Mieszkania w Polsce są relatywnie o połowę droższe niż w Hiszpanii
 Gdyby władze stolicy przeznaczyły pod zabudowę teren wielkości osiedla Marina Mokotów, podaż mieszkań wzrosłaby o 40proc., a ceny spadłyby |
Podobnie jest dzisiaj w Polsce. Jeszcze w grudniu 2005 r. osoba zarabiająca przeciętną pensję w stolicy - 3396 zł brutto - mogła kupić 0,7 m? mieszkania, dziś - już tylko 0,55 m?. Krakowianin i wrocławianin za przeciętną płacę nie może kupić nawet pół metra mieszkania. Pierwsze oznaki końca hossy na rynku już widać. Jak podaje serwis internetowy www.tabelaofert, ceny mieszkań w lipcu i sierpniu w Warszawie i Krakowie przestały rosnąć, a w Poznaniu nawet spadły. Zwiększały się we Wrocławiu i w Trójmieście, ale to tempo wzrostu wyraźnie zmalało.
Demonstracje bezdomnych?
Polacy nie protestują przeciwko wysokim cenom mieszkań zapewne tylko dlatego, że przez pół wieku gospodarki socjalistycznej przywykliśmy do faktu, iż mieszkania są dobrem luksusowym. W Hiszpanii, w której ceny mieszkań (z uwzględnieniem dochodów) są o jedną trzecią niższe niż w Polsce, często odbywają się w największych miastach wielotysięczne demonstracje osób, których nie stać na zapłacenie - ich zdaniem - wygórowanych cen za mieszkania. Na początku 2006 r. Jean-Claude Trichet, szef Europejskiego Banku Centralnego, ostrzegł rząd hiszpański, że utrzymywanie się tak wysokich cen nieruchomości może doprowadzić do kryzysu gospodarczego. Tymczasem przeciętna hiszpańska rodzina może za roczne dochody brutto (zakładamy, że pracują dwie osoby, które zarabiają średnią krajową) - 30 tys. euro (120 tys. zł) - kupić 17,01 m2 mieszkania (średnia cena 1 m? mieszkania wynosi 1786 euro, czyli 7055 zł), podczas gdy polska rodzina może kupić jedynie 12,31 m? (dochód polskiej rodziny, w której dwie osoby zarabiają średnią płacę krajową, to brutto 62 743 zł rocznie, a 1 m? mieszkania kosztuje 5097 zł).
O tym, jak bardzo ceny nieruchomości w Polsce są przewartościowane, można się przekonać, obliczając stosunek wartości nieruchomości i zysku z najmu. Jest to odpowiednik obowiązującego na rynku giełdowym wskaźnika C/Z, gdzie zysk przedsiębiorstwa dzieli się przez cenę jego akcji. Dla trzypokojowego mieszkania na warszawskich Kabatach wynosi on dziś 27 (mieszkanie warte jest 550 tys. zł, a na jego wynajmie można zarobić 20 400 zł rocznie). W USA wskaźnik ten w długim okresie wynosi od 11 do 13. W grudniu 2003 r. "Fortune" wieścił krach na rynku, gdyż w niektórych miastach, takich jak Nowy Jork, Los Angeles, San Diego czy Boston, stosunek cen mieszkań do dochodów z ich wynajmu sięgnął 20.
Windowanie do nieba
Mimo rosnącego popytu liczba nowo wybudowanych mieszkań spada na skutek działań polityków. W 2001 r. oddano do użytku 62 tys. mieszkań, natomiast w 2005 r. - już tylko 50 tys. Stało się tak dlatego, że w 2004 r. głosami posłów SLD uchwalono ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, która sprawiła, że przestały obowiązywać wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego, bez których uzyskanie pozwolenia na budowę jest bardzo trudne. Równocześnie kilkakrotnie wzrosła ilość pieniędzy na rynku nieruchomości, co było spowodowane obniżeniem oprocentowania kredytów mieszkaniowych i wzrostem dochodów ludności. Manipulowanie cenami na polskim rynku nieruchomości ułatwia to, że jest on bardzo mały. Wartość wszystkich mieszkań sprzedanych w ciągu roku na warszawskim rynku wynosi 1,4 mld euro. Wartość krakowskiego, wrocławskiego i trójmiejskiego rynku mieszkaniowego nie przekracza 300 mln euro. Tymczasem przeciętny zagraniczny fundusz inwestujący w nieruchomości dysponuje kilkuset milionami euro i może jedną transakcją zwiększyć podaż albo popyt na polskim rynku o kilkanaście procent. Jak wynika z danych RedNet Property Group, w październiku 2004 r. tylko jeden na 77 klientów traktował kupno mieszkania jako lokatę kapitału; w maju 2006 r. - już co trzeci. Podobnie było z lokalami na wynajem. W 2004 r. mieszkanie na wynajem kupował co pięćdziesiąty nabywca, podczas gdy w 2006 r. - już co szósty. Przy tak ograniczonej podaży można łatwo windować ceny i kontrolować podaż. - Doradzamy naszym klientom - deweloperom, aby nie wyprzedawali wszystkich mieszkań z jednej inwestycji, tylko stopniowo wprowadzali je do sprzedaży, podnosząc równocześnie ceny, a na najlepsze mieszkania urządzali aukcje - mówi zastrzegający anonimowość przedstawiciel firmy konsultingowej. Dla zagranicznych inwestorów dodatkową zachętą do wstrzymywania się ze sprzedażą mieszkań jest brak podatku katastralnego w Polsce, który rośnie wraz ze zwiększaniem się wartości nieruchomości.
