Jak dorobić się mieszkania

Jak dorobić się mieszkania

Budowa
Budowa / Źródło: Pixabay / dimitrisvetsikas1969
Przez 10 lat trzeba odkładać średnią krajową pensję, żeby kupić 60-metrowe mieszkanie w Warszawie. Z jednej strony ceny są zawrotne, z drugiej na pniu wyprzedają się nawet dziury w ziemi.

Milion złotych za mieszkanie z widokiem na balkon sąsiada – dziś taka cena nikogo na warszawskim Wilanowie nie dziwi. Niedawno przekroczona została także magiczna bariera na stołecznym rynku wtórnym, średnio 10 tys. zł za metr kwadratowy. Ale ceny mieszkań rosną w oszałamiającym tempie w całym kraju. W ostatnim tylko roku było to kilkanaście procent. Najnowszy raport Expandera, firmy zajmującej się pośrednictwem finansowym, pokazuje, ile średnich pensji netto potrzeba, żeby na rynku wtórnym kupić mieszkanie o powierzchni 60 mkw. po przeciętnej cenie.

Okazuje się, że w Warszawie musielibyśmy odkładać średnią krajową przez 10 lat (nie wydając z pensji ani złotówki). Niewiele lepiej jest w innych dużych polskich miastach. W Krakowie oszczędzalibyśmy zaledwie rok krócej. Podobnie w Gdańsku i we Wrocławiu. W Poznaniu ten okres to 8 lat. Nieco lepiej jest w Łodzi – 6 lat. – Oczywiście nikt nie odkłada całego swojego wynagrodzenia – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors i autor raportu. – Naprawdę wyśmienitym i pełnym podziwu wynikiem jest zaoszczędzenie 30 proc. uposażenia. A to oznacza, że na nasze wymarzone M3 zbieralibyśmy ok. 30 lat. Czyli ponad połowę dorosłego życia. I to pod warunkiem, że jesteśmy w gronie 1/3 Polaków, którzy zarabiają przeciętną krajową lub więcej. Skąd więc tak duży popyt, skoro kupienie mieszkania za gotówkę graniczy praktycznie z cudem, a kredyt w banku czyni nas dłużnikami na ćwierć wieku?

– Bo dach nad głową jest najbardziej pierwotną i najbardziej pilną potrzebą życiową. Wciąż większość z nas chce się wyprowadzić i mieszkać na swoim – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz z Reas JLL Residential Advisory, zespołu doradczego, który od ponad 20 lat specjalizuje się w zagadnieniach związanych z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Ale zawrotne ceny nieruchomości utrudniają usamodzielnienie się. Według danych Eurostatu przeciętny Polak wyprowadza się od rodziców, mając 27,7 lat. Dla porównania Niemiec i Holender robią to o 4 lata wcześniej, Fin w wieku 21,9 lat, a Duńczyk i Szwed w wieku 21 lat.

Nie jest źle, mogłoby być lepiej

Polacy myślą o własnym mieszkaniu, gdy planują pierwsze dziecko. Chcą, by nowy członek rodziny przyszedł na świat „na swoim”. Dlatego zadłużamy się na potęgę. Sprzyja temu w ostatnim czasie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. – Jest ono w granicach 4 proc., co z jednej strony jest o wiele niższe niż jeszcze kilka lat temu, ale w porównaniu z zachodem Europy czy nawet Czechami jest przynajmniej dwukrotnie wyższe – dodaje Jarosław Sadowski. Inna sprawa, że stopy procentowe nie są dane raz zawsze, o czym trzeba pamiętać przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem. Ten, kto wierzy w ich podwyżkę (a są takie analizy), powinien szukać ofert ze stałym poziomem odsetek. W Polsce średnie kredytowanie zakupu mieszkania wynosi 20-25 lat. W skali roku 4 proc. jest kwotą rzeczywiście niewielką, ale pomnożona przez ćwierć wieku daje w praktyce możliwość zakupu drugiego mieszkania. Jedno jest nasze, drugie banku. Eksperci podkreślają jednak, że długi okres kredytowania jest dla nas raczej przywilejem niż obciążeniem.

Przy niskich zarobkach nie odczuwamy tak bardzo miesięcznej raty. Krótszy okres ograniczy zdolność kredytową, bo zapłacenie 5 tys. zł miesięcznie może przekroczyć możliwości nie tylko singla, ale też całej rodziny. Do tego dochodzi dosyć niski wkład własny. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom, by było to minimum 20 proc. W praktyce wystarczy mieć 10 proc., a drugie 10 ubezpieczyć u pożyczkodawcy. To oczywiście oznacza, że bank dodatkowo zarobi. Niemniej jednak, jeśli ktoś chce kupić mieszkanie za pół miliona złotych, to wystarczy, że ma oszczędności na poziomie 50 tys. Resztę spłacać będzie do swojej starości. Dodatkowo koniunkturę wspiera rekordowo niskie bezrobocie. Pewność zatrudnienia i wzrost wynagrodzeń sprawiają, że Polacy, którzy do tej pory nie myśleli nawet o własnym mieszkaniu, teraz są na tym rynku bardziej aktywni.

Rynkowe wiry

Choć ceny idą cały czas w górę, to nie grozi nam, przynajmniej na razie, powtórka z lat 2005-2007. Wówczas w okresie 3 lat ceny mieszkań wzrosły o ponad 100 proc. W 2005 r. było to dla Warszawy ok. 28 proc., w 2006 r. niemal 49 proc., a w 2007 r. – 29 proc. Do tego w niesamowitym tempie rósł rynek w sześciu największych miastach Polski. Produkcja mieszkań wyniosła tam 75 proc. całej produkcji w Polsce. Dzisiaj ten współczynnik spadł, chociaż i tak jest bardzo wysoki. Wynosi ok. 50 proc. Za tym kryje się potężny rozstrzał cenowy w różnych częściach kraju. Gdy w Warszawie 1 mkw. to koszt 10 tys. zł, w Białymstoku czy Lublinie jest dwukrotnie niższy. Nie mówiąc już o mniejszych miastach. Sprzedając jedno mieszkanie w stolicy, w Wodzisławiu Śląskim czy Przemyślu można identycznych kupić niemal pięć! Cóż, gdyby różnice w płacach w poszczególnych częściach Polski nie były tak wysokie, to migracja do „oaz bogactwa” nie byłaby tak potężna. A to nie powodowałoby ciągłego głodu mieszkań np. w stolicy.

To dlatego ogólne mówienie o tym, ile w naszym kraju brakuje mieszkań, nie ma wielkiego sensu. Bo w centrach dużych miast będzie ich brakowało permanentnie, a w miejscowościach typu Poddubówek będą stały niesprzedawalne lokale za grosze. Kilkanaście lat temu mieliśmy potężne zawirowania na rynku, bo doszło do splotu kilku wydarzeń. Po pierwsze weszliśmy do Unii, co przyniosło potężne zakupy spekulacyjne. Przede wszystkim zachodni inwestorzy, którzy dysponowali gotówką, skupowali dziury w ziemi od deweloperów, by nawet po kilku miesiącach odsprzedawać je z kilkunastoprocentowym zyskiem. Drugim czynnikiem była jeszcze większa niż dzisiaj swoboda kredytowa. Nie trzeba było mieć żadnego wkładu własnego, by dostać z banku finansowanie. Zwłaszcza w obcej walucie. Do tego dochodził głód mieszkań. Deweloperzy w stolicy dostarczyli w 2005 r. 13 tys. lokali, a zapotrzebowanie było przynajmniej na 20 tys. Dla porównania, w 2017 r. w stolicy oddano 28,5 tys. nowych mieszkań. Dzisiaj zakupów inwestycyjnych jest o wiele mniej. To zwykli ludzie szukają dla siebie lokalu.

Kto ile zarabia

Narodowy Bank Polski przygotowuje specjalne raporty pokazujące, co wchodzi w skład ceny końcowej mieszkań. Według danych za ostatnie 3 lata mniej więcej aż 46 proc. w woj. mazowieckim pochłaniały koszty budowy. Ale na drugim miejscu była już marża dewelopera, która wynosi 26 proc. Kolejne 20 proc. to kupno ziemi oraz jej zagospodarowanie. Jeżeli deweloper jest właścicielem ziemi, na której będzie stawiał bloki, to jego marża rośnie do 46 proc. Reszta kosztów to projekty, odsetki kredytów i koszty ogólne. Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, mówił na początku zeszłego roku, że firmy nie zejdą ze swoich marż, ponieważ „cały czas rośnie ryzyko gospodarcze związane z uprawianiem naszego zawodu. Deweloperstwo jest jedną z najbardziej ryzykownych branż. Przy niższych marżach to się przestaje opłacać”.

– Zarobek dewelopera ładnie wygląda na papierze – dodaje Katarzyna Kuniewicz. – W praktyce jest to czasochłonny i ryzykowny biznes. Od zakupu ziemi poprzez stworzenie projektu, uzyskanie pozwoleń i dokumentacji, wybudowanie budynku, przekazanie kluczy klientom mija średnio 5 lat. A banki kredytują dewelopera dopiero w końcowej fazie. Nie chcą wykładać pieniędzy na zakup gruntów. Powstaje pytanie, dlaczego program „Mieszkanie plus” idzie tak mozolnie, a lokale nie są tańsze o 40 proc.? (grunty państwa). Nawet liberałowie uważali, że pomysł, by państwo wynajmowało tanie mieszkania i wsparło wykluczonych z rynku obywateli, ma sens. Tylko, jak mówią eksperci, dobrymi chęciami wybrukowano piekło. – Zajęła się tym instytucja, która przedtem nie miała nic wspólnego z budowaniem bloków. Musiał minąć czas, zanim się wdrożyli w branżę – ocenia Katarzyna Kuniewicz.

Dodatkowo program ruszył akurat w czasie, gdy w Polsce doszło do boomu budowlanego. Wszystkie ceny poszły do góry średnio o 30-40 proc. Eksperci z branży mówią wprost: gdyby ten program ruszył w latach 2011-2015, odniósłby niebywały sukces. Dzisiaj będzie bardzo ciężko. Dlatego nie powinniśmy liczyć na państwo, tylko na siebie. Zapytaliśmy 10 analityków z branży nieruchomości, wszyscy twierdzili dość zgodnie: ceny mieszkań w najbliższym czasie na pewno nie spadną. Zmniejszyć się może co najwyżej dynamika ich wzrostów. To znaczy, że rokrocznie na mieszkaniu nie da się zarobić kilkunastu, a co najwyżej kilka procent. Ale nadal – zarobić.

Okładka tygodnika WPROST: 8/2019
Więcej możesz przeczytać w 8/2019 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:
 0

Spis treści tygodnika Wprost nr 8/2019 (1874)

  • Polska musi mieć własny głos 17 lut 2019, 20:00 Jaki jest bilans warszawskiego szczytu w sprawie Iranu? O konferencji pisze w tym wydaniu Jakub Mielnik, szef działu Zagranica. Wydaje się, że była niedoceniana. Ostatecznie okazała się wydarzeniem wysokiej rangi i pojawili się na niej... 3
  • Niedyskrecje parlamentarne 17 lut 2019, 20:00 PO WARSZAWIE KRĄŻY NASTĘPUJĄCY ŻART O RAFALE TRZASKOWSKIM I PATRYKU JAKIM: jeden chciał być europosłem, a został prezydentem Warszawy, a drugi chciał być prezydentem, a będzie europosłem. Faktycznie Jaki ma duże szanse na zdobycie... 6
  • Obraz tygodnia 17 lut 2019, 20:00 80 tys. zł odprawy dostanie wylatujący ze stanowiska prezesa Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska Kazimierz Kujda, były współpracownik Jarosława Kaczyńskiego, a wcześniej SB Wygrana Tulia – założony w Szczecinie żeński zespół... 9
  • Info radar 17 lut 2019, 20:00 Nowacka problemem dla PSL Rozmowy koalicyjne między PSL i Platformą Obywatelską nie były łatwe. Obie partie skonfliktował nie tylko spór o wyborcze jedynki na listach, lecz także obecność głoszącej lewicowe poglądy Barbary Nowackiej w... 10
  • Kleczkowska już się skończyła 17 lut 2019, 20:00 Rozmowa z Małgorzatą Rożniatowską, aktorką 12
  • Afera lustracyjna w szeregach PiS 17 lut 2019, 20:00 Lewo PRZESZŁOŚĆ TO JEDNA Z NIELICZNYCH RZECZY, KTÓREJ NIE MOŻNA ZMIENIĆ. Rzecz jasna można ją ubarwić, zubożyć, przekłamać lub wyprzeć się jej. Zmienić się nie da. Za jakąś jej część jesteśmy odpowiedzialni; nasza biografia... 14
  • Tusk wraca do gry 17 lut 2019, 20:00 Donald Tusk chce stworzyć nowy projekt polityczny. Ma z nim ruszyć tuż po wyborach europejskich, choć jego wysłannicy już zaczęli dyskretny objazd po kraju. 17
  • Tuska ciągnie do Polski 17 lut 2019, 20:00 Platforma Obywatelska nie kładzie na stół żadnej oferty dla kraju – mówi Rafał Dutkiewicz, były prezydent Wrocławia. 22
  • Wojna przebrzmiałych gwiazd 17 lut 2019, 20:00 Adam Bielan i Michał Kamiński, dwaj politycy, którzy przed laty wspólnie robili PR dla PiS, a później ich drogi się rozeszły, mogą zetrzeć się w tegorocznej kampanii europejskiej. 26
  • Przebiegle czy po kozacku? 17 lut 2019, 20:00 Wydalenie polskiego konsula z Norwegii spotkało się z godnościową reakcją naszego rządu; w imię reguły wzajemności z Polski wydalona została norweska konsul. Nie jest jasne, co naprawdę skłoniło centro-prawicowy rząd w Oslo do... 29
  • Furą albo stopem 17 lut 2019, 20:00 Polska prowincja jest odcięta od świata. Jeśli ktoś nie ma samochodu, siedzi w domu. Komunikacja publiczna nie działa albo działa iluzorycznie. 30
  • Nie kłaniam się każdemu, nie każdemu podam rękę 17 lut 2019, 20:00 Jestem z Polaków dumny, ale niekoniecznie z tych, z których każą być dumni. Jest w nas tak wiele ukrytego bohaterstwa. Całe mnóstwo małych, skromnych, cudownych ludzi o wielkich sercach – mówi piosenkarz Marek Dyjak. 35
  • Sprawiedliwi 17 lut 2019, 20:00 Już parę lat nie kąpałam się w Morzu Śródziemnym. Zastanawiam się, czy wchodząc dziś do jego błękitnej wody, umiałabym nie myśleć o tym, że stało się masowym grobem. Od 2014 r. utonęło w nim 17 852 uchodźców i imigrantów. Do... 39
  • Wolność, nie zakaz 17 lut 2019, 20:00 Idąc dalej tą samą drogą, co przez ostatnie ćwierć wieku, za kilka lat możemy nie mieć żadnej polskiej sieci handlowej, a może nawet żadnego polskiego sklepu. Nie ma w Europie drugiego dużego kraju, który by sobie na to pozwolił – mówi Marzena Gradecka, jedna z najbogatszych... 41
  • Jak dorobić się mieszkania 17 lut 2019, 20:00 Przez 10 lat trzeba odkładać średnią krajową pensję, żeby kupić 60-metrowe mieszkanie w Warszawie. Z jednej strony ceny są zawrotne, z drugiej na pniu wyprzedają się nawet dziury w ziemi. 44
  • Hossa Bessa 17 lut 2019, 20:00 Pożegnanie z grafenem Tak się kończy los wynalazków made in Poland. Grafen miał być naszą narodową szansą na globalny sukces. Właśnie podano informację, że spółka Nano Carbon, która miała uruchomić masową produkcję tego... 47
  • Patrioci na zakupach 17 lut 2019, 20:00 Niemal 540 mld zł wytransferowano z Polski do krajów UE w dekadę. Można za to sfinansować w ciągu roku program 7000 plus. 48
  • Niska emisja, wysoki zysk 17 lut 2019, 20:00 Tradycyjne diesle i benzyniaki za kilkanaście lat zastąpią elektryki. Wiedzą o tym koncerny paliwowe, które coraz śmielej stawiają na zieloną energię. 50
  • Konferencja przejęzyczeń 17 lut 2019, 20:00 Warszawski szczyt miał być głównie o Bliskim Wschodzie, ale zmienił się w część kampanii wyborczej izraelskiego premiera Beniamina Netanjahu, zorganizowanej w Polsce przez jego amerykańskich sojuszników. 52
  • Byli terroryści w służbie demokracji 17 lut 2019, 20:00 Sytuacja gospodarcza i polityczna w Iranie dojrzała do kolejnej rewolucji – mówi „Wprost” Farzin Hashemi, przedstawiciel irańskich Mudżahedinów Ludowych. 55
  • Madryt oddala się od UE 17 lut 2019, 20:00 Hiszpanię czekają przyspieszone wybory, w których antyimigracyjna i antyeuropejska partia Vox ma szansę wejść do rządu. 58
  • Skuteczne spanie 17 lut 2019, 20:00 Czy istnieją jakieś rozwiązania problemu szerzenia się bezsenności w naszym społeczeństwie? W jaki sposób możemy przyczynić się do zmiany obecnego stanu rzeczy? 60
  • Dzwonek alarmowy 17 lut 2019, 20:00 Kłopoty ze wzwodem, jego utrzymaniem i obniżone libido to nie powód do wstydu, ale natychmiastowej wizyty u lekarza. Mogą bowiem świadczyć o poważnej chorobie. 64
  • Żeby serce biło dłużej 17 lut 2019, 20:00 Na kondycję układu sercowo-naczyniowego pracujemy całe życie. To oznacza, że wielu chorób można uniknąć. Również zawału. 66
  • Tropem Wilczym 17 lut 2019, 20:00 3 marca odbędzie się już po raz siódmy Bieg Pamięci Żołnierzy Wyklętych Tropem Wilczym. To największa tego typu impreza na świecie. 68
  • Nienawiść to towar, na którym się świetnie zarabia 17 lut 2019, 20:00 Moja poprzednia płyta była wyznaniem człowieka pogodzonego z losem, który przycupnął na kamyczku. Dzisiaj świat zaczyna tym kamyczkiem chwiać – o nowym albumie „Za niebawem” i niezgodzie na współczesną rzeczywistość mówi Wojciech Waglewski. 72
  • Odjazd wieszcza 17 lut 2019, 20:00 We śnie Rymkiewicza podobny do rockowego gitarzysty Slasha Mickiewicz odjeżdża na nowoczesnym rowerze. Klasyka i współczesność, wieszcz narodowy i popkultura w jednym. 76
  • Głosy dawnego świata 17 lut 2019, 20:00 Tegoroczna edycja Berlinale potwierdziła, że festiwale filmowe stały się współcześnie balem na Titanicu. 81
  • Wydarzenie 17 lut 2019, 20:00 Recykling przemocy Hiwa K, Wysoce nieprawdopodobne, choć nie niemożliwe, Kuratorka: Aneta Szyłak, Zachęta – Narodowa Galeria Sztuki, Warszawa, do 28 kwietnia 2019 r. Hiwa K nie tworzy sztuki lekkiej, łatwej i przyjemnej, a wystawa w... 83
  • Książka 17 lut 2019, 20:00 Dzień szakala 2.0 Z THRILLERAMI JEST JAK Z UŻYWKAMI – odbiorca wciąż potrzebuje większej dawki. W tym przypadku emocji. Doszło już do tego, że wstrząsają nami głównie opowieści, których bohaterowie ratują świat przed zagładą.... 85
  • Kalejdoskop 17 lut 2019, 20:00 Co z tą Polską? Inteligenci”, nowa sztuka Marka Modzelewskiego w reżyserii Roberta Talarczyka, to tekst bardzo nam dzisiaj potrzebny. Ewidentnie wartościowa literacko i artystycznie, pokazuje rzeczywistość tu i teraz. Odnosi się nie tyle... 86
  • Fałszywa wiosna 17 lut 2019, 20:00 To, co obecnie przeżywamy, to przedziwny okres fałszywej wiosny, która wykwita co roku jak gruźliczy wypiek na bladym, anemicznym liczku lutego. Przedwczesna, niedonoszona, szalona. Uderza do głowy jak zbyt młode wino. Zamiast śpiewu... 87
  • Kulturalna trzynastka 17 lut 2019, 20:00 Martyna Kliszewska AKTORKA I MALARKA 88
  • Z siłowni do show-biznesu 17 lut 2019, 20:00 Do niedawna szczytem ich medialnych osiągnięć była kilkuminutowa obecność w programach śniadaniowych. Dziś marzy im się prime time. 90
  • 7 trendów dla aktywnych 17 lut 2019, 20:00 1 Fit lifestyle Dziś bycie fit nie ogranicza się już tylko do bywania na siłowni, w sali do crossfitu czy biegania maratonów. – Za tym stoi cała filozofia. To bycie aktywnym fizycznie, ale też budowanie charakteru, polepszanie jakości... 92
  • Rarytasy z carskiego pałacu 17 lut 2019, 20:00 Gdy spytacie mieszkańców Podlasia z okolic Puszczy Białowieskiej, jakie imię męskie najsmakowiciej im się kojarzy, na pewno w odpowiedzi usłyszycie o Marcinku z Hajnówki. 94
  • Inspiracją bywa dla mnie Instagram 17 lut 2019, 20:00 Katarzyna Zielińska 96
  • Jak się przebranżowić 17 lut 2019, 20:00 Praca nie dostarcza ci satysfakcji, a każde przyjście do firmy okupione jest stresem? Frustracje narastają, bo przełożeni nie doceniają twoich starań? Jeśli czujesz, że w twoim życiu zawodowym potrzebna jest zmiana, oto poradnik, jak jej dokonać. 97
  • Zrób sobie… Czarzastego 17 lut 2019, 20:00 Wszyscy trąbią o Biedroniu, a przecież są na tym świecie ludzie, którymi nikt się nie interesuje. Na przykład przewodniczący SLD. 98

ZKDP - Nakład kontrolowany