Ściemniana zamiana

Ściemniana zamiana

Programy zamiany starych mieszkań na nowe, czym kuszą deweloperzy, to lep na naiwnych klientów. Tak wynika z analizy przeprowadzonej przez „Wprost”. – To się państwu nie opłaca – usłyszeliśmy od przedstawiciela jednego z deweloperów, kiedy zadzwoniliśmy jako klient. – To fantastyczna oferta – zapewniała nas ta sama osoba, gdy przedstawiliśmy się jako dziennikarze.
Dla młodych ludzi planujących założenie rodziny zamiana ciasnej kawalerki na 55-metrowe mieszkanie jest kuszącą perspektywą. Tak samo jak dla samotnego emeryta przeprowadzenie się z M4 do mniejszego mieszkania i jednocześnie powiększenie oszczędności dzięki zyskowi z  różnicy w cenie. Ofert ułatwiających takie transakcje jest już kilka –  zachwalane są jako rewolucyjne, bezpieczne, łatwe i szybkie. Składamy tylko podpisy i wybieramy interesującą nas nieruchomość, a nasze stare mieszkanie idzie na poczet jej rozliczenia. – Dotychczas wszystkie tego typu operacje przebiegały w 100 proc. sprawnie i szybko. Choć całość trwa średnio dwa, trzy miesiące, to już w wypadku zamiany większego mieszkania na mniejsze może to być tylko dwa tygodnie – zapewnia Krzyszof Oppenheim z firmy Oppenheim Enterprise.

Gdy kupujemy większe mieszkanie, ucieszą nas przede wszystkim ułatwienia przy zaciąganiu kredytu. Nie dość, że deweloper nam w tym pomoże, to jeszcze dzięki wkładowi własnemu ze sprzedaży starego lokum kredyt na pewno zostanie nam przyznany. Nawet gdy nasze stare mieszkanie jest zadłużone, firmy są w stanie je przejąć i załatwić nam kredyt.

W rzeczywistości oferty deweloperów budzą sporo wątpliwości. Przenosiny z większego mieszkania do mniejszego z zachowaniem zysku z różnicy cen są możliwe jedynie w  firmach specjalizujących się w pośrednictwie kupna-sprzedaży nieruchomości czy doradztwie finansowym. Firmy deweloperskie oferują tylko przenosiny z mniejszego lokalu do większego wybranego spośród ich własnych inwestycji. A opłacalność takiej operacji stoi często pod  znakiem zapytania. Dom Development nie odkupuje od klienta jego starego lokum, lecz oczekuje, że… to on je sprzeda. W całej procedurze stare lokum jest niezbędne tylko po to, by bank na podstawie wyliczeń rzeczoznawcy mógł ustalić kredyt potrzebny na nowe. Jednak banki, z którymi współpracuje Dom Development, nie dają kredytu na mniej niż 50 proc. wartości nowego lokum. Oznacza to, że w wypadku, gdy kupujemy mieszkanie za 500 tys. zł, a swoje sprzedajemy za 370 tys. zł, i tak musimy zaciągnąć kredyt w wysokości 250 tys. zł i spłacać od niego nadmierne odsetki.

To jednak nie koniec złych wiadomości – na sprzedaż lokum mamy sześć miesięcy. Jeśli nie uda się nam znaleźć nabywcy na  stare, będziemy zmuszeni zapłacić firmie 10 proc. wartości nowego, by ta  mogła doprowadzić je do stanu deweloperskiego ( jeśli przez te sześć miesięcy już je remontowaliśmy). Choć mamy gwarancję, że w tym czasie cena zarezerwowanej nieruchomości nie wzrośnie, mamy też 100-procentową gwarancję, że nie spadnie, nawet jeśli wartość rynkowa nieruchomości będzie pikowała w dół.