Krach czy korekta?Paradoksalnie, to, co wpłynęło na szybki wzrost cen nieruchomości, czyli ograniczona wielkość polskiego rynku, może także doprowadzić do szybkiego ich spadku. W Warszawie oddaje się rocznie 13 tys. mieszkań. Gdyby władze miasta w trosce o kieszenie obywateli przeznaczyły na budowę mieszkań teren wielkości osiedla Marina Mokotów (5 tys. mieszkań), budowanego przez Dom Development, a deweloper wprowadził wszystkie budowane mieszkania na rynek, to podaż mieszkań na stołecznym rynku zwiększyłaby się o 40 proc., co znacząco obniżyłoby ceny. Zdaniem Ryszarda Petru, głównego ekonomisty banku BPH, także popyt na mieszkania w Polsce jest bardzo przeszacowany.
- Liczba osób, które stać w Polsce na kupno nowego mieszkania, jest kilkakrotnie mniejsza niż w Czechach i na Węgrzech ze względu na większe zróżnicowanie dochodów w Polsce - mówi Petru. Tym, co również ogranicza popyt, jest także popularność w Polsce modelu rodziny wielopokoleniowej. Jak podaje Instytut Rozwoju Miast, 20 proc. par, które zawierają małżeństwa, mieszka lub chce mieszkać razem z rodzicami. Oni raczej nie staną się klientami deweloperów.
Dlaczego zatem deweloperzy nie dostrzegają oznak przegrzania rynku? - Ceny mieszkań będą rosnąć co najmniej przez pięć lat - mówi "Wprost" Ryszard Matkowski, prezes holdingu JW Construction. - Prognozuję zwyżki o 10 proc. rocznie od III kwartału 2006 r. - wtóruje mu Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Optymizm deweloperów trzeba traktować jako działalność public relations. Obecnie ich firmy notują tak duże zyski jak nigdy dotychczas. Na przykład Dom Development zarobił w pierwszym półroczu 2006 r. 58 mln zł, podczas gdy rok wcześniej - 11,9 mln zł. To oznacza wzrost zysku netto w ciągu roku o 500 proc. Inwestycja Dom Development przy ul. Bruna na warszawskim Mokotowie była w ubiegłym roku kalkulowana jako opłacalna przy cenie 6 tys. zł za 1 m? mieszkania. Kiedy dwa miesiące temu zaczęto sprzedawać lokale, cena 1 m? wynosiła 12 tys. zł. Tak wysokie zwyżki cen są możliwe tylko przy sztucznym ograniczeniu podaży i gorączce spekulacyjnej inwestorów. Dobrze wiedzą to sami prezesi firm deweloperskich. Wypowiadając się przy innej okazji, prezes Szanajca stwierdził, że o "ile w niedługim czasie nie zwiększy się podaż terenów pod budowę, to może dojść do załamania na rynku". A zwiększenie podaży terenów musi także spowodować obniżkę cen.
| PROPAGANDA SUKCESU |
|---|
| W 2000 r. Robert Shiller, ekonomista z Uniwersytetu Yale, opublikował książkę "Nieracjonalne oczekiwania", w której przewidział krach na giełdzie w tymże roku, a także obliczył, że w latach 1890-2004 realne (po uwzględnieniu inflacji) ceny domów w USA rosły średnio o 0,4 proc. rocznie, czyli znacznie poniżej oprocentowania lokat bankowych. Shiller dokonał podobnej analizy cen domów przy jednej z ulic Amsterdamu (czyli w miejscu, gdzie podaż nie rośnie) w ciągu 350 lat i rezultaty były podobne: w długim okresie ceny nieruchomości zwiększają się w tempie inflacji albo niewiele wyższym, a jeżeli ktoś chce zarabiać na domu czy mieszkaniu - to musi je wynajmować. - Ludzie patrzą zwykle na cenę nominalną domu i porównują do nominalnej ceny, za jaką kupili go kilka lat wcześniej, nie biorąc pod uwagę inflacji i tego, że trzymając pieniądze nawet na koncie bankowym, zarobiliby więcej - twierdzi prof. Robert Shiller. Spadają także koszty budowy domów, ponieważ wchodzą na rynek coraz lepsze i tańsze materiały budowlane. Natomiast ceny ziemi wyraźnie wzrastają tylko w miastach i tylko do pewnego poziomu. Władze miejskie doprowadzają bowiem media, zapewniają transport miejski, budują drogi dojazdowe do terenów podmiejskich, zwiększa się więc podaż ziemi pod budowę, a ceny się zmniejszają. Łatwo zauważyć, że początek wzrostów na światowym rynku nieruchomości w 2000 r. zbiegł się z gwałtownym spadkiem cen na światowych giełdach, spowodowanym zbyt dużym wywindowaniem cen akcji spółek internetowych. Międzynarodowi inwestorzy, sprzedając te akcje, zarobili fortunę i przystąpili do podbijania cen nieruchomości. Co ciekawe, przed bańką na rynku nieruchomości ostrzegali m.in. Warren Buffett i brytyjski tygodnik "The Economist", który 16 czerwca 2005 r. pisał: "Ogólnoświatowy boom na rynku nieruchomości to największa bańka spekulacyjna w historii. Przygotujcie się na ból, kiedy ceny zaczną spadać". Przepowiednia spełniła się rok później, gdy zaczęły się one obniżać w USA. |
Fot: M. Stelmach
Więcej możesz przeczytać w 39/2006 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
