Będziemy nadal koncentrować się na Warszawie, bo trafia tu większość firm, które chcą rozpocząć swój biznes w Polsce. Jednak chcemy zachować równowagę między inwestycjami na rynku warszawskim i pozawarszawskim – mówi Waldemar Olbryk, prezes Skanska Property Poland.
Mamy za sobą ciężki rok dla deweloperów. Kilka firm budowlanych upadło. Branża, przyzwyczajona od wielu lat do wysokich marż i nieustannych sukcesów, otrzymała od rynku bolesną nauczkę. Jak w tym trudnym otoczeniu poradziła sobie Skanska Property?
Waldemar Olbryk, prezes Skanska Property Poland: To był dla nas bardzo udany rok. Polska po raz kolejny pokazała solidne fundamenty makroekonomiczne. Mimo dość ostrożnego podejścia dużych graczy finansowych i nie najlepszego klimatu do inwestowania wynajęliśmy największą powierzchnię w historii naszej firmy w Polsce. W dwóch kompleksach biurowych, liczącym 23 tys. mkw. Green Towers we Wrocławiu i Green Corner w Warszawie o powierzchni 27 tys. mkw., udało nam się jeszcze przed zakończeniem inwestycji wynająć 95-100 proc. powierzchni. Dzięki temu oba budynki zostały sprzedane funduszom inwestycyjnym w 2012 r. Otrzymaliśmy jednoznaczny sygnał, że jest zainteresowanie obiektami najwyższej jakości, a także, że nawet w trudnych czasach na rynku są pieniądze, które szukają pewnych produktów inwestycyjnych.
W czym jesteście lepsi od konkurentów?
Nasz biznes polega na tym, że szukamy najlepszych lokalizacji, realizujemy inwestycje według najwyższych standardów technicznych i pozyskujemy najemców. Taki produkt sprzedajemy funduszom inwestycyjnym. Podstawę stanowi to, że już na etapie zakupu gruntu mamy klarowną wizję tego, czym jest dobra nieruchomość.
Pracujemy razem ze Skanska SA jako naszym generalnym wykonawcą, co daje ogromny komfort przy sprzedaży budynków, bo technicznie są one na bardzo wysokim poziomie. Dzięki temu jesteśmy w stanie sprzedać je funduszom, które są bardzo wymagające, szukają dobrych inwestycji, obciążonych jak najmniejszym ryzykiem technicznym i prawnym, komercyjnym, a także finansowym, które bezpośrednio wiąże się z jakością najemców dających gwarancję wpływów z najmu w przyszłości.
Nie macie kłopotów z finansowaniem nowych inwestycji? Banki też ostatnio stały się bardzo wybredne i ostrożne.
Finansujemy projekty dzięki zyskom generowanym przez branżę budowlaną. Skanska buduje drogi, budynki i infrastrukturę. To nas uniezależnia od nastrojów banków, ale nie zwalnia ze zdrowego rozsądku. Przejście przez wszystkie etapy zatwierdzania wniosków inwestycyjnych jest w Skanska trudne i wymaga zbudowania dobrej historii opartej zarówno na dowodach sukcesów na danym rynku, jak i głębokich analizach makroekonomicznych. W ostatnich latach Polska dzięki stabilnemu rynkowi i naszym sukcesom zapracowała sobie na dobrą opinię i zdobyła kredyt zaufania, który pozwala nam uzyskiwać wewnętrzne finansowanie na kolejne przedsięwzięcia.
Od kilku lat w firmach trwa optymalizacja kosztów, również wynajmowanej powierzchni biurowej. Raczej rezygnuje się z luksusów na rzecz tańszych rozwiązań. Nie boicie się, że to ograniczy popyt na wasze usługi?
Optymalizacja organizacji, która ma przynieść zmniejszenie kosztów, to stały trend. Bardziej widzimy w tym dla siebie szansę niż zagrożenie. Atmosfera do wydawania pieniędzy wciąż jest niesprzyjająca, ale otrzymujemy od firm sygnały, że w związku z tworzeniem centrów obsługujących ich operacje w Europie czy wręcz na świecie albo w związku z łączeniem oddziałów potrzebują one efektywnej powierzchni biurowej. Jeżeli świat idzie w kierunku optymalizacji, to my musimy tworzyć rozwiązania dla firm, które jej potrzebują.
Jaki pana zdaniem będzie dla branży deweloperskiej rok 2013?