Mimo oczywistych korzyści, które odnoszą deweloperzy, gdy ktoś korzysta z ich oferty pozostawienia starego mieszkania w rozliczeniu za nowe, pobierają także za tę „uprzejmość" niemałe prowizje. Firma Budimex, która według zapewnień samego prezesa nie pobiera żadnych dodatkowych opłat od transakcji, w rzeczywistości żąda aż 3 proc. prowizji (czyli przy mieszkaniu za 300 tys. zł, będzie to aż 9 tys. zł), mających stanowić wynagrodzenie dla agencji nieruchomości, której deweloper przekaże lokum do sprzedania. W firmach pośredniczących, takich jak Oppenheim Enterprise, prowizje także nie są małe i wahają się od 2,5 tys. zł do 4,5 tys. zł netto. Z kolei Dom Development prowizji nie pobiera, ale za wizytę rzeczoznawcy żąda aż 1 tys. zł. I to bez względu na to, czy transakcja dojdzie do skutku, czy  nie. Ponadto firmy zarabiają jeszcze na umowach z bankami – pobierając od nich prowizje za dostarczenie wiarygodnego klienta.

Najistotniejszą i jednocześnie najbardziej kontrowersyjną kwestią pozostaje to, jak deweloperzy wyceniają stare mieszkania. Od tej wyceny zależy bowiem, ile dopłacimy do nowego lokum. Tzw. niezależni rzeczoznawcy delegowani przez firmy bądź współpracujące z nimi banki niekoniecznie są wiarygodni. – Już na wejściu nasz rzeczoznawca obniżał wartość mieszkania o jakieś 10-30 proc. Musieliśmy się przecież zabezpieczyć przed ewentualnymi kłopotami z jego sprzedażą – przyznaje Mariola Matczak, p.o. kierownik działu sprzedaży i  marketingu w Unidevelopment. Jej firma powoli wycofuje się z oferty „wymień stare na nowe" ze względu na brak klientów i zbyt dużo spraw, które trzeba było za nich i dla nich załatwiać. – Nim podejmiemy decyzję o wejściu w tego rodzaju transakcję, warto skonsultować się z  zewnętrznym rzeczoznawcą bądź samemu wycenić wartość mieszkania na  podstawie np. danych dostępnych w internecie czy prasie – mówi Emil Szweda, analityk rynku nieruchomości z firmy Open Finance. Jeśli mamy pewność, że nasze stare lokum będzie łatwo sprzedać, przy odrobinie wysiłku można się samemu postarać o zawarcie transakcji wiązanej, jednocześnie nie płacąc nikomu prowizji i biorąc kredyty w wygodnej dla  nas wysokości.

Na tych, których nie zrażają wysokie prowizje, zaniżanie wartości mieszkania czy nieciekawe zapisy w umowach i którzy nadal chcą skorzystać z programów zamiany mieszkania, czeka inna trudność – ich stare lokum może się okazać nieatrakcyjne dla dewelopera. – Duży metraż w wielkiej płycie będzie trudno sprzedać, dlatego firmy skupiają się głównie na dwupokojowych mieszkaniach, których łatwo się potem pozbyć –  tłumaczy Marcin Jańczuk, doradca z agencji nieruchomości Metrohouse. Taka taktyka firm wynika z faktu, że same chcą sprzedać duże mieszkania, które wybudowały jeszcze w czasach prosperity, a w segmencie dużych apartamentów koniunktura się nie poprawia.

Za małą liczbę transakcji deweloperzy mogą winić samych siebie. Kilka zmian w ofertach mogłoby napędzić im klientów. Chodzi przede wszystkim o zachęty finansowe,takie jak mniejsze prowizje, atrakcyjnie oprocentowane kredyty, wyższe wyceny starych albo niższe ceny nowych mieszkań. Wtedy ci, którzy nie mają cierpliwości i czasu do prowadzenia samodzielnych poszukiwań nowego mieszkania, do programów zamiany przystąpiliby masowo. Bo, jak przyznają ci, którzy skorzystali z oferty, ma ona sens. – Ze względu na  skomplikowaną sytuację finansową nie sprzedawaliśmy mieszkania samodzielnie, lecz zdecydowaliśmy się na program „wymień stare na nowe". Cała procedura trwała pięć miesięcy, ale warto było – 42-metrowe M3 zamieniliśmy na 80-metrowy apartament. Zostawiając stare lokum w  rozliczeniu, mogliśmy ponadto liczyć na niższe raty kredytu w banku –  mówi Joanna Opałka z Warszawy. Skorzystała jednak nie z oferty dewelopera, a jednego z pośredników.

– Pozostawienie starego mieszkania w rozliczeniu za nowe mogłoby być atrakcyjne – szczególnie finansowo –  także dla tych, którzy wykupili za grosze mieszkania lokatorskie bądź spółdzielcze, a teraz chcieliby się przenieść do czegoś bardziej przyjaznego – mówi Emil Szweda z Open Finance. Potencjalnych chętnych jest dużo. Ale czy pojawi się dla nich odpowiednia silna przynęta? –  Zobaczymy, co będzie dalej, jak sprzedamy pierwszą partię mieszkań. Szukamy nowych rozwiązań, by trafić do klientów – zapewnia Henryk Urbański, prezes zarządu i dyrektor naczelny Budimex Nieruchomości. Rozwiązanie jest proste: do klientów najlepiej trafiają argumenty finansowe.






Fot. A. Jagielak. Na zdjęciu: Joanna Opałka i Henryk Urbański, prezes Budiimex Nieruchomości

Okładka tygodnika WPROST: 46/2009
Więcej możesz przeczytać w 46/2009 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:
 0

Spis treści tygodnika Wprost nr 46/2009 (1399)

  • Na stronie - W łóżku z premierem 8 lis 2009, 19:00 Choćby cię żona przyłapała w łóżku z kochanką, mów, że to złudzenie optyczne, że nikogo pod kołdrą nie ma. Tę żelazną zasadę niewiernych mężów na potęgę stosuje rząd. Co ciekawe, im bezczelniej to robi (wcześniejsze rządy też od tego nie stroniły), tym więcej osób ma problemy... 5
  • Z życia koalicji 8 lis 2009, 19:00 Jak wiadomo, w Warszawie władze miasta wybudowały basen na Warszawiance. Miasto wybudowało, ale przejęła to fundacja PO i SLD, z którą związany jest Wielki Kąpielowy Andrzej Halicki. I teraz na tych basenach odbywają się co rusz jakieś... 6
  • Z życia opozycji 8 lis 2009, 19:00 Kalisz, Szmaja i Olejniczak chcą obalić Grześka Napieralskiego. Trzeba przyznać, że równie groteskowego triumwiratu historia dotychczas nie znała. Brak w nim Oktawianów Augustów i Marków Antoniuszów, jest za to nadmiar Lepidusów. Nie... 7
  • Wojny grypowe czyli kto co chce zyskać na epidemii 8 lis 2009, 19:00 Czy firmy farmaceutyczne chcą zarobić krocie na szczepionkach na świńską grypę? Czy nie łamie się reguł wolnego rynku, gdy to rządy kupują szczepionki? Czy polski rząd mówi, że nic nam nie grozi, by ukryć, że nie ma pieniędzy na szczepionki? Czy podając alarmistyczne dane o... 8
  • Skaner 8 lis 2009, 19:00 14
  • Biegunka ze szczypiorkiem 8 lis 2009, 19:00 Ustawa szczypiorkowa jest krótka (trzy zdania), ale treściwa: „Kto handluje (…) poza miejscami do tego wyznaczonymi, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny". Przewiduje też konfiskatę towaru. – Na... 14
  • Langusta charytatywna 8 lis 2009, 19:00 Kryzys nie wpłynął na naszą wielkoduszność. W 2008 r. już co czwarty dorosły Polak wsparł potrzebujących. Do 28,6 proc. wzrosła liczba tych, którzy przekazali pieniądze lub dary rzeczowe organizacjom charytatywnym (dane za... 14
  • Zmarł twórca TVN 8 lis 2009, 19:00 Przed tygodniem po długoletniej walce z białaczką zmarł Jan Wejchert, biznesmen, jeden z najbogatszych Polaków. Pierwsze firmy tworzył już w latach 70., ale prawdziwym strzałem w dziesiątkę okazało się zbudowane w 1984 r. z Mariuszem... 15
  • Przegląd prasy zagranicznej 8 lis 2009, 19:00 Traktat ocalony  Koniec koszmaru Podpisanie traktatu lizbońskiego przez Czechy oznacza koniec koszmaru towarzyszącego długim zabiegom o jego ratyfikację. Teraz przyjedzie czas na konsolidację i spokojne wdrażanie reform instytucjonalnych... 20
  • Puls gospodarki 8 lis 2009, 19:00 Dziwna sytuacja: daliśmy bankom miliardy, a gdy prezydent błaga je, by zaczęły udzielać kredytów, one odmawiają Joseph Stiglitz, laureat Nagrody Nobla z ekonomii Elektryzujący pomysł W Warszawie i czterech innych miastach Polski powstanie... 22
  • Kwaśne winogrona i słodkie cytryny 8 lis 2009, 19:00 Programy wyborcze, ideowe spory, podziały na partie? Nie warto sobie tym zawracać głowy. Tak naprawdę o wszystkim decydują frustracje, ambicje, lęki i żale. A to, co nazywamy polityką, często jest tylko wtórną racjonalizacją tej całej emocjonalności. „Wprost”... 24
  • Jak dostać się na Harvard 8 lis 2009, 19:00 Polskie uczelnie są beznadziejne i nie dają perspektyw, a ty nic nie możesz na to poradzić? Wręcz przeciwnie! Nie ma powodu, by Polacy studiowali byle gdzie, skoro można startować nawet na Harvard. I nie jest to szansa wyłącznie dla geniuszy. 26
  • Cenię straż pożarną i gospodynie wiejskie 8 lis 2009, 19:00 Rozmowa z Jarosławem Gowinem, posłem Platformy Obywatelskiej 28
  • Zapytaj wprost - Jarząbek Wacław to nie ja 8 lis 2009, 19:00 Na pytania czytelników internetowego wydania „Wprost” odpowiada Sebastian Karpiniuk, poseł PO, były przewodniczący komisji ds. nacisków. 34
  • Plus ujemny - Krzyż fiński 8 lis 2009, 19:00 Współczesna Europa z uporem godnym lepszej sprawy promuje tych, którzy wymagają, żądają, postulują i domagają się, a ich biblią jest Karta Praw Podstawowych. To wzruszający zapis praw wszelakich społeczeństwa wysokich wymagań i roszczeń, bez jakichkolwiek obowiązków. Na... 35
  • Do czego służy polityka historyczna? 8 lis 2009, 19:00 Tworząc „nowe społeczeństwo”, komuniści starali się wyeliminować daty i wydarzenia, np. 11 listopada, które w jasny sposób stanowiły o polskości. A działacze opozycji niepodległościowej kultywowali te rocznice, żeby podkreślić obcość komunizmu wobec polskiej... 37
  • Urzędnik na miarę - Jerzy Miller 8 lis 2009, 19:00 W przestronnym, niezbyt nowoczesnym gabinecie do niedawna ważyły się losy najważniejszych ludzi w kraju. Tu zapadały decyzje o tajnych strategiach politycznych. O przekroczenie tego progu zabiegali wszyscy, którzy chcieli załatwić coś w Platformie lub instytucjach zależnych od... 44
  • Wieloryb na giełdzie 8 lis 2009, 19:00 Pożera giełdowe płotki i odstrasza od inwestowania rekiny. Wystarczy, że machnie ogonem, a indeksy zalewa fala spadków lub wzrostów. Mowa o mitycznym „grubasie”, który dysponuje środkami pozwalającymi manipulować notowaniami spółek na Warszawskiej Giełdzie Papierów... 48
  • Ściemniana zamiana 8 lis 2009, 19:00 Programy zamiany starych mieszkań na nowe, czym kuszą deweloperzy, to lep na naiwnych klientów. Tak wynika z analizy przeprowadzonej przez „Wprost”. – To się państwu nie opłaca – usłyszeliśmy od przedstawiciela jednego z deweloperów, kiedy zadzwoniliśmy... 50
  • Rządy cieszą się z kryzysu 8 lis 2009, 19:00 Rozmowa z prof. Jesúsem Huerta de Soto, jednym z najwybitniejszych przedstawicieli wolnorynkowej austriackiej szkoły ekonomii 52
  • Głos z Ameryki - Nowa normalność 8 lis 2009, 19:00 Coś musi być w powietrzu albo w wodzie. Rządzący demokraci doskonale wiedzą, że wprowadzane przez nich podwyżki podatków i programy olbrzymich wydatków budżetowych nie pobudziły procesu tworzenia miejsc pracy ani nie zmniejszyły bezrobocia. A mimo to chcą tę politykę kontynuować. 54
  • Piramida nałogów 8 lis 2009, 19:00 „Uzależnienie od seksu uratowało mnie przed uzależnieniem od alkoholu i narkotyków – twierdzi aktor Will Smith. Znany imprezowicz z Hollywood popełnia błąd. Tak naprawdę przeskakiwanie z jednego nałogu w drugi doprowadza do uzależnienia się od wszystkiego. 56
  • Ogień w stawach 8 lis 2009, 19:00 Obok nowotworów i chorób układu krążenia jedną z najczęstszych przyczyn przedwczesnych śmierci są choroby reumatoidalne. Zapadają na nie głównie kobiety, choć zdarza się, że dotyka to nawet kilkuletnich dzieci. Pacjenci zmagają się z ciągłym bólem, a cierpienie skraca ich... 60
  • Sercowe kłopoty kobiet 8 lis 2009, 19:00 Wbrew obiegowej opinii choroba wieńcowa występuje u kobiet równie często jak u mężczyzn. I wcale nie przebiega u nich łagodniej Panie mają takie same objawy zawału serca jak panowie. Są też tak samo na niego narażone. 62
  • Tajemnica pisma 8 lis 2009, 19:00 Odcyfrowanie egipskich hieroglifów pozwoliło odsłonić mroki prawie trzech tysięcy lat historii. Nadal nieodczytane pozostaje jedno z najstarszych pism świata, protoelamickie, używane w Iranie przez mniej więcej 150 lat, od około 3050 r. p.n.e. Jaka byłaby nasza wiedza o... 64
  • Maszyny Świętego Mikołaja 8 lis 2009, 19:00 Potrzebujesz nowego radia, telefonu komórkowego, zębatki do roweru lub zabawki dla dziecka? Wkrótce nie trzeba będzie kupować tych rzeczy w sklepie. Większość przedmiotów i brakujących części do różnych urządzeń będziemy mogli stworzyć samodzielnie. Drukując je na domowej... 66
  • Co tam, panie, w Ameryce - Sztuczka Obamy 8 lis 2009, 19:00 Jedno z najciekawszych wydarzeń ubiegłego tygodnia w USA przeszło niemal bez echa. Prezydent Obama podpisał budżet wojskowy na 2010 r. Opiewa on na 680 mld dolarów (26 mld USD więcej niż w 2009 r.), przy czym aż 130 mld USD zarezerwowano na potrzeby wojen w Iraku i Afganistanie. 84
  • Powrót Kohla 8 lis 2009, 19:00 Gdy jesienią 1989 r. Helmut Kohl był gościem premiera Tadeusza Mazowieckiego w Warszawie, wydarzenia w NRD toczyły się własnym impetem. Ostatnią wiadomość o tańcu radości na berlińskim murze kanclerz otrzymał podczas kolacji. Przerwał wizytę i udał się do Berlina, gdzie... 85
  • Komisja potakiwaczy 8 lis 2009, 19:00 Nowa Komisja Europejska będzie się składać z nieźle merytorycznie przygotowanych, lecz niespecjalnie barwnych polityków. A gwiazdami będą co najwyżej dwie osoby. Na tym tle najjaśniej świeci przewodniczący José Manuel Barroso. Sama komisja, niezbyt silna, będzie podatna na... 87
  • Zagazowani przez Rosję 8 lis 2009, 19:00 Kraje UE wkrótce będą mieć wspólnego prezydenta i szefa dyplomacji. Wspólnej polityki bezpieczeństwa energetycznego nie dochrapią się jednak jeszcze długo. W tej kwestii w Unii każdy sobie rzepkę skrobie, a… Rosja poszerza wpływy. 89
  • Sztuka pod murem 8 lis 2009, 19:00 To jedno z największych artystycznych wydarzeń obchodów 20. rocznicy obalenia muru berlińskiego. Jest oczywiste, że niemieccy twórcy z obu stron muru mieli wiele do powiedzenia na temat „Sztuka a zimna wojna”. Co zaskakujące, ich spojrzenie na tamtą rzeczywistość... 93
  • Skandynawska brzytwa 8 lis 2009, 19:00 Po ich przeczytaniu nawet Raymond Chandler bałby się zasnąć. Takie są skandynawskie kryminały. Jak to możliwe, że najmroczniejsze historie rodzą się w świadomości ludzi mieszkających w jednym z najbezpieczniejszych zakątków Europy? 95
  • Papież strukturalizmu 8 lis 2009, 19:00 Choć dożył niemal 101 lat, to nie sędziwy wiek sprawia, że mówi się o nim „papież” strukturalizmu. Claude Lévi-Strauss zmienił dwudziestowieczną humanistykę. Dowiódł, że można badać nie tylko gramatykę kultury, lecz także rządzące nią zasady myślenia. Urodzony 28... 99
  • Recenzje 8 lis 2009, 19:00 Film Miłość w czasach PRL „Rewers" to najdłużej wyczekiwana polska premiera tego roku. O filmie zrobiło się głośno już we wrześniu, kiedy zdobył Złote Lwy na Festiwalu Filmów Fabularnych w Gdyni. Wyróżnieni zostali też... 103
  • Nie tylko na weekend 8 lis 2009, 19:00 MuzykaGary Moore Wiele lat temu król bluesa B.B. King wyznaczył go na swojego następcę. Od tego czasu artysta wielokrotnie zmieniał stylistykę, zawsze jednak powracał do nastrojowych, bluesrockowych ballad. Warszawski koncert będzie jedną... 104
  • Cały ten (babski) jazz 8 lis 2009, 19:00 Gwiazdy gatunku przyprawiają brzmienie Nowego Orleanu funky, elektroniką, latynoskimi rytmami, folkiem, a nawet country. I sprzedają miliony płyt. Diana Krall, Cassandra Wilson, Basia, Norah Jones, Sade Adu, Candy Dulfer czy Natalie Cole wprowadziły jazz na szerokie wody... 105
  • Trzy klucze do Sztokholmu 8 lis 2009, 19:00 Szwedzka stolica kojarzyła się z Abbą i Nagrodą Nobla. Teraz to położone na 14 wyspach miasto można oglądać, podążając tropem bohaterów kultowej serii kryminałów – „Millennium” Stiega Larssona. Stockholms Stadsmuseum raz w tygodniu organizuje bowiem... 108
  • Tylko w Polsce mogłem poprowadzić pociąg 8 lis 2009, 19:00 Rozmowa z Michaelem Palinem, podróżnikiem, członkiem legendarnej grupy Monty Python 110
  • Francuskie kombinacje 8 lis 2009, 19:00 Weź zwykły samochód kompaktowy z małym silnikiem, nadmuchaj jego bagażnik, a pod maskę wsadź turbosprężarkę. Tak według Renault wygląda przepis na idealne auto rodzinne. 114
  • Skibą w mur - Krowa i odmowa 8 lis 2009, 19:00 Wielu ludzi ma wybitne umiejętności na polu komplikowania życia sobie i innym. Taki na przykład Mariusz Kamiński, do niedawna szef CBA, to prawdziwy mistrz komplikacji. Nie dosyć,że skomplikował życie Chlebowskiemu, premierowi, posłance Sawickiej i wielu, wielu innym, to... 116

ZKDP - Nakład kontrolowany