100 proc. zysku w dwa lata - tyle można zarobić, inwestując w nierucho-mości w Bułgarii i Rumunii
Czy można bez specjalnego ryzyka zarobić 100 proc. w ciągu dwóch lat? Tak, i to legalnie, ale nie w Polsce ani w żadnym innym kraju Unii Europejskiej. Tyle można zarobić w Bułgarii i Rumunii. Hossa na rynku nieruchomości, która rozpoczęła się w dziesięciu nowych krajach wspólnoty przed ich akcesją, powoli się kończy. Inwestorzy już zaczęli kupować mieszkania, domy i atrakcyjne działki w Bułgarii i Rumunii, które 1 stycznia 2007 r. staną się pełnoprawnymi członkami unii. Kiedy na początku 2005 r. brytyjski Channel 4 wytypował dwadzieścia najlepszych krajów, w których można zbić majątek na nieruchomościach w najbliższej dekadzie, pierwsze miejsce zajęła Rumunia (prognozowany zysk - 414 proc.), wyprzedzając Polskę (393 proc.). Od czasu opublikowania zestawienia średnia cena 1 m mieszkań w największych polskich miastach wzrosła o 65 proc. Podobne zyski czekają na inwestorów, którzy kupią nieruchomości w Rumunii i Bułgarii. Na końcu zestawienia Channel 4 znalazły się Cypr (20. miejsce), Hiszpania (19.), Włochy (18.), Francja (17.). Nic dziwnego, że nastąpił najazd inwestorów na "nową" Europę.
Słoneczny zysk
W czasach PRL bułgarskie miasteczko Słoneczny Brzeg, położone nad Morzem Czarnym, było symbolem socjalistycznego luksusu. Dziś nazwa tego kurortu jest kojarzona z kapitalistycznym luksusem. W kwietniu 2006 r. brytyjski "The Independent" napisał, że "bułgarskie wybrzeże ze swoim słońcem, tanim piwem i doskonałym jedzeniem może się niedługo stać drugim Costa del Sol [popularny region turystyczny w Hiszpanii]".
Simon Tweddle, szef działu analiz brytyjskiej firmy konsultingowej Property Secrets, kupił tam cztery lata temu apartament przy plaży. Dziś jest on wart cztery razy tyle, ile za niego zapłacił. Aleksandra Żyłka, współwłaścicielka agencji nieruchomości Life-House Properties we Wrocławiu, zajmującej się pośrednictwem w kupnie nieruchomości za granicą, rok temu nabyła w tym kurorcie 45-metrowy apartament, płacąc 550 euro za 1 m. - Właśnie rozpoczyna się sprzedaż trzeciego etapu tej inwestycji i ceny wzrosły do około 1000 euro za 1 m - mówi Żyłka. To oznacza, że w ciągu roku pomnożyła swoje oszczędności o ponad 80 proc.! Większość polskich inwestorów kupuje nieruchomości, które kosztują około 200 tys. zł. - W Polsce za takie pieniądze na rynku nieruchomości prawie nic nie można kupić. W Bułgarii wystarcza to na luksusowy apartament nad Morzem Czarnym - mówi Żyłka. Ponad 80 proc. polskich klientów wrocławskiej agencji to inwestorzy, którzy planują wynajmować mieszkanie i później sprzedać je za wyższą cenę. Popyt na nieruchomości w Bułgarii jest tak duży, że już dziś na kupno apartamentu trzeba czekać kilka miesięcy.
Drogo, czyli tanio
Na razie koniunkturę napędzają zagraniczni inwestorzy, z którymi z trudem konkurują bogacący się Bułgarzy i Rumuni. - W tych krajach rynek kredytów hipotecznych jest słabo rozwinięty. Banki żądają co najmniej 20-procentowych wkładów własnych, pożyczają maksymalnie na 20 lat, a oprocentowanie pożyczek w euro sięga aż 7 proc. - mówi Simon Tweddle. - Po wejściu do UE konkurencja doprowadzi do tego, że wzięcie kredytu na zakup własnego mieszkania będzie tak łatwe i tanie jak w Polsce. Wtedy ceny ostro ruszą w górę, bo deweloperzy nie będą w stanie zaspokoić popytu - dodajeTweddle. O tym, że ma rację, pokazuje przykład Sofii. Stolica Bułgarii jest w dużej części zabudowana brzydkimi socjalistycznymi blokowiskami z lat 70. i 80. Ale mieszkanie w nowym budownictwie można tam wynająć "od ręki". Agencja, która zajmuje się znalezieniem najemcy i załatwieniem formalności, pobiera około 400 euro rocznej opłaty za obsługę. Przychody z wynajmu po zapłaceniu czynszu i podatków wynoszą około 8 proc. wartości mieszkania rocznie, co oznacza, że po 12,5 roku zwraca się koszt jego zakupu. Agencja może także przejąć na siebie ryzyko związane ze znalezieniem najemcy, ale taki "pewny czynsz" to mniej więcej 5 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Odkrywanie Rumunii
- Bułgarski rynek nieruchomości jest już bardzo rozgrzany. Natomiast Rumunia ciągle nie została odkryta przez inwestorów - uważa Robert Chojnacki, prezes firmy konsultingowej redNet. Rumunia nie ma górskich i nadmorskich kurortów takich jak Bułgaria, więc rynek mieszkań dla inwestorów ogranicza się praktycznie do Bukaresztu i części wybrzeża Morza Czarnego. Gdy cztery lata temu Brytyjczyk Kevin Stillmock kupował w centrum Bukaresztu dwupokojowy apartament za 25 tys. USD, jego znajomi pukali się w głowę i twierdzili, że wyrzuca pieniądze. Dziś Stillmock za swoje mieszkanie dostałby o 400 proc. więcej - 100 tys. USD.
Bukareszt został w 1978 r. częściowo zniszczony przez trzęsienie ziemi. Wszystkie domy budowane po tej katastrofie mają trwałe konstrukcje nośne, żeby oprzeć się kolejnemu kataklizmowi. Zdaniem Chojnackiego, najbardziej mogą wzrosnąć ceny inwestycji na północy miasta, gdzie powstają nowe osiedla, szczególnie te bliżej jezior Floreasca, Tei i Colentina oraz na wschodzie, w pobliżu planowanej bazy NATO. Bukareszt ma szansę na większe niż przeciętne w regionie wzrosty cen także z tego powodu, że w połowie lat 90. w Rumunii przeprowadzono powszechne uwłaszczenie obywateli na państwowej ziemi. W rezultacie w centrum Bukaresztu znajdują się nie zabudowane działki należące do kilkuset osób. Deweloper, który będzie chciał tam budować, musi się najpierw dogadać z wszystkimi właścicielami, co będzie bardzo trudne, a co za tym idzie - nie ma szans na istotne zwiększenie liczby mieszkań na rynku i spadek cen.
Współpraca: Wojciech Tukan
Jak inwestować w Bułgarii
- Polecamy inwestycje w rejonie góry Witosza (około 7 km od centrum Sofii) - mówi Aleksandra Żyłka z Lifehouse Properties. Dojazd samochodem do centrum zajmuje 10 minut. Metr kwadratowy kosztuje 750 euro, więc dwupokojowy apartament z aneksem kuchennym i tarasem, o łącznej powierzchni około 70 m², kosztuje 53 200 euro (około 208 tys. zł). W Bułgarii do metrażu mieszkania wlicza się powierzchnię tarasu i części wspólnych, czyli na przykład 70-metrowe mieszkanie w rzeczywistości ma około 50-55 m² powierzchni mieszkalnej. Możemy zaoszczędzić na miejscu garażowym, bo jego zakup nie jest obowiązkowy.
Jak inwestować w RUMUNII
Ceny mieszkań w Bukareszcie wynoszą od 1100 euro za 1 m² do 3000 euro. - Polecamy inwestycje w mieszkania ze średniej półki, takie które najłatwiej będzie sprzedać - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet. Jego zdaniem, można znaleźć takie mieszkania w cenie mniej więcej 1400 euro za 1 m², co oznacza, że dwupokojowe wykończone mieszkanie w Bukareszcie można kupić już za 70 tys. euro (270 tys. zł). Nie trzeba mieć całej sumy w gotówce. Negocjujemy z deweloperem wpłatę 20 proc. wartości mieszkania, resztę trzeba zapłacić dopiero po oddaniu budynku.
99 900 euro
Luksusowy apartament w pobliżu Słonecznego Brzegu o powierzchni 67,57 m² (w tym części wspólne 11,26 m²), z prywatną plażą.
81 795 euro
Apartament w miejscowości Tsarevo z dwoma tarasami i widokiem na las, o powierzchni 72,69 m² (z częścią wspólną).
73 150 euro
Apartment w centrum Sofii, z tarasem i piwnicą, powierzchnia - 63,60 m².
63 571 euro
Apartament w Bansku (kurort górski), 49,28 m² (41,18 m² plus część wspólna 8,10 m²).
211 156 euro z VAT
Trzypokojowy apartament w Bukareszcie, 129 m², z tarasem 6,8 m².
146 128 euro z VAT
Trzypokojowy apartament w Bukareszcie (dwie sypialnie), 79,7 m² z tarasem 15,6 m².
Słoneczny zysk
W czasach PRL bułgarskie miasteczko Słoneczny Brzeg, położone nad Morzem Czarnym, było symbolem socjalistycznego luksusu. Dziś nazwa tego kurortu jest kojarzona z kapitalistycznym luksusem. W kwietniu 2006 r. brytyjski "The Independent" napisał, że "bułgarskie wybrzeże ze swoim słońcem, tanim piwem i doskonałym jedzeniem może się niedługo stać drugim Costa del Sol [popularny region turystyczny w Hiszpanii]".
Simon Tweddle, szef działu analiz brytyjskiej firmy konsultingowej Property Secrets, kupił tam cztery lata temu apartament przy plaży. Dziś jest on wart cztery razy tyle, ile za niego zapłacił. Aleksandra Żyłka, współwłaścicielka agencji nieruchomości Life-House Properties we Wrocławiu, zajmującej się pośrednictwem w kupnie nieruchomości za granicą, rok temu nabyła w tym kurorcie 45-metrowy apartament, płacąc 550 euro za 1 m. - Właśnie rozpoczyna się sprzedaż trzeciego etapu tej inwestycji i ceny wzrosły do około 1000 euro za 1 m - mówi Żyłka. To oznacza, że w ciągu roku pomnożyła swoje oszczędności o ponad 80 proc.! Większość polskich inwestorów kupuje nieruchomości, które kosztują około 200 tys. zł. - W Polsce za takie pieniądze na rynku nieruchomości prawie nic nie można kupić. W Bułgarii wystarcza to na luksusowy apartament nad Morzem Czarnym - mówi Żyłka. Ponad 80 proc. polskich klientów wrocławskiej agencji to inwestorzy, którzy planują wynajmować mieszkanie i później sprzedać je za wyższą cenę. Popyt na nieruchomości w Bułgarii jest tak duży, że już dziś na kupno apartamentu trzeba czekać kilka miesięcy.
Drogo, czyli tanio
Na razie koniunkturę napędzają zagraniczni inwestorzy, z którymi z trudem konkurują bogacący się Bułgarzy i Rumuni. - W tych krajach rynek kredytów hipotecznych jest słabo rozwinięty. Banki żądają co najmniej 20-procentowych wkładów własnych, pożyczają maksymalnie na 20 lat, a oprocentowanie pożyczek w euro sięga aż 7 proc. - mówi Simon Tweddle. - Po wejściu do UE konkurencja doprowadzi do tego, że wzięcie kredytu na zakup własnego mieszkania będzie tak łatwe i tanie jak w Polsce. Wtedy ceny ostro ruszą w górę, bo deweloperzy nie będą w stanie zaspokoić popytu - dodajeTweddle. O tym, że ma rację, pokazuje przykład Sofii. Stolica Bułgarii jest w dużej części zabudowana brzydkimi socjalistycznymi blokowiskami z lat 70. i 80. Ale mieszkanie w nowym budownictwie można tam wynająć "od ręki". Agencja, która zajmuje się znalezieniem najemcy i załatwieniem formalności, pobiera około 400 euro rocznej opłaty za obsługę. Przychody z wynajmu po zapłaceniu czynszu i podatków wynoszą około 8 proc. wartości mieszkania rocznie, co oznacza, że po 12,5 roku zwraca się koszt jego zakupu. Agencja może także przejąć na siebie ryzyko związane ze znalezieniem najemcy, ale taki "pewny czynsz" to mniej więcej 5 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Odkrywanie Rumunii
- Bułgarski rynek nieruchomości jest już bardzo rozgrzany. Natomiast Rumunia ciągle nie została odkryta przez inwestorów - uważa Robert Chojnacki, prezes firmy konsultingowej redNet. Rumunia nie ma górskich i nadmorskich kurortów takich jak Bułgaria, więc rynek mieszkań dla inwestorów ogranicza się praktycznie do Bukaresztu i części wybrzeża Morza Czarnego. Gdy cztery lata temu Brytyjczyk Kevin Stillmock kupował w centrum Bukaresztu dwupokojowy apartament za 25 tys. USD, jego znajomi pukali się w głowę i twierdzili, że wyrzuca pieniądze. Dziś Stillmock za swoje mieszkanie dostałby o 400 proc. więcej - 100 tys. USD.
Bukareszt został w 1978 r. częściowo zniszczony przez trzęsienie ziemi. Wszystkie domy budowane po tej katastrofie mają trwałe konstrukcje nośne, żeby oprzeć się kolejnemu kataklizmowi. Zdaniem Chojnackiego, najbardziej mogą wzrosnąć ceny inwestycji na północy miasta, gdzie powstają nowe osiedla, szczególnie te bliżej jezior Floreasca, Tei i Colentina oraz na wschodzie, w pobliżu planowanej bazy NATO. Bukareszt ma szansę na większe niż przeciętne w regionie wzrosty cen także z tego powodu, że w połowie lat 90. w Rumunii przeprowadzono powszechne uwłaszczenie obywateli na państwowej ziemi. W rezultacie w centrum Bukaresztu znajdują się nie zabudowane działki należące do kilkuset osób. Deweloper, który będzie chciał tam budować, musi się najpierw dogadać z wszystkimi właścicielami, co będzie bardzo trudne, a co za tym idzie - nie ma szans na istotne zwiększenie liczby mieszkań na rynku i spadek cen.
Współpraca: Wojciech Tukan
Jak inwestować w Bułgarii
- Polecamy inwestycje w rejonie góry Witosza (około 7 km od centrum Sofii) - mówi Aleksandra Żyłka z Lifehouse Properties. Dojazd samochodem do centrum zajmuje 10 minut. Metr kwadratowy kosztuje 750 euro, więc dwupokojowy apartament z aneksem kuchennym i tarasem, o łącznej powierzchni około 70 m², kosztuje 53 200 euro (około 208 tys. zł). W Bułgarii do metrażu mieszkania wlicza się powierzchnię tarasu i części wspólnych, czyli na przykład 70-metrowe mieszkanie w rzeczywistości ma około 50-55 m² powierzchni mieszkalnej. Możemy zaoszczędzić na miejscu garażowym, bo jego zakup nie jest obowiązkowy.
Jak inwestować w RUMUNII
Ceny mieszkań w Bukareszcie wynoszą od 1100 euro za 1 m² do 3000 euro. - Polecamy inwestycje w mieszkania ze średniej półki, takie które najłatwiej będzie sprzedać - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet. Jego zdaniem, można znaleźć takie mieszkania w cenie mniej więcej 1400 euro za 1 m², co oznacza, że dwupokojowe wykończone mieszkanie w Bukareszcie można kupić już za 70 tys. euro (270 tys. zł). Nie trzeba mieć całej sumy w gotówce. Negocjujemy z deweloperem wpłatę 20 proc. wartości mieszkania, resztę trzeba zapłacić dopiero po oddaniu budynku.
99 900 euro
Luksusowy apartament w pobliżu Słonecznego Brzegu o powierzchni 67,57 m² (w tym części wspólne 11,26 m²), z prywatną plażą.
81 795 euro
Apartament w miejscowości Tsarevo z dwoma tarasami i widokiem na las, o powierzchni 72,69 m² (z częścią wspólną).
73 150 euro
Apartment w centrum Sofii, z tarasem i piwnicą, powierzchnia - 63,60 m².
63 571 euro
Apartament w Bansku (kurort górski), 49,28 m² (41,18 m² plus część wspólna 8,10 m²).
211 156 euro z VAT
Trzypokojowy apartament w Bukareszcie, 129 m², z tarasem 6,8 m².
146 128 euro z VAT
Trzypokojowy apartament w Bukareszcie (dwie sypialnie), 79,7 m² z tarasem 15,6 m².
Więcej możesz przeczytać w 47/2006 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
