W finansowaniu budownictwa potrzebna jest zagraniczna konkurencja
Mimo ogólnie odtrąbionego ożywienia gospodarczego i widocznych gołym okiem oznak poprawy klimatu inwestycyjnego zapaść na rynku mieszkaniowym wciąż trwa. Według danych GUS, w roku 2004 oddano do użytku zaledwie 108 tys. mieszkań, wobec 163 tys. w roku poprzednim, co oznacza spadek aż o jedną trzecią. Największy regres jest w budownictwie indywidualnym, stanowiącym 60 proc. budownictwa mieszkaniowego, gdzie liczba oddanych mieszkań spadła o blisko połowę. Nieco lepiej sytuacja wyglądała w spółdzielniach mieszkaniowych, w których oddano ponad 20 proc. mieszkań mniej niż w 2003 roku. Jedynie developerzy, których udział w budownictwie mieszkaniowym stanowi nieco ponad 20 proc., zakończyli ubiegły rok na plusie. Jednak 2-proc. wzrost trudno uznać za sukces.
Co spowodowało tak duży spadek liczby oddawanych mieszkań? W mojej ocenie, niefortunny zbieg okoliczności. Otóż 2004 rok był pierwszym rokiem, w którym podatnicy nie mogli odpisać sobie od podatku kosztów związanych z zakupem mieszkania z tytułu dużej ulgi mieszkaniowej, a nowe propozycje Ministerstwa Finansów dotyczące odpisów kosztów oprocentowania kredytów nie spotkały się już z takim zainteresowaniem. Ponadto wraz z wejściem do Unii Europejskiej Polska została zobligowana do podwyższenia podatku VAT na artykuły budowlane, co przyczyniło się do istotnego wzrostu ich cen. A w wyniku wzrostu presji inflacyjnej, do której przyczyniły się również drożejące artykuły budowlane, bank centralny podwyższył oficjalne stopy procentowe, wzrosło więc i oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych.
Czy zatem rozpoczęcie cyklu luzowania polityki pieniężnej przyniesie ożywienie w budownictwie? Wydaje mi się, że w ciągu roku jest to raczej mało prawdopodobne.
Po pierwsze, liczba złotowych kredytów hipotecznych jest wciąż znacznie mniejsza od liczby kredytów walutowych (we frankach szwajcarskich, euro czy dolarach), a te raczej będą drożeć, niż tanieć. Według prognoz większości analityków, oficjalne stopy procentowe w USA i strefie euro wzrosną w ciągu najbliższego roku odpowiednio o 1,25 proc. i 0,5 proc. W wypadku franka szwajcarskiego także oczekuje się wzrostu oprocentowania o 0,5 proc.
Po drugie, oprocentowanie kredytu to tylko jedna strona medalu. Druga strona to wciąż bardzo wysokie prowizje bankowe, niezależnie od waluty kredytu, koszty zabezpieczenia kredytów i umów, opłaty notarialne itp. To wszystko sprawia, że koszty kredytów są wciąż bardzo wysokie mimo relatywnie niskich stóp procentowych, a to skutecznie obniża popyt na nie.
Co jest głównym powodem takiego stanu rzeczy? Odpowiedź jest stosunkowo prosta. Otóż wbrew powszechnej opinii sektor bankowy nie jest wysoce konkurencyjny, szczególnie jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Nie wspomnę już o usługach notarialnych, gdzie w ogóle trudno mówić o konkurencji. Dlatego szansą na poprawę klimatu w budownictwie byłoby otwarcie sektora bankowego na zagraniczne banki, oferujące „prawdziwe” kredyty walutowe. Dlaczego? Dlatego że walutowe kredyty hipoteczne czy mieszkaniowe oferowane przez polskie banki są walutowe tylko z nazwy, ponieważ są one tylko indeksowane w walutach obcych. Oznacza to więc, iż kredytobiorca spłaca co miesiąc kredyt przeliczony na złotówki po kursie sprzedaży, który jest znacznie wyższy od fixingu NBP w danym dniu!!
W krajach wysoko rozwiniętych posiadanie kredytu hipotecznego jest podobnie oczywiste jak posiadanie karty kredytowej. Banki mają większe zaufanie do kredytobiorców, co wynika ze sporego doświadczenia w zarządzaniu tego typu ryzykiem. Dlatego otwarcie sektora na banki zagraniczne mogłoby obniżyć koszty zabezpieczeń kredytów i prowizji bankowych.
Drugim czynnikiem, który z pewnością przyczyniłby się do poprawy sytuacji w budownictwie, są kwestie formalne związane z rozpoczęciem inwestycji. Zwiększenie konkurencji w zakresie usług notarialnych i doradztwa związanego z zakupem nieruchomości spowodowałoby spadek cen tych usług oraz zwiększenie ich dostępności. A zmniejszenie biurokracji przy wydawaniu pozwoleń na budowę czy skrócenie czasu związanego z wpisem nieruchomości do księgi wieczystej uprościłoby życie niejednemu potencjalnemu inwestorowi.
Trudno oczekiwać, iż wspomniane wyżej zmiany dokonają się w krótkim czasie. Dlatego nie wierzę, by rok 2005 okazał się przełomowy dla budownictwa mieszkaniowego. Jednak Polska przystąpiła do klubu, w którym budownictwo było i jest filarem gospodarki. Mam więc nadzieję, że członkostwo w nim pomoże pokonać regres i przyczyni się do utrwalenia wzrostu gospodarczego.
Co spowodowało tak duży spadek liczby oddawanych mieszkań? W mojej ocenie, niefortunny zbieg okoliczności. Otóż 2004 rok był pierwszym rokiem, w którym podatnicy nie mogli odpisać sobie od podatku kosztów związanych z zakupem mieszkania z tytułu dużej ulgi mieszkaniowej, a nowe propozycje Ministerstwa Finansów dotyczące odpisów kosztów oprocentowania kredytów nie spotkały się już z takim zainteresowaniem. Ponadto wraz z wejściem do Unii Europejskiej Polska została zobligowana do podwyższenia podatku VAT na artykuły budowlane, co przyczyniło się do istotnego wzrostu ich cen. A w wyniku wzrostu presji inflacyjnej, do której przyczyniły się również drożejące artykuły budowlane, bank centralny podwyższył oficjalne stopy procentowe, wzrosło więc i oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych.
Czy zatem rozpoczęcie cyklu luzowania polityki pieniężnej przyniesie ożywienie w budownictwie? Wydaje mi się, że w ciągu roku jest to raczej mało prawdopodobne.
Po pierwsze, liczba złotowych kredytów hipotecznych jest wciąż znacznie mniejsza od liczby kredytów walutowych (we frankach szwajcarskich, euro czy dolarach), a te raczej będą drożeć, niż tanieć. Według prognoz większości analityków, oficjalne stopy procentowe w USA i strefie euro wzrosną w ciągu najbliższego roku odpowiednio o 1,25 proc. i 0,5 proc. W wypadku franka szwajcarskiego także oczekuje się wzrostu oprocentowania o 0,5 proc.
Po drugie, oprocentowanie kredytu to tylko jedna strona medalu. Druga strona to wciąż bardzo wysokie prowizje bankowe, niezależnie od waluty kredytu, koszty zabezpieczenia kredytów i umów, opłaty notarialne itp. To wszystko sprawia, że koszty kredytów są wciąż bardzo wysokie mimo relatywnie niskich stóp procentowych, a to skutecznie obniża popyt na nie.
Co jest głównym powodem takiego stanu rzeczy? Odpowiedź jest stosunkowo prosta. Otóż wbrew powszechnej opinii sektor bankowy nie jest wysoce konkurencyjny, szczególnie jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Nie wspomnę już o usługach notarialnych, gdzie w ogóle trudno mówić o konkurencji. Dlatego szansą na poprawę klimatu w budownictwie byłoby otwarcie sektora bankowego na zagraniczne banki, oferujące „prawdziwe” kredyty walutowe. Dlaczego? Dlatego że walutowe kredyty hipoteczne czy mieszkaniowe oferowane przez polskie banki są walutowe tylko z nazwy, ponieważ są one tylko indeksowane w walutach obcych. Oznacza to więc, iż kredytobiorca spłaca co miesiąc kredyt przeliczony na złotówki po kursie sprzedaży, który jest znacznie wyższy od fixingu NBP w danym dniu!!
W krajach wysoko rozwiniętych posiadanie kredytu hipotecznego jest podobnie oczywiste jak posiadanie karty kredytowej. Banki mają większe zaufanie do kredytobiorców, co wynika ze sporego doświadczenia w zarządzaniu tego typu ryzykiem. Dlatego otwarcie sektora na banki zagraniczne mogłoby obniżyć koszty zabezpieczeń kredytów i prowizji bankowych.
Drugim czynnikiem, który z pewnością przyczyniłby się do poprawy sytuacji w budownictwie, są kwestie formalne związane z rozpoczęciem inwestycji. Zwiększenie konkurencji w zakresie usług notarialnych i doradztwa związanego z zakupem nieruchomości spowodowałoby spadek cen tych usług oraz zwiększenie ich dostępności. A zmniejszenie biurokracji przy wydawaniu pozwoleń na budowę czy skrócenie czasu związanego z wpisem nieruchomości do księgi wieczystej uprościłoby życie niejednemu potencjalnemu inwestorowi.
Trudno oczekiwać, iż wspomniane wyżej zmiany dokonają się w krótkim czasie. Dlatego nie wierzę, by rok 2005 okazał się przełomowy dla budownictwa mieszkaniowego. Jednak Polska przystąpiła do klubu, w którym budownictwo było i jest filarem gospodarki. Mam więc nadzieję, że członkostwo w nim pomoże pokonać regres i przyczyni się do utrwalenia wzrostu gospodarczego.