Będzie jeszcze rokiem wyczekiwania. Większość podmiotów na rynku będzie czekać na powrót koniunktury. Mimo to już w 2012 r. rozpoczęto kilka inwestycji w wersji spekulacyjnej, czyli bez potencjalnych najemców. W branży nieruchomościowej potrzeba 18- -24 miesięcy, by budynek pojawił się na rynku. Efekty będą więc widoczne pod koniec 2013 i na początku 2014 r.
W przeciwieństwie do tego, co się dzieje w Czechach, na Węgrzech czy np. w Rumunii, gdzie liczy się jedynie rynek stołeczny, w Polsce rośnie znaczenie rynków regionalnych. To szansa dla nas jako dewelopera działającego we Wrocławiu, w Poznaniu, Krakowie czy Łodzi. Te miasta często wygrywają w konkursach polskich i międzynarodowych firm na lokalizację centrów usługowych czy rozliczeniowych.
Korzystamy z centralnego położenia, z tego, że jesteśmy w tej samej strefie czasowej co Europa Zachodnia, że mamy nieprawdopodobne zdolności językowe i masę młodych, dobrze wykształconych ludzi. Firmy przekazują sobie informacje, że to jest dobre miejsce dla tego typu usług. Ich rynek rośnie w tempie ok. 10 proc. rocznie. Szacuje się, że w ciągu najbliższych lat przybędzie 50 tys. nowych stanowisk pracy, które muszą się ulokować w jakichś biurach.
I Skanska zamierza te biura wybudować?
Będziemy nadal koncentrować się na Warszawie, bo to miejsce, do którego w pierwszej kolejności trafia większość firm chcących rozpocząć biznes w Polsce. Wiele z nich chce tu pozostać. Jednak zamierzamy zachować równowagę między inwestycjami na rynku warszawskim i pozawarszawskim. W tej chwili realizujemy jeden projekt w Warszawie i pięć poza nią. W Poznaniu Malta House, który będzie oddany w połowie roku, we Wrocławiu biurowiec Green Towers i kolejny – Green Day, który będzie oddany w I kw. 2014 r. W Krakowie mamy jeden projekt – Kapelanka 42 – prawie 30 tys. mkw. W Łodzi Green Horizon, gdzie jest siedziba firmy Infosys, jednego z liderów branży usługowej. 2013 to rok, w którym będziemy czerpać z lekcji odrobionych w ubiegłym roku. Naszą ambicją jest to, by był co najmniej tak dobry jak 2012.
Waldemar Olbryk, prezes Skanska Property Poland: To był dla nas bardzo udany rok. Polska po raz kolejny pokazała solidne fundamenty makroekonomiczne. Mimo dość ostrożnego podejścia dużych graczy finansowych i nie najlepszego klimatu do inwestowania wynajęliśmy największą powierzchnię w historii naszej firmy w Polsce. W dwóch kompleksach biurowych, liczącym 23 tys. mkw. Green Towers we Wrocławiu i Green Corner w Warszawie o powierzchni 27 tys. mkw., udało nam się jeszcze przed zakończeniem inwestycji wynająć 95-100 proc. powierzchni. Dzięki temu oba budynki zostały sprzedane funduszom inwestycyjnym w 2012 r. Otrzymaliśmy jednoznaczny sygnał, że jest zainteresowanie obiektami najwyższej jakości, a także, że nawet w trudnych czasach na rynku są pieniądze, które szukają pewnych produktów inwestycyjnych.
W czym jesteście lepsi od konkurentów?
Nasz biznes polega na tym, że szukamy najlepszych lokalizacji, realizujemy inwestycje według najwyższych standardów technicznych i pozyskujemy najemców. Taki produkt sprzedajemy funduszom inwestycyjnym. Podstawę stanowi to, że już na etapie zakupu gruntu mamy klarowną wizję tego, czym jest dobra nieruchomość.
Pracujemy razem ze Skanska SA jako naszym generalnym wykonawcą, co daje ogromny komfort przy sprzedaży budynków, bo technicznie są one na bardzo wysokim poziomie. Dzięki temu jesteśmy w stanie sprzedać je funduszom, które są bardzo wymagające, szukają dobrych inwestycji, obciążonych jak najmniejszym ryzykiem technicznym i prawnym, komercyjnym, a także finansowym, które bezpośrednio wiąże się z jakością najemców dających gwarancję wpływów z najmu w przyszłości.
