakończenia inwestycji, przymus wykupienia miejsca postojowego nawet wtedy gdy ktoś nie ma samochodu”. To są zarzuty, które postawił UOKIK. Wychodzi na to, że deweloperzy to grupa podejrzanych przedsiębiorców, na których trzeba wyjątkowo uważać. Kim są przedsiębiorcy działający na tym rynku?
To branża jak każda inna, a emocje i napięcia, które występują między deweloperem a klientem, wynikają z charakteru naszej działalności. My dostarczamy najważniejsze i największe dobro materialne, w pewnym sensie klienci spełniają u nas swoje marzenia. To wzmaga u nich nerwowość.
Chwileczkę. UOKiK nie mówił o nerwowych klientach, tylko o nieuczciwych deweloperach.
Kiedy UOKiK stawiał te zarzuty?
W 2003 roku.
No właśnie mniej więcej wtedy Polski Związek Firm Deweloperskich porozumiał się z Urzędem w spornych sprawach. UOKiK zaaprobował zaproponowany przez Związek Kodeks Dobrych Praktyk i dziś nie ma do niego żadnych zastrzeżeń. Przekonaliśmy, między innymi UOKiK, że przymus wykupu miejsca postojowego nie wynika ze złej woli dewelopera, ale na ogół z ustalonych przez lokalnych urzędników warunków zabudowy.
Jeszcze trochę i powie Pan, że to nie firmy budujące mieszkania, tylko klienci są nie w porządku.
To co powiem będzie niepoprawne politycznie, ale klienci zdecydowanie częściej próbują oszukiwać deweloperów niż na odwrót.
A wie Pan dlaczego? Bo mieszkania są absurdalnie drogie.
Zgadzam się. Są drogie, ale to nie jest wina dewelopera.
Niech Pan poda trzy najważniejsze powody, dla których mieszkania w biednej Polsce kosztują niemal tyle co w najzamożniejszych krajach w Europie.
Po pierwsze: droga robocizna.
Firmy nie potrafią tanio budować?
Tak. Dobrych wykonawców jest naprawdę niewielu. Druga sprawa to proces inwestycyjny – w Polsce trwa trzy razy dłużej niż powinien. Inwestor musi przebrnąć przez absurdalne procedury o zagospodarowaniu przestrzennym, warunki techniczne, przepisy. W praktyce nie można rozpocząć budowy wcześniej jak dwa lata po zakupie działki. A to kosztuje. Zakup gruntu musi być sfinansowany, armia ludzi musi załatwiać pozwolenia. To wszystko powoduje, że cena mieszkania rośnie.
A trzeci powód?
Wysokie ceny gruntu i marża dewelopera, choć chciałbym zauważyć, że w Polsce jest ona niższa niż w innych krajach europejskich.
To znaczy jaka?
Marża brutto nie przekracza 20 proc.
Co oznacza brutto?
Przed kosztami finansowymi. Niezwykle wysokie marże na rynku mieszkaniowym to mit. Zdarzają się oczywiście przypadki, że ktoś kupi tanio grunt i uzyska wysoką marżę, ale to rzadkość.
Tanio ziemię można kupić w dwóch sytuacjach: albo się komuś dało łapówkę albo się kogoś oszukało...
Grunty kupuje się po cenach rynkowych.
A jak Pana firma zorganizowała zakup tak dużej i tak znakomicie położonej działki pod reprezentacyjne osiedle Marina Mokotów w Warszawie?
To nie był zakup. Działka byłą własnością PKO BP, które kilka lat wcześniej kupiło ją od miasta. Weszliśmy z bankiem w spółkę.
Może Pan powiedzieć jak się sprzedają mieszkania na Marinie? Podobno były problemy z uruchomieniem drugiego etapu?
Problemy nie były większe niż na innych budowach. Na początku była próba zablokowania inwestycji przez grupę protestujących osób. To normalne. Wszystko jest wliczone w cenę. Ale mieszkania się dobrze sprzedają.
A czy przy sprzedaży mieszkań na Marinie widać tak zwany boom mieszkaniowy? Sprzedajecie więcej mieszkań niż rok temu?
Tak. Ceny co prawda wzrosły, ale na razie nie ma oznak zahamowania sprzedaży.
A 6 tys. zł za metr kw. mieszkania w stanie surowym poza ścisłym centrum to nie jest Pana zdaniem ciut za dużo?
To sporo, ale to nie my ustalamy tą cenę, tylko rynek. Ceną regulujemy takie tempo sprzedaży, jakie sobie założyliśmy w biznesplanie i staramy się je realizować.
