Fatamorgana nad Morzem Czarnym

Fatamorgana nad Morzem Czarnym

Nie opłaca się już kupować nieruchomości w Bułgarii
Kilkanaście lat temu luksusowy dom na hiszpańskiej Costa del Sol kosztował tyle, ile obecnie mały apartament. Na powtórkę takiego scenariusza liczą Polacy, którzy masowo inwestują w nieruchomości na wybrzeżu Morza Czarnego. Większość z nich się przeliczy.
Czas najlepszych okazji w Bułgarii minął kilka lat temu. Wykorzystali go głównie Brytyjczycy, a potem Rosjanie. Teraz ryzyko inwestowania wzrosło na tyle, że zarobić mogą tylko wytrawni gracze na rynku nieruchomości.

Zysk na polu
Walery Petrov wrócił do ojczystej Bułgarii po latach podróżowania po świecie. Później zakotwiczył w Londynie - ziemi obiecanej ludzi przedsiębiorczych z postsocjalistycznej Europy. Tam poznał Polaków i poczekali na odpowiedni moment, kiedy na znajomości angielskiego i wstąpieniu Bułgarii do UE będzie można dobrze zarobić. Dziś Petrov mieszka w ładnym domu pod Warną i zajmuje się pośrednictwem w handlu nieruchomościami. Takich jak Petrov w Bułgarii są dziesiątki.
Miejscowość Słoneczny Brzeg nad Morzem Czarnym około 30 km od Burgas przeżyła już raz okres świetności - w latach 70. XX wieku. Bułgarzy szczycili się pięcioma kilometrami piaszczystej plaży i kilkoma nowoczesnymi jak na owe czasy hotelami. Potem się wszystko pogrążyło w marazmie. Dzisiaj Słoneczny Brzeg rzuca wyzwanie hiszpańskiemu Costa del Sol. Hotele widma z dawnej epoki powoli znikają wśród nowych budowli. Apartamentowce stylizowane na bizantyjskie świątynie powstają na pustkowiach, pośród gór nie uprzątniętego gruzu, rozkopanych dołów pod kolejne budowy.
Pierwsi już trzy lata temu dotarli tam Brytyjczycy. Nowo wybudowane apartamenty pod wynajem zaczęli kupować hurtowo, często przez Internet. Oszołomieni niską ceną rozchwytywali każdą dziurę w ziemi, licząc, o ile wzrośnie wartość tej inwestycji za kilka lat, kiedy Bułgaria wejdzie do UE. A kiedy już weszła, przyszła kolej na Rosjan. Na końcu pojawili się Polacy, plując sobie w brodę, że tak późno.
Ceny za metr kwadratowy sięgnęły tysiąca euro - jak na polską kieszeń są nadal do przyjęcia, ale wciąż rosną. W 2006 r. skoczyły w górę o jedną trzecią. W 2007 r. brytyjscy specjaliści rynku nieruchomości spodziewali się w Bułgarii wzrostu cen o 15 proc. Tymczasem taki skok nastąpił już styczniu. Optymistyczne prognozy mówią nawet o 80-procentowym wzroście cen w najbliższych trzech latach. Powściągliwi analitycy ograniczają się do przypomnienia doświadczenia hiszpańskiego. Dziesięć lat temu nieruchomości w kurortach Hiszpanii kosztowały mniej więcej tyle, ile teraz w Bułgarii, a większość ofert tak jak obecnie w Bułgarii pochodziła z rynku pierwotnego. Dziś około 60 proc. hiszpańskich nieruchomości to rynek wtórny, na którym nie daje się już wiele zarobić.

Cypryjskie konto
Jeszcze przed wejściem Bułgarii do UE rząd przygotował zachęty dla inwestorów. Najważniejszą miał być obniżony do 10 proc. podatek dochodowy dla firm. Z tej obietnicy się wywiązano. Inwestorzy skarżą się na ukryte obciążenia. Klient kupujący mieszkanie w Bułgarii, płacąc za metr kwadratowy tysiąc euro, faktycznie wydaje 1,5 tys. euro. Bułgarzy po prostu podają ceny netto. Po drugie, powierzchnię lokalu podają wraz ze ścianami, balkonem i częścią wspólną korytarza, więc rzeczywista powierzchnia mieszkania jest o mniej więcej 30 proc. mniejsza. Często okazuje się, że w umowie kupna widnieje kwota zaniżona nawet o połowę. Resztę trzeba przelać na konta na Cyprze bądź w innym raju podatkowym. Podobno chodzi o to, by od całej kwoty nie odprowadzać 20-procentowego VAT. Gorzej, jeśli szczęśliwy nabywca zechce się pozbyć tak wycenionej nieruchomości przed upływem pięciu lat, bo w tym okresie będzie musiał odprowadzać 20-procentowy podatek od zysku z jej sprzedaży. Na ogół klienci ryzykują i kupują, zakładając, że przez pięć lat sprzedawać mu się jeszcze nie opłaci.
Kupno apartamentu w Bułgarii nie oznacza zakupu prawa do udziału w gruncie. Bułgarzy w obawie przed wykupieniem kraju przez obcych zabezpieczyli się, wprowadzając okres przejściowy - do 2012 r. cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może się stać właścicielem ani kawałka ziemi. Praktycznie deweloper pozostaje związany z wybudowanym budynkiem przez co najmniej pięć lat. Brytyjczycy ubezpieczyli się przed tym wcześniej - w Bułgarii brytyjskie firmy pośrednictwa zakładają tzw. spółki celowe, które skupują grunty pod nieruchomościami dla swoich klientów. Ziemia ta przejdzie automatycznie na własność klientów po okresie przejściowym.

