Kawalerka dla trzylatka? „Polacy kupują mieszkania jak szaleni. Niemal hurtowo”

Kawalerka dla trzylatka? „Polacy kupują mieszkania jak szaleni. Niemal hurtowo”

Budowa bloku przy ulicy Glinki w Bydgoszczy
Budowa bloku przy ulicy Glinki w Bydgoszczy Źródło: PAP / Tytus Żmijewski
Największą konkurencją dla Polaka, który chce zamieszkać na swoim, jest Polak który chce kupić pod inwestycję, a nie zachodnie fundusze. Ale licytacje polityków, kto zbudował u nas więcej mieszkań, są cyniczne i oparte na nieprawdziwych przesłankach – mówi Katarzyna Kuniewicz, ekonomistka, analityczka rynku nieruchomości. – Polacy coraz częściej kupują za gotówkę drugie mieszkanie bez planu wynajmowania go. Wystarczy, że będzie stało… i drożało. Słyszę, że ktoś kupił mieszkanie dla dziecka. „A ile twoje dziecko ma lat?” „Trzy”. Taka to rozmowa – dodaje.

Przemysław Bociąga: Zbliżamy się do końca kampanii wyborczej i politycy licytują się, który rząd zbudował więcej mieszkań dla Polaków. Tymczasem, jak wynika choćby z ostatniego raportu PKO BP, ceny rosną w zawrotnym tempie, przekraczającym 10 proc. rocznie. W Warszawie to już ponad 13 tys. za mkw. I wszystko się sprzedaje. Jeśli Polacy tak rzucają się nawet na drogie nieruchomości, to należy rozumieć, że głód mieszkań już wkrótce zostanie zaspokojony?

Katarzyna Kuniewicz: Ważne jest, by spojrzeć, gdzie są mieszkania, a gdzie głód. Jeśli spojrzeć na gołe cyferki, czyli stosunek liczby gospodarstw domowych do liczby mieszkań na rynku, nasza sytuacja rzeczywiście się poprawia. Ale żeby zrozumieć, co się dzieje na polskim rynku, należy się cofnąć o co najmniej 10 lat. Dziś mówi, że za PiS po 2015 roku gwałtownie skoczyła liczba mieszkań oddanych do użytku. Tak i nie, bo cykl inwestycyjny trwa trzy, a czasem nawet pięć lat.

Mieszkania oddane w 2015 roku są planowane i budowane od 2010-2012 roku.

Co ciekawe właśnie wtedy polskim rynkiem zaczynają się intensywnie interesować tzw. fundusze PRS (private rental sector), czyli sektor najmu instytucjonalnego. To fundusze emerytalne – w naszym przypadku głównie niemieckie, holenderskie i austriackie.

Funduszom emerytalnym zależy na stabilnych zwrotach z inwestycji – muszą przecież przez lata pomnażać pieniądze i wypłacać swoim klientom emerytury. Zamawiają więc u deweloperów całe budynki, których mieszkania są projektowane z myślą o najmie prywatnym osobom. Dochód jest stały, a ponieważ mają know how – zarządzanie stosunkowo łatwe.

Ta sytuacja opłaca się też deweloperom. Nie muszą prowadzić działań marketingowych ani utrzymywać biur sprzedaży. Są po prostu łącznikiem między wykonawcą a klientem, mają mieszkania sprzedane na pniu.

Mowa o głodzie mieszkań i od razu mamy winowajcę: zagraniczne fundusze.

Ale to nie do końca tak: w końcu te fundusze chcą co do zasady wynajmować mieszkania Polakom, a nie spekulować na nieruchomościach. Polska jest dla nich atrakcyjna, bo rynek tutaj jest zaskakujący: łatwy i trudny zarazem. Łatwy, bo to jeden z największych placów budowy w Europie. Trudny, bo Polacy kochają własność.

Niech zgadnę: wynajem jest u nas złem koniecznym?

Tak! Pomimo tego fundusze chcą w Polsce inwestować. Jednak prócz niewątpliwych zalet ten rynek oferuje im też kilka wad, a właściwie ryzyk. Wśród nich ryzyko kursowe. Proces budowlany trwa długo, deweloper chce dostać zapłatę w złotych, bo w tej walucie rozlicza się z wykonawcami, ale fundusze operują euro.

Przez pierwsze lata to nie był wielki problem, bo inflacja była niska i pod kontrolą. Teraz oczywiście ryzyko staje się realne przez pandemię, wojnę, a także, delikatnie mówiąc, nieortodoksyjne posunięcia Rady Polityki Pieniężnej, NBP i rządu. Ale ostatecznie to fakt, że Polacy są przywiązani do mieszkania na swoim, ma decydujące znaczenie.

Fundusze muszą się wycofać?

Nie, bo, znowu: rynek w największych polskich miastach jest obiecujący i ciekawy, daje perspektywy zysku. Mieszkania na wynajem oczywiście powstają. Są przeznaczone głównie dla zachodnich ekspatów albo jako np. warszawskie lokale dla przedsiębiorców z innych miast. Są jeszcze studenci, którym rodzice kupują albo wynajmują mieszkania. Wciąż jednak większość mieszkających w dużych miastach Polaków chce kupować, bo koniunktura w gospodarce jest dobra, dostęp do kredytów niezły Polacy od kilku lat się bogacą a ich wynagrodzenia rosną, więc na własne mieszkania ich po prostu stać.

Nie czuję się członkiem wyraźnie bogacącego się społeczeństwa. Skąd biorą się te pieniądze?

A jak ci powiem, że to skutek polityki PiS-u, uwierzysz?

Cały wywiad dostępny jest w 41/2023 wydaniu tygodnika Wprost.

Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App StoreGoogle Play.