A dlaczego w ogóle nie buduje się mieszkań w średnich i małych miastach?
Bo z takich miast wyjeżdżają młodzi ludzie. Nasi potencjalni klienci.
Jak to jest, że mieszkanie w Siedlcach kosztuje 2,2 tys. zł za metr a w Warszawie 6 tys. zł? Z czego wynika tak duża różnica?
Rynek warszawski jest po prostu inny. Ziemia jest znacznie droższa, wyższe są wszystkie koszty. W Siedlcach mieszkania sprzedaje się w cenie, po której w Warszawie ciężko byłoby pokryć same koszty budowy. W stolicy firmy stosują lepsze materiały, wyższy standard , wprowadzają nowinki...Z drugiej strony sam do końca nie wiem, z czego wynikają te rozbieżności cenowe...
Bo nie ma podaży. W dwuipółmilionowym mieście buduje się parę tysięcy mieszkań rocznie. Akurat dla tych kilku tysięcy finansistów, którzy są skłonni przepłacać.
Nie do końca. Naszym najlepszym klientem jest klient napływowy, który nie kupuje mieszkania na Marinie, tylko na obrzeżach Warszawy za 3 – 3,5 tys. zł za metr. To jest fundament rynku mieszkaniowego i na nim wyraźnie widać presję cenową.
To znaczy, że ceny mieszkań będą wciąż szły w górę?
Tak, aczkolwiek doświadczenie wskazuje, że w takiej sytuacji ceny drogich mieszkań rosną szybciej.
A czy z koniunkturą nie jest trochę tak, jak z cenami cukru rok temu, kiedy wszyscy spodziewali się wzrostu cen, a potem sami go wywołali. Czy nie sądzi Pan, że mamy do czynienia ze sztucznie wywołanym popytem i jeżeli liczba oddawanych mieszkań wzrośnie ceny zaczną spadać?
Może się tak okazać, ale najwcześniej za dwa, trzy lata, kiedy na rynek trafią przygotowywane dzisiaj inwestycje. Należy jednak pamiętać, że wszystkie gospodarki po wejściu do Unii przeżyły kilkuletni okres wzrostu cen nieruchomości. A my przecież mamy większe zapóźnienia cywilizacyjne i większy niedobór mieszkań niż Hiszpania, czy nawet Grecja.
Co z tego skoro ciągle niewiele się buduje. W kraju gdzie połowa mieszkań nadaje się do wyburzenia oddaje się co roku niespełna 100 tys. nowych lokali. To śmiesznie mało.
Tak. Czteromilionowa Irlandia buduje tyle co my.
W Polsce powinno się budować minimum 200 – 300 tys. mieszkań. Dlaczego deweloperzy tego nie robią?
Bo nie ma jak! Podaż gruntów i możliwość załatwienia pozwoleń jest taka jaka jest. Kupienie gruntu z warunkami zabudowy, już nie mówię z pozwoleniem na budowę, graniczy z cudem. Działek do wzięcia jest niewiele, wyrywamy je sobie z rąk i sami sobie podbijamy ceny.
A komu zależy na tym, że w miastach są ogromne niezabudowane tereny, np. na warszawskich Stegnach. Komu zależy na istnieniu ogródków działkowych w centrum miasta. Jaki mechanizm sprawia, że nie ma pozwoleń ani gruntów?
Ten mechanizm kojarzy mi się z chocholim tańcem. Posłowie uchwalili ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, która bardzo skutecznie zahamowała możliwość większej aktywności inwestycyjnej. Od półtora roku wszyscy wiedzą, że ta ustawa jest do niczego. Plany zagospodarowania wygasły, nowych już nikt nie chce uchwalać, bo samorządy chcą same decydować o każdej inwestycji. A partie polityczne są zakładnikami tzw. terenu i w obawie przed lokalnymi politykami żadna partia przed wyborami nie odważy się poruszyć tego tematu.
Ależ ci działacze samorządowi po prostu biorą pod stołem pieniądze, za sprzedaż jednej działki raz na rok, zamiast dziesięciu na miesiąc.
To Pan powiedział.
A Pan daje łapówki?
Nie dajemy łapówek.
To nie jest prawidłowa odpowiedź.
A jaka jest prawidłowa?
Od czasu do czasu płacimy...
Pozostaniemy przy swoich zdaniach.
Ale jeżeli w gospodarce jest coś, czego nie można wytłumaczyć, to znaczy, że tam chodzi o pieniądze.
W szerszym zakresie na pewno tak. To nie jest tylko problem mieszkań. Przecież nie mamy dróg, linii przesyłowych, kanalizacji. Tam jest identyczny problem, tylko jego skala jest większa.
Ale z drugiej strony ograniczanie podaży jest na rękę deweloperom, bo możecie windować ceny. Jesteście w komfortowej sytuacji.
W interesie każdej firmy, która tak jak Dom Development chce się rozwijać, nie leżą zewnętrzne ograniczenia. To o czym pan mówi może być istotne dla drobnych przedsiębiorców, którzy budują pojedyncze budynki, ale nie dla nas. My chcemy rosnąc, zwiększać skalę działalności.
Czy deweloperzy mają jakieś rezerwy w ograniczaniu kosztów?
Na pewno niższe mogłyby być koszty finansowe, bo koszty kredytów bywają spore. Przystąpienie do strefy euro zakończy tę schizofrenię, że nasi klienci kupują w złotówkach a kredyt biorą w euro, albo we frankach.
To koszty finansowe, ale nie wasze, tylko klientów. Żyjecie z tego co wam wpłacimy.
My finansujemy z kredytów do 60 proc. wartości inwestycji. Mamy duże transze kredytowe, choćby z EBOR-u w twardej walucie, więc musimy się zabezpieczać przed ryzykiem kursowym a to dodatkowo podnosi koszty. Wolelibyśmy tanio pożyczać w złotówkach.
Druga sprawa to efektywność firm budowlanych. Do branży musi trafić nowa transza pracowników. Wtedy może nastąpi wzrost efektywności i konkurencyjności. Na razie polskie firmy są tak słabe, że przegrywają jak leci większość kontraktów finansowanych z unijnych środków, bo nie są w stanie przedstawić wymaganych dokumentów.
Potencjalne oszczędności są także po stronie projektowania. Naprawdę ciężko jest znaleźć architektów, którzy potrafią narysować nowoczesne i tanie w budowie budynki. W ten sposób ucieka 5 – 10 proc. kosztów.
Czyli rezerwy są. Jaki w takim razie powinien być koszt 1 m kw w Warszawie i, powiedzmy, w Siedlcach?
W Warszawie koszt budowy nie powinien przekraczać 1,8 tys. zł. Teraz zaczyna się od 2 tys. zł w bardzo oszczędnej wersji.
Czyli w stanie surowym?
Tak.
Jak brzmi określenie stan surowy w języku angielskim?
Powinno się to nazywać core and shell ale ta nazwa dotyczy budynków biurowych. A mieszkań w stanie niewykończonym tam się po prostu nie sprzedaje. Tak samo jak nie sprzedaje się samochodów bez kół i bez tapicerki.
To dlaczego deweloperzy jak jeden mąż, z wyjątkiem kilku inwestycji, sprzedają coś co nawet nie ma odpowiednika w języku angielskim? To jest naciąganie klientów!
To pozostałość po latach 90. Klienci nie wymagali wykończonych mieszkań, bo woleli sami wybierać sobie rodzaj wyposażenia. To co klienci musieli kupić od „złodzieja” dewelopera to było mieszkanie, a resztę robiło się we własnym zakresie, żeby było taniej. Dla firm budowlanych to było wygodne, bo łatwiejszy był odbiór techniczny. Poza tym jeszcze niedawno kredyty hipoteczne nie obejmowały kosztów wyposażenia. My próbujemy to zmieniać. Około 22 proc. mieszkań oddajemy w stanie wykończonym.
No tak ale wtedy z 4,5 tys. zł za metr robi się 6,5 tys. zł. Wychodzi na to, że by kupić na kredyt dwupokojowe mieszkanie trzeba się zadłużyć i spłacać po 2 tys. zł przez 20 lat. To więcej niż średnia krajowa netto. Kogo na to stać? Tak wygląda łańcuch absurdu. Gdzie można go przerwać?
Nie wiem i obawiam się, że w najbliższej przyszłości nic się pod tym względem nie zmieni. To co możne przyspieszyć upadek tego systemu, to dalsze nakręcanie absurdu: jeszcze mniejszy dostęp do terenów, jeszcze więcej problemów z rozpoczynaniem inwestycji, jeszcze wyższe ceny.
Czekacie aż klienci się zbuntują i pójdą na Ratusz?
Nie czekamy. Próbujemy coś robić. Przecież grozi nam jeszcze podniesienie podatku VAT na mieszkania w 2008 roku.
Jeśli jutro zostałby Pan premierem, albo ministrem infrastruktury to co zmieniłby Pan w pierwszej kolejności?
Po kolei: ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, warunki techniczne w budownictwie, prawo budowlane, VAT, zmusiłbym gminy do opracowania lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego bądź do uchwalenia tak zwanych przepisów urbanistycznych, na podstawie których można by było rozpoczynać nowe inwestycje. Utworzyłbym odrębne ministerstwo odpowiedzialne za budownictwo mieszkaniowe. Tak jak to jest w Wielkiej Brytanii.
Widzi Pan na wyspach inne wzorce, które można by zastosować u nas?
Brytyjczycy utrzymali zerowy VAT na mieszkania – wygrali zresztą niedawno proces z Unią Brytyjska federacja budowniczych domów i rząd są mocno zaangażowane w narodową akcję utrzymywania niskich stawek podatkowych. U nas też tak powinno być.
Skoro mówimy o Wielkiej Brytanii, to może Pan coś powie o brytyjskich właścicielach Dom Development?
Nie jesteśmy firmą publiczną i w pełni korzystamy z faktu, że nie musimy odkrywać zbyt wielu tajników swojej działalności.
Klienci chcieliby wiedzieć od kogo kupują mieszkania.
I bez tej wiedzy je kupują. Firma jest w 80 proc. kontrolowana przez spółkę z Rotterdamu, która należy do brytyjskiej grupy kapitałowej Woodsford. Ta holenderska spółka jest także właścicielem Europa Park, parku centrum logistycznego w Mszczonowie.
Do kogo należą pozostałe akcje?
Do polskiego menedżmentu.
Woodsford Group to firma deweloperska?
To grupa inwestorów finansowych.
Jeżeli tak, to marża netto musi wynosić minimum 25 proc. To oznacza, że jeżeli metr mieszkania kosztuje 4,5 tys. zł to minimum 1000 zł wynosi marża dewelopera?
To są spekulacje...
Jakie są wyniki finansowe Dom Development?
Jesteśmy firmą zdecydowanie rentowną.
A przychody? Jesteście więksi pod względem obrotów od J.W. Construction?
Podobny rząd wielkości.
Ale na Liście 500 Rzeczpospolitej was nie ma?
Trzeba się zapisać na tą listę. Mu nie widzimy takiej potrzeby.
Wspomniał Pan, że Polski Związek Firm Deweloperskich ma swój Kodeks Dobrych Praktyk. Nie wymaga on, żeby firma ujawniała podstawowe dane o sobie?
Nie. Nie mielibyśmy z tego tytułu żadnych korzyści.
A co możemy dowiedzieć się o prezesie?
Ukończyłem prawo, potem pracowałem w spółce Libella, jednej pierwszych z ograniczoną odpowiedzialnością. Potem przeszedłem do nieruchomości. Byłem deweloperem budynków biurowych, a 1996 po wspólnych doświadczeniach z Woodsford założyliśmy firmę budująca mieszkania. Na początku głównie pod wynajem, bo wtedy była jeszcze duża ulga na takie mieszkania i państwo zwracało inwestorowi praktycznie cały koszt zakupu.
Czy obecna koniunktura to jest dobry moment na uruchomienie firmy deweloperskiej? Ile trzeba mieć pieniędzy na starcie?
Tego interesu trzeba się nauczyć. Nie mając doświadczonego partnera lepiej zaczynać powoli bez wielkiego rozmachu.
A Pan osobiście inwestuje w nieruchomości?
Tak, od czasu do czasu kupię jakieś mieszkanko. Ale bez przesady.
A które rynki są najbardziej perspektywiczne?
Myślę, że jesteśmy w przededniu boomu na mieszkania wakacyjne nad morzem. Dobrze sprzedają się rozsądne cenowo projekty. Takie mieszkania po 40 – 50 metrów można wynajmować w sezonie i przez dwa miesiące zarobić na roczną spłatę kredytu.
To sprawdzona przez Pana forma inwestowania?
Kolega kupił takie mieszkanie.
Jak Pan sądzi, co się będzie działo na rynku firm budowlanych i deweloperskich w najbliższych latach? Czy nastąpi proces konsolidacji?
Rynek rośnie, więc powodów do konsolidacji nie ma. Może się zdarzyć, że firmy z zagranicy będą chciały wejść na rynek przez przejęcie polskich firm. Ale kandydatów do przejęcia praktycznie nie ma.
Mówił Pan, że ceny dalej będą rosły. A gdyby nastąpiło uwolnienie rynku od strony biurokratycznej? Czy popyt zostałby zaspokojony?
Popyt nie zostanie zaspokojony jeszcze przez wiele, wiele lat. Z drugiej strony Polacy nie mają dużo pieniędzy, więc wzrost cen nie będzie oszałamiający. Tempo wzrostu nie przekroczy 10 – 15 proc. rocznie.
Złoty interes?
Raczej trudny interes.