Koniec hossy?
Wśród pośredników wciąż krąży anegdota o bogatym kliencie z Syberii, który po obejrzeniu komputerowej symulacji w ciągu kilku minut kupił olbrzymi apartamentowiec 10 km od Burgas, bo na horyzoncie widać było morze. Zakładał, że zrobił świetny interes, bo wokół szybko wyrośnie całe wakacyjne miasteczko. Nie wyrosło. Wielu deweloperów i pośredników tak właśnie przedstawia swoje inwestycje w fazie projektu.
Na razie budowy coraz bardziej oddalają się od morza. Brakuje tam jednak infrastruktury. Zdaniem Marka Lisa z firmy deweloperskiej Foxestate, obiekty w kurortach znajdujące się w pierwszej lub drugiej linii brzegowej są raczej pewną, samofinansującą się inwestycją. Podobnego zdania jest Katarzyna Kłodzińska z redNetu. Jeszcze pół roku temu jej firma rekomendowała kupno nieruchomości w Bukareszcie, mieście jakoby lepiej postrzeganym przez inwestorów. Dziś uważa, że moment na kupowanie w Rumunii minął, bo napływ zagranicznych inwestorów do Rumunii spowodował wielki wzrost cen. Metr kwadratowy mieszkania w Bukareszcie kosztuje teraz około 1800 euro, co nie jest już okazją. Mija także hossa na kupowanie mieszkań w Bułgarii.

Dekalog ostrożnego inwestora, czyli jak się nie dać oszukać w Bułgarii
1. Znajdź dobrego pośrednika, najlepiej w Polsce. Pamiętaj jednak, że pośrednik za nic nie odpowiada.
2. Nie ufaj opisom w Internecie. Wszystkie proponowane obiekty trzeba zobaczyć osobiście.
3. Wybierając obiekt, zorientuj się, jakie są plany dotyczące dalszej zabudowy terenu: czy za rok widoku na morze nie zasłoni nowe osiedle. Pamiętaj, w Bułgarii zagospodarowuje się każdy wolny skrawek ziemi nad morzem.
4. Zapytaj o plany gminy dotyczące rozbudowy infrastruktury, przede wszystkim dróg. Wiele luksusowych obiektów staje na "ścierniskach", a deweloper zapewnia jedynie dróżki dojazdowe między budynkami i parkingi.
5. Wybieraj dużych deweloperów, których osiągnięcia można jużzobaczyć.
6. Pamiętaj, że Bułgarzy wliczają w metraż tzw. części wspólne budynku - fragmenty klatki schodowej i balkony. Dlatego zawsze się upewniaj, jaka jest właściwa powierzchnia mieszkalna (living area) lokalu, który chcesz kupić.
7. Dobrze przeczytaj umowę, najlepiej po polsku. Pamiętaj, że kontrakt zawsze w większym stopniu chroni sprzedającego.
8. Nie zdziw się, jeśli deweloper domaga się przelania pieniędzy na dwa konta - jego firmy i spółki-córki figurującej najczęściej jako "agencja pośrednictwa". Masz prawo się na to nie zgodzić, ale wówczas cena nieruchomości zostanie zwiększona o dodatkowy VAT. Zadbaj jednak o to, by suma płacona "agencji" nie stanowiła wielokrotności kwoty dla właściwego dewelopera.
9. Przy podpisywaniu aktu notarialnego zażądaj obecności tłumacza przysięgłego językapolskiego.
10. Podpisując umowę o zarządzaniu wynajmem, przemyśl dobrze, co ci się bardziej opłaca. Bułgarscy zarządcy oferują często tzw. wynajem gwarantowany - to znaczy rodzaj stałego, rocznego ryczałtu. Obiekty w najlepszych lokalizacjach zapewniają zazwyczaj większy zysk z wynajmu niż proponowany ryczałt.
Okładka tygodnika WPROST: 22/2007
Więcej możesz przeczytać w 22/2007 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:
 1
  • ewad   IP
    Wiem cos o tym. Probowalismy kupic mieszkanie w Bulgarii, nie dostalismy kredytu pomimo, iz spelnialismy wszystkie wymagane warunki. O kredyt staralismy sie poprzez dewelopera, ktory przez 5 miesiecy nie dawal znaku zycia. Gdy podjelismy decyzje, ze nie chcemy dluzej czekac na jakikolwiek odzew od niego w naszej sprawie, deweloper nas poinformowal, ze kredytu nie dostalismy pomimo, iz spelnialismy wszystkie wymagane warunki. Minelo 5 miesiecy od daty wypowiedzenia umowy wstepnej, a my ciagle nie odzyskalismy wplaconego depozytu 20000 EUR. Sprawa bedzie miala swoj final w sadzie, a koszty sprawy i odzyskania pieniedzy musimy pokryc my. Agencja przez ktora kupowalismy, wymienione w artykule Foxestate, umywa rece. Ale ogolnie nie wyszlismy najgorzej, bo Ci co zainwestowali z obiecanym 15% stopa zwrotu, pozostali z rata kredytowa 400 euro i zadnymi przychodami. Podaz mieszkan zdecydowania przewyzsza popyt. Bulgaria nie jest nwestycyjna perla Europy!!!!

    Spis treści tygodnika Wprost nr 22/2007 (1275)


    ZKDP - Nakład kontrolowany