Nie macie kłopotów z finansowaniem nowych inwestycji? Banki też ostatnio stały się bardzo wybredne i ostrożne.
Finansujemy projekty dzięki zyskom generowanym przez branżę budowlaną. Skanska buduje drogi, budynki i infrastrukturę. To nas uniezależnia od nastrojów banków, ale nie zwalnia ze zdrowego rozsądku. Przejście przez wszystkie etapy zatwierdzania wniosków inwestycyjnych jest w Skanska trudne i wymaga zbudowania dobrej historii opartej zarówno na dowodach sukcesów na danym rynku, jak i głębokich analizach makroekonomicznych. W ostatnich latach Polska dzięki stabilnemu rynkowi i naszym sukcesom zapracowała sobie na dobrą opinię i zdobyła kredyt zaufania, który pozwala nam uzyskiwać wewnętrzne finansowanie na kolejne przedsięwzięcia.
Od kilku lat w firmach trwa optymalizacja kosztów, również wynajmowanej powierzchni biurowej. Raczej rezygnuje się z luksusów na rzecz tańszych rozwiązań. Nie boicie się, że to ograniczy popyt na wasze usługi?
Optymalizacja organizacji, która ma przynieść zmniejszenie kosztów, to stały trend. Bardziej widzimy w tym dla siebie szansę niż zagrożenie. Atmosfera do wydawania pieniędzy wciąż jest niesprzyjająca, ale otrzymujemy od firm sygnały, że w związku z tworzeniem centrów obsługujących ich operacje w Europie czy wręcz na świecie albo w związku z łączeniem oddziałów potrzebują one efektywnej powierzchni biurowej. Jeżeli świat idzie w kierunku optymalizacji, to my musimy tworzyć rozwiązania dla firm, które jej potrzebują.
Jaki pana zdaniem będzie dla branży deweloperskiej rok 2013?
Będzie jeszcze rokiem wyczekiwania. Większość podmiotów na rynku będzie czekać na powrót koniunktury. Mimo to już w 2012 r. rozpoczęto kilka inwestycji w wersji spekulacyjnej, czyli bez potencjalnych najemców. W branży nieruchomościowej potrzeba 18- -24 miesięcy, by budynek pojawił się na rynku. Efekty będą więc widoczne pod koniec 2013 i na początku 2014 r.
W przeciwieństwie do tego, co się dzieje w Czechach, na Węgrzech czy np. w Rumunii, gdzie liczy się jedynie rynek stołeczny, w Polsce rośnie znaczenie rynków regionalnych. To szansa dla nas jako dewelopera działającego we Wrocławiu, w Poznaniu, Krakowie czy Łodzi. Te miasta często wygrywają w konkursach polskich i międzynarodowych firm na lokalizację centrów usługowych czy rozliczeniowych.
Korzystamy z centralnego położenia, z tego, że jesteśmy w tej samej strefie czasowej co Europa Zachodnia, że mamy nieprawdopodobne zdolności językowe i masę młodych, dobrze wykształconych ludzi. Firmy przekazują sobie informacje, że to jest dobre miejsce dla tego typu usług. Ich rynek rośnie w tempie ok. 10 proc. rocznie. Szacuje się, że w ciągu najbliższych lat przybędzie 50 tys. nowych stanowisk pracy, które muszą się ulokować w jakichś biurach.
I Skanska zamierza te biura wybudować?
Będziemy nadal koncentrować się na Warszawie, bo to miejsce, do którego w pierwszej kolejności trafia większość firm chcących rozpocząć biznes w Polsce. Wiele z nich chce tu pozostać. Jednak zamierzamy zachować równowagę między inwestycjami na rynku warszawskim i pozawarszawskim. W tej chwili realizujemy jeden projekt w Warszawie i pięć poza nią. W Poznaniu Malta House, który będzie oddany w połowie roku, we Wrocławiu biurowiec Green Towers i kolejny – Green Day, który będzie oddany w I kw. 2014 r. W Krakowie mamy jeden projekt – Kapelanka 42 – prawie 30 tys. mkw. W Łodzi Green Horizon, gdzie jest siedziba firmy Infosys, jednego z liderów branży usługowej. 2013 to rok, w którym będziemy czerpać z lekcji odrobionych w ubiegłym roku. Naszą ambicją jest to, by był co najmniej tak dobry jak 2012.
Więcej możesz przeczytać w 4/2013 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie
lub w wersji elektronicznej:
Komentarze