120-metrowy apartament z widokiem na morze w tureckiej Alanyi kosztuje tyle, ile 80-metrowe mieszkanie na Żoliborzu
Krzysztof Trębski
Simmon Tweddle, analityk brytyjskiej agencji nieruchomości Property Secrets, podróżował po Bałkanach. Zatrzymał się w miasteczku Veliko Tarnowo w górzystej części Bułgarii. Spotkał tam rodaków, którzy kupili za 5 tys. funtów (28,5 tys. zł) wiejski dom z czterema sypialniami i działką o powierzchni ponad 20 tys. m2. Zdarzyło się to cztery lata temu, a pół roku później Tweddle nabył duży apartament przy plaży w Słonecznym Brzegu. To samo robią teraz Polacy. Za pośrednictwem biur nieruchomości w 2005 r. domy lub mieszkania za granicą kupiło około tysiąca rodaków. Do tego trzeba dodać tych, którzy skorzystali z usług zagranicznych biur lub dokonali transakcji samodzielnie.
Europa, zwłaszcza południowa, stała się jednym z największych rynków nieruchomości świata oraz gigantycznym placem budowy. W Hiszpanii, Portugalii, Chorwacji czy Bułgarii tysiące mieszkańców innych państw oglądają domy wystawione na sprzedaż albo urządzają już kupione. Tylko w Hiszpanii domy lub mieszkania kupiło już ponad trzy miliony cudzoziemców. Do szału zakupów po inwestorach z Wielkiej Brytanii, zamożnych emerytach z Niemiec i Szwecji czy rosyjskich nowobogackich dołączają Polacy. Chcą się poczuć jak Peter Mayle, brytyjski pisarz, który pod koniec lat 80. osiadł we francuskiej Prowansji i opiewa w powieściach tamtejsze życie. Albo jak amerykańska pisarka Frances Mayes, która barwnie opisała historię swej przeprowadzki i zadurzenia się we włoskiej Toskanii.
Klasa plażująca
Do niedawna rynek zagranicznych nieruchomości mógł się Polakom kojarzyć z willą w Nicei należącą do Jana Wejcherta, współwłaściciela grupy ITI. Albo z posiadłością Aleksandra Gudzowatego w Naval D'Assant na Lazurowym Wybrzeżu czy rezydencją poznańskiego biznesmena Krzysztofa Niezgody w hiszpańskiej Marbelli. Niektórzy słyszeli jeszcze o domu na Florydzie kupionym przez Józefa Wojciechowskiego, właściciela JW Construction. - Niedawno mieliśmy klienta chcącego wydać na dom w Grecji około 4 mln zł - informuje Grzegorz Gurbała, właściciel tyskiego biura nieruchomości Greg--Consulting. Większość polskich klientów przeznacza na zakup zagranicznej nieruchomości od 400 tys. zł do 600 tys. zł. Przyjemność ta stała się dostępna dla polskiej klasy średniej. W ślad za przedstawicielami show-biznesu (zamiar zakupu domu i osiedlenia się z rodziną w Grecji ogłosił lider zespołu Wilki Robert Gawliński), menedżerami lub prawnikami, atrakcyjnych ofert w Europie poszukują drobni przedsiębiorcy, starsze osoby, które mają większe oszczędności, albo ludzie w średnim wieku, liczący na pozyskanie gotówki ze sprzedaży domu lub mieszkania w Polsce albo z kredytu hipotecznego.
Hossa na polskim rynku nieruchomości tak wywindowała ceny (w największych miastach metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje 4-5 tys. zł), że płacąc porównywalne pieniądze, można się stać właścicielem nowego apartamentu nad Morzem Śródziemnym. Już za nieco ponad 400 tys. zł (50--80 proc. tej kwoty w kredycie z miejscowego banku) można kupić małe mieszkanko nad morzem w Hiszpanii, kawalerkę w Pradze, elegancki apartament na Riwierze Tureckiej, spory dom nad węgierskim Balatonem albo dwa średniej wielkości apartamenty w nadmorskim pasie w Bułgarii. W wypadku nowych mieszkań inaczej niż u nas cena dotyczy zwykle stanu "pod klucz" (z podłogami, białym montażem, niekiedy z meblami kuchennymi).
Eksploatacja nieruchomości za granicą jest często znacznie tańsza niż w Polsce, a jej wartość niemal na pewno wzrośnie. Jacek Szyc, właściciel biura nieruchomości Carisma z Gdyni, za 140-metrowy dom w Alicante na hiszpańskim Costa Blanca płaci rocznie niecałe 1400 zł podatku od nieruchomości, a na rachunki wydaje około 4700 zł. - Utrzymanie nowego 60-metrowego apartamentu w tej okolicy kosztuje 3750 zł rocznie, wliczając podatek od nieruchomości, rachunki za energię, ochronę, sprzątanie klatek i osiedlowego basenu - mówi Szyc. Dla porównania - czynsz za tej samej wielkości mieszkanie w bloku z wielkiej płyty w Warszawie wynosi prawie 5 tys. zł rocznie. Jeśli "wycenimy" też klimat, bliskość morza, warunki życia i pracy, różnica wręcz szokuje.
Najazd na Hiszpanię
Gdyby zapytać Polaków, gdzie za granicą najchętniej kupiliby dziś dom albo mieszkanie, wiele osób wskazałoby na Wielką Brytanię, do której wyjechało kilkaset tysięcy rodaków. Ale ceny nieruchomości na wyspach, które w ostatniej dekadzie wzrosły o 300 proc., są dla Polaków zaporowe. Z raportu Halifaksu, największego brytyjskiego kredytodawcy hipotecznego, wynika, że średnia cena metra kwadratowego w Londynie wynosi 20,7 tys. zł; w szkockim Aberdeen, jednej z tańszych lokalizacji, sięga 9 tys. zł za m2.
Większość Polaków, którzy dysponują większymi pieniędzmi, jest zainteresowana nieruchomościami w południowej Europie. Traktują je jako wakacyjną przystań z zagwarantowaną dobrą pogodą. Popularnością cieszy się droga już Hiszpania, gdzie tempo wzrostu cen osłabło, ale wciąż wynosi 10 proc. rocznie. By kupić apartament przy plaży na relatywnie tańszym Białym Wybrzeżu (Costa Blanca) trzeba dysponować kwotą 400-800 tys. zł. Mimo to chętnych nie brakuje, bo taką nieruchomość zawsze można sprzedać albo wynajmować poza sezonem (by z opłat od najemców spłacać kredyt). Na nowym osiedlu nad morzem średnio około 30-40 proc. lokali kupują dziś Brytyjczycy, 20 proc. - Niemcy, 20 proc. - Skandynawowie, a tylko 10 proc. Hiszpanie. Polacy stanowią zwykle mniej niż jeden procent nabywców, ale ich liczba szybko rośnie. Droższa jest sąsiednia Portugalia, dużo droższe - wybrzeża włoskie, a cenowe rekordy bije francuskie Ctte d'Azur, ale i tam można znaleźć okazję (za taką można uznać kilkunastoletnie mieszkanie o powierzchni 40-45 m2 za 500--550 tys. zł).
Chorwacja, bardzo popularna wśród Polaków, pod względem cen szybko dogania rozwinięte kraje unii, a stosunkowo tanie nieruchomości nie są tam już regułą (za 350-400 tys. zł można w miejscowościach nadmorskich w Dalmacji albo na adriatyckich wysepkach nabyć najwyżej używane, dwu-, trzypokojowe mieszkanie). Hitem stają się za to Bałkany. - Jedną z najlepszych lokat kapitału są nieruchomości w Bułgarii, gdzie cena za metr kwadratowy apartamentu nad morzem wynosi nieco ponad 2700 zł, a bliskie przystąpienie tego kraju do unii jest gwarancją wzrostu wartości inwestycji - uważa Aleksandra Żyłka z wrocławskiej firmy LifeHouse Properties. Bardzo atrakcyjne oferty dostępne są też w Turcji, gdzie regiony nadmorskie przeżywają inwestycyjny boom. 120-metrowy apartament z widokiem na morze na osiedlu z basenem w Alanyi kosztuje tyle, ile mniejsze o jedną trzecią nowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu. Tak jak u nas do wydatków należy doliczyć koszty transakcyjne, uzależnione od wysokości miejscowych podatków, taks notarialnych czy prowizji pośredników (cena nieruchomości w Chorwacji rośnie z tego tytułu o 10-13 proc., we Włoszech - o 15-18 proc.). I trzeba unikać niespodzianek, wypytując o szczegóły oferty - na przykład większy od kilkudziesięciometrowego dom w Toskanii za mniej niż 800 tys. zł to miraż. - Włosi mają w zwyczaju podawać wyłącznie cenę willi, a działka, na której ona stoi, najczęściej jest wyceniana osobno - wyjaśnia Gurbała.
Może nie morze?
Mimo obaw wielu osób o opinię rodziny i znajomych oraz dość zachowawczego inwestowania przybywa Polaków, którzy traktują nabycie domu lub apartamentu za granicą jako czysty biznes. Wprawdzie to Polska obok Bułgarii i RPA jest dziś zaliczana do ścisłej czołówki rynków nieruchomości na świecie (ceny w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu rosną nawet o ponad 30 proc. rocznie) i to u nas można robić doskonałe interesy, kupując i sprzedając z dużym przebiciem, ale w Europie nie brakuje miejsc o równie dobrych perspektywach.
Do podobnego jak u nas poziomu szybko dobijają ceny w państwach nadbałtyckich, tyle że liczba dostępnych tam ofert jest nieduża. Na przykład w Tallinie, stolicy Estonii, za stylowy 27-metrowy apartament w kompleksie Luther Quarter, urządzanym w zabytkowej hali fabrycznej zapłacić trzeba 266,2 tys. zł. Ale już w Wilnie za dwukrotnie wyższą cenę kupimy czterokrotnie większy (120 m2) apartament z 2002 r.
Wyłącznie na okazyjne oferty możemy natomiast liczyć w raczej drogich Czechach i na Węgrzech. Na przykład w Pradze 40-metrowe studio z dużym tarasem w dwuletnim budynku kosztuje 383,5 tys. zł, zaś w Budapeszcie na zakup 75--metrowego mieszkania w starej kamienicy trzeba wyłożyć 429 tys. zł. Tymczasem na zakup piętrowego domu o powierzchni 150 m2 na wzgórzu nieopodal Balatonu wystarczy 312 tys. zł.
Menedżerowie brytyjskich funduszy inwestycyjnych, które wyśrubowały ceny w Hiszpanii i Czechach, a ostatnio w Polsce, wskazują dziś stolicę Rumunii, która wkrótce przystąpi do unii; średnia cena metra kwadratowego w nowym budownictwie w Bukareszcie jest dziś o 30-40 proc. niższa niż w Warszawie, ale już się zaczyna piąć w górę.
Niektórzy polscy klienci korzystają z rozpoczętej kilka lat temu przeceny w Niemczech, wierząc, że w dłuższej perspektywie tamtejsze nieruchomości dadzą może mniejszy, lecz pewny zysk (na przykład w dzielnicy Tiergarten, w centrum zachodniej części Berlina, można znaleźć 50-metrowe mieszkanie w kilkupiętrowym budynku już za 175,5 tys. zł; w dawnym NRD przy granicy z Polską niewiele więcej kosztują nawet niektóre domy).
Liczba dostępnych Polakom rynków stale rośnie, bo rozwija się odpowiednia infrastruktura. Zagraniczne banki oferują kredyty hipoteczne na 15-30 lat, choć oprocentowane zwykle wyżej niż w polskich bankach (od 3 proc. rocznie w Hiszpanii do 8 proc. rocznie w Bułgarii). Dzięki tanim liniom lotniczym przeloty do własnych nieruchomości za granicą przestają być nadmiernym obciążeniem finansowym. Biurom nieruchomości można też zlecić wynajęcie domu na riwierze w czasie, gdy przebywamy w Polsce (na przykład w Bułgarii, wynajmując mieszkanie i biorąc pod uwagę wzrost jego wartości, rocznie możemy "odzyskać" nawet do 8 proc. zapłaconej za nie kwoty).
Krzysztof Trębski
Simmon Tweddle, analityk brytyjskiej agencji nieruchomości Property Secrets, podróżował po Bałkanach. Zatrzymał się w miasteczku Veliko Tarnowo w górzystej części Bułgarii. Spotkał tam rodaków, którzy kupili za 5 tys. funtów (28,5 tys. zł) wiejski dom z czterema sypialniami i działką o powierzchni ponad 20 tys. m2. Zdarzyło się to cztery lata temu, a pół roku później Tweddle nabył duży apartament przy plaży w Słonecznym Brzegu. To samo robią teraz Polacy. Za pośrednictwem biur nieruchomości w 2005 r. domy lub mieszkania za granicą kupiło około tysiąca rodaków. Do tego trzeba dodać tych, którzy skorzystali z usług zagranicznych biur lub dokonali transakcji samodzielnie.
Europa, zwłaszcza południowa, stała się jednym z największych rynków nieruchomości świata oraz gigantycznym placem budowy. W Hiszpanii, Portugalii, Chorwacji czy Bułgarii tysiące mieszkańców innych państw oglądają domy wystawione na sprzedaż albo urządzają już kupione. Tylko w Hiszpanii domy lub mieszkania kupiło już ponad trzy miliony cudzoziemców. Do szału zakupów po inwestorach z Wielkiej Brytanii, zamożnych emerytach z Niemiec i Szwecji czy rosyjskich nowobogackich dołączają Polacy. Chcą się poczuć jak Peter Mayle, brytyjski pisarz, który pod koniec lat 80. osiadł we francuskiej Prowansji i opiewa w powieściach tamtejsze życie. Albo jak amerykańska pisarka Frances Mayes, która barwnie opisała historię swej przeprowadzki i zadurzenia się we włoskiej Toskanii.
Klasa plażująca
Do niedawna rynek zagranicznych nieruchomości mógł się Polakom kojarzyć z willą w Nicei należącą do Jana Wejcherta, współwłaściciela grupy ITI. Albo z posiadłością Aleksandra Gudzowatego w Naval D'Assant na Lazurowym Wybrzeżu czy rezydencją poznańskiego biznesmena Krzysztofa Niezgody w hiszpańskiej Marbelli. Niektórzy słyszeli jeszcze o domu na Florydzie kupionym przez Józefa Wojciechowskiego, właściciela JW Construction. - Niedawno mieliśmy klienta chcącego wydać na dom w Grecji około 4 mln zł - informuje Grzegorz Gurbała, właściciel tyskiego biura nieruchomości Greg--Consulting. Większość polskich klientów przeznacza na zakup zagranicznej nieruchomości od 400 tys. zł do 600 tys. zł. Przyjemność ta stała się dostępna dla polskiej klasy średniej. W ślad za przedstawicielami show-biznesu (zamiar zakupu domu i osiedlenia się z rodziną w Grecji ogłosił lider zespołu Wilki Robert Gawliński), menedżerami lub prawnikami, atrakcyjnych ofert w Europie poszukują drobni przedsiębiorcy, starsze osoby, które mają większe oszczędności, albo ludzie w średnim wieku, liczący na pozyskanie gotówki ze sprzedaży domu lub mieszkania w Polsce albo z kredytu hipotecznego.
Hossa na polskim rynku nieruchomości tak wywindowała ceny (w największych miastach metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje 4-5 tys. zł), że płacąc porównywalne pieniądze, można się stać właścicielem nowego apartamentu nad Morzem Śródziemnym. Już za nieco ponad 400 tys. zł (50--80 proc. tej kwoty w kredycie z miejscowego banku) można kupić małe mieszkanko nad morzem w Hiszpanii, kawalerkę w Pradze, elegancki apartament na Riwierze Tureckiej, spory dom nad węgierskim Balatonem albo dwa średniej wielkości apartamenty w nadmorskim pasie w Bułgarii. W wypadku nowych mieszkań inaczej niż u nas cena dotyczy zwykle stanu "pod klucz" (z podłogami, białym montażem, niekiedy z meblami kuchennymi).
Eksploatacja nieruchomości za granicą jest często znacznie tańsza niż w Polsce, a jej wartość niemal na pewno wzrośnie. Jacek Szyc, właściciel biura nieruchomości Carisma z Gdyni, za 140-metrowy dom w Alicante na hiszpańskim Costa Blanca płaci rocznie niecałe 1400 zł podatku od nieruchomości, a na rachunki wydaje około 4700 zł. - Utrzymanie nowego 60-metrowego apartamentu w tej okolicy kosztuje 3750 zł rocznie, wliczając podatek od nieruchomości, rachunki za energię, ochronę, sprzątanie klatek i osiedlowego basenu - mówi Szyc. Dla porównania - czynsz za tej samej wielkości mieszkanie w bloku z wielkiej płyty w Warszawie wynosi prawie 5 tys. zł rocznie. Jeśli "wycenimy" też klimat, bliskość morza, warunki życia i pracy, różnica wręcz szokuje.
Najazd na Hiszpanię
Gdyby zapytać Polaków, gdzie za granicą najchętniej kupiliby dziś dom albo mieszkanie, wiele osób wskazałoby na Wielką Brytanię, do której wyjechało kilkaset tysięcy rodaków. Ale ceny nieruchomości na wyspach, które w ostatniej dekadzie wzrosły o 300 proc., są dla Polaków zaporowe. Z raportu Halifaksu, największego brytyjskiego kredytodawcy hipotecznego, wynika, że średnia cena metra kwadratowego w Londynie wynosi 20,7 tys. zł; w szkockim Aberdeen, jednej z tańszych lokalizacji, sięga 9 tys. zł za m2.
Większość Polaków, którzy dysponują większymi pieniędzmi, jest zainteresowana nieruchomościami w południowej Europie. Traktują je jako wakacyjną przystań z zagwarantowaną dobrą pogodą. Popularnością cieszy się droga już Hiszpania, gdzie tempo wzrostu cen osłabło, ale wciąż wynosi 10 proc. rocznie. By kupić apartament przy plaży na relatywnie tańszym Białym Wybrzeżu (Costa Blanca) trzeba dysponować kwotą 400-800 tys. zł. Mimo to chętnych nie brakuje, bo taką nieruchomość zawsze można sprzedać albo wynajmować poza sezonem (by z opłat od najemców spłacać kredyt). Na nowym osiedlu nad morzem średnio około 30-40 proc. lokali kupują dziś Brytyjczycy, 20 proc. - Niemcy, 20 proc. - Skandynawowie, a tylko 10 proc. Hiszpanie. Polacy stanowią zwykle mniej niż jeden procent nabywców, ale ich liczba szybko rośnie. Droższa jest sąsiednia Portugalia, dużo droższe - wybrzeża włoskie, a cenowe rekordy bije francuskie Ctte d'Azur, ale i tam można znaleźć okazję (za taką można uznać kilkunastoletnie mieszkanie o powierzchni 40-45 m2 za 500--550 tys. zł).
Chorwacja, bardzo popularna wśród Polaków, pod względem cen szybko dogania rozwinięte kraje unii, a stosunkowo tanie nieruchomości nie są tam już regułą (za 350-400 tys. zł można w miejscowościach nadmorskich w Dalmacji albo na adriatyckich wysepkach nabyć najwyżej używane, dwu-, trzypokojowe mieszkanie). Hitem stają się za to Bałkany. - Jedną z najlepszych lokat kapitału są nieruchomości w Bułgarii, gdzie cena za metr kwadratowy apartamentu nad morzem wynosi nieco ponad 2700 zł, a bliskie przystąpienie tego kraju do unii jest gwarancją wzrostu wartości inwestycji - uważa Aleksandra Żyłka z wrocławskiej firmy LifeHouse Properties. Bardzo atrakcyjne oferty dostępne są też w Turcji, gdzie regiony nadmorskie przeżywają inwestycyjny boom. 120-metrowy apartament z widokiem na morze na osiedlu z basenem w Alanyi kosztuje tyle, ile mniejsze o jedną trzecią nowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu. Tak jak u nas do wydatków należy doliczyć koszty transakcyjne, uzależnione od wysokości miejscowych podatków, taks notarialnych czy prowizji pośredników (cena nieruchomości w Chorwacji rośnie z tego tytułu o 10-13 proc., we Włoszech - o 15-18 proc.). I trzeba unikać niespodzianek, wypytując o szczegóły oferty - na przykład większy od kilkudziesięciometrowego dom w Toskanii za mniej niż 800 tys. zł to miraż. - Włosi mają w zwyczaju podawać wyłącznie cenę willi, a działka, na której ona stoi, najczęściej jest wyceniana osobno - wyjaśnia Gurbała.
Może nie morze?
Mimo obaw wielu osób o opinię rodziny i znajomych oraz dość zachowawczego inwestowania przybywa Polaków, którzy traktują nabycie domu lub apartamentu za granicą jako czysty biznes. Wprawdzie to Polska obok Bułgarii i RPA jest dziś zaliczana do ścisłej czołówki rynków nieruchomości na świecie (ceny w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu rosną nawet o ponad 30 proc. rocznie) i to u nas można robić doskonałe interesy, kupując i sprzedając z dużym przebiciem, ale w Europie nie brakuje miejsc o równie dobrych perspektywach.
Do podobnego jak u nas poziomu szybko dobijają ceny w państwach nadbałtyckich, tyle że liczba dostępnych tam ofert jest nieduża. Na przykład w Tallinie, stolicy Estonii, za stylowy 27-metrowy apartament w kompleksie Luther Quarter, urządzanym w zabytkowej hali fabrycznej zapłacić trzeba 266,2 tys. zł. Ale już w Wilnie za dwukrotnie wyższą cenę kupimy czterokrotnie większy (120 m2) apartament z 2002 r.
Wyłącznie na okazyjne oferty możemy natomiast liczyć w raczej drogich Czechach i na Węgrzech. Na przykład w Pradze 40-metrowe studio z dużym tarasem w dwuletnim budynku kosztuje 383,5 tys. zł, zaś w Budapeszcie na zakup 75--metrowego mieszkania w starej kamienicy trzeba wyłożyć 429 tys. zł. Tymczasem na zakup piętrowego domu o powierzchni 150 m2 na wzgórzu nieopodal Balatonu wystarczy 312 tys. zł.
Menedżerowie brytyjskich funduszy inwestycyjnych, które wyśrubowały ceny w Hiszpanii i Czechach, a ostatnio w Polsce, wskazują dziś stolicę Rumunii, która wkrótce przystąpi do unii; średnia cena metra kwadratowego w nowym budownictwie w Bukareszcie jest dziś o 30-40 proc. niższa niż w Warszawie, ale już się zaczyna piąć w górę.
Niektórzy polscy klienci korzystają z rozpoczętej kilka lat temu przeceny w Niemczech, wierząc, że w dłuższej perspektywie tamtejsze nieruchomości dadzą może mniejszy, lecz pewny zysk (na przykład w dzielnicy Tiergarten, w centrum zachodniej części Berlina, można znaleźć 50-metrowe mieszkanie w kilkupiętrowym budynku już za 175,5 tys. zł; w dawnym NRD przy granicy z Polską niewiele więcej kosztują nawet niektóre domy).
Liczba dostępnych Polakom rynków stale rośnie, bo rozwija się odpowiednia infrastruktura. Zagraniczne banki oferują kredyty hipoteczne na 15-30 lat, choć oprocentowane zwykle wyżej niż w polskich bankach (od 3 proc. rocznie w Hiszpanii do 8 proc. rocznie w Bułgarii). Dzięki tanim liniom lotniczym przeloty do własnych nieruchomości za granicą przestają być nadmiernym obciążeniem finansowym. Biurom nieruchomości można też zlecić wynajęcie domu na riwierze w czasie, gdy przebywamy w Polsce (na przykład w Bułgarii, wynajmując mieszkanie i biorąc pod uwagę wzrost jego wartości, rocznie możemy "odzyskać" nawet do 8 proc. zapłaconej za nie kwoty).
Więcej możesz przeczytać w 25/2